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       樂居財(cái)經(jīng) 李禮 10月12日，浙商證券發(fā)布研究報(bào)告稱，首予綠景中國(guó)地產(chǎn)(00095)“增持”評(píng)級(jí)，綜合考慮其財(cái)務(wù)安全性、土儲(chǔ)質(zhì)量、品牌力，預(yù)計(jì)其 2023 年仍然虧損，歸母凈利潤(rùn)為-7.13 億元，2023 年 BPS 為 4.72 元/股，仍認(rèn)為應(yīng)當(dāng)享有估值溢價(jià)。隨著公司經(jīng)營(yíng)情況持續(xù)向好，壓制公司估值的風(fēng)險(xiǎn)因素將逐漸化解，當(dāng)前估值顯著低于行業(yè)平均水平。

　　浙商證券主要觀點(diǎn)如下：

　　聚焦城市更新，打造舊改龍頭

　　公司成立于 1995 年，是深圳市知名的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)運(yùn)營(yíng)商，公司以房地產(chǎn)開發(fā)為主要業(yè)務(wù)方向，在舊改方面擁有 20 余年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，持續(xù)聚焦開發(fā)大灣區(qū)城市更新項(xiàng)目，業(yè)務(wù)布局主要包括深圳、香港、珠海等城市。2022 年公司合約銷售金額為 40 億元，同比下降 5.4%；2023H1 公司銷售金額為 29.5億元，同比增長(zhǎng) 16%，位列克而瑞 2023 年上半年房企銷售排行榜第 118 位。

　　在手土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)，白石洲項(xiàng)目迎來(lái)業(yè)績(jī)釋放帶動(dòng)公司經(jīng)營(yíng)全面向好

　　截至 2023 年 6 月底，公司擁有土地儲(chǔ)備約 704.8 萬(wàn)平方米，其中約 79%位于大灣區(qū)內(nèi)的深圳、香港及珠海等重點(diǎn)城市，土儲(chǔ)位置優(yōu)越。該行認(rèn)為，當(dāng)前土地市場(chǎng)呈現(xiàn)分化趨勢(shì)，公司所深耕的大灣區(qū)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但公司在手土儲(chǔ)資源豐富，且持有的白石洲項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)質(zhì)、體量巨大，在土儲(chǔ)方面具備優(yōu)勢(shì)。公司自2019 年持續(xù)開發(fā)白石洲項(xiàng)目，該項(xiàng)目總建筑面積約 500 萬(wàn)平方米，總貨值約2000 億元，白石洲項(xiàng)目已于 9 月 16 日開盤銷售，首開當(dāng)日去化率達(dá) 63%。該行認(rèn)為白石洲項(xiàng)目的順利推進(jìn)能夠?yàn)楣矩暙I(xiàn)豐富可銷售貨值，助力公司在銷售市場(chǎng)上長(zhǎng)期保持競(jìng)爭(zhēng)力，且該行預(yù)計(jì)項(xiàng)目能夠保持銷售通暢，預(yù)期公司的現(xiàn)金流及財(cái)務(wù)情況將持續(xù)得到改善。

　　舊改特色鮮明，受益于核心城市政策調(diào)整及城中村推進(jìn)

　　2023 年中央加大推進(jìn)城中村改造力度，4 月和 7 月兩次政治局會(huì)議先后強(qiáng)調(diào)積極推進(jìn)城中村改造；且深圳市多元運(yùn)用政策工具箱，有序推進(jìn)城市更新。公司具備 20 余年的舊改經(jīng)驗(yàn)，持續(xù)深耕大灣區(qū)及深圳市場(chǎng)，舊改經(jīng)驗(yàn)豐富。該行認(rèn)為，城中村改造模式的重要性正在逐漸提升，公司有望受益于城中村改造政策落地，在手舊改項(xiàng)目預(yù)期將加速推進(jìn)，且公司多年的舊改經(jīng)驗(yàn)在舊改項(xiàng)目拓展方面能夠保持競(jìng)爭(zhēng)力，公司土儲(chǔ)有望實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)。此外，8 月以來(lái)深圳市先后實(shí)施認(rèn)房不認(rèn)貸、房貸利率下調(diào)等多項(xiàng)需求端調(diào)整政策，該行認(rèn)為政策放松效果將會(huì)逐漸顯現(xiàn)，能夠助力公司銷售保持通暢，公司整體發(fā)展?jié)摿χ档闷诖?/p>

　　財(cái)務(wù)危機(jī)逐漸解除，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

　　2023H1 公司融資金額超 100 億元，并成功支付 4.7 億元美元債。截至 2023 年6 月末，公司已無(wú)美元債相關(guān)債務(wù)。從債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，公司 1 年內(nèi)到期債務(wù)占比為 33.3%，銀行及其他類借款占比為 92.3%。該行認(rèn)為，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)清晰，隨著 2023 年下半年公司白石洲項(xiàng)目、紅樹灣壹號(hào)二期等舊改項(xiàng)目陸續(xù)走向收成期，預(yù)期能夠?yàn)榧瘓F(tuán)貢獻(xiàn)持續(xù)性的銷售回款，公司的信用“暴雷”風(fēng)險(xiǎn)將逐漸消除，且公司的負(fù)債結(jié)構(gòu)及債務(wù)成本有望得到改善。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策存在不確定性；行業(yè)下行影響毛利率；項(xiàng)目推進(jìn)不及預(yù)期。