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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 張林霞

長(zhǎng)期以來(lái)，“二房東”卷款跑路、克扣押金租金等亂象屢禁不止，租客維權(quán)往往陷入困境。

在一二線城市，職業(yè)化個(gè)人“二房東”的大量存在，更讓群租房治理難題雪上加霜。

在此情況下，為守護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益、維護(hù)住房租賃市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)對(duì)“二房東”群體的事前監(jiān)管和事后處罰，顯得非常緊迫。

近日，北京住建委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范個(gè)人開展住房轉(zhuǎn)租活動(dòng)的通知（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），擬將個(gè)人在本市轉(zhuǎn)租非同一套（間）住房達(dá)到10套（間）及以上的個(gè)人“二房東”納入住房租賃企業(yè)管理范疇。

據(jù)悉，近年來(lái)，北京市部分職業(yè)化的個(gè)人“二房東”承租大量住房后從事轉(zhuǎn)租活動(dòng)，存在發(fā)布虛假房源、克扣押金租金等侵害市民合法權(quán)益的情形，由于相關(guān)主體未辦理市場(chǎng)主體登記并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，違規(guī)行為難以得到有效監(jiān)管。

在監(jiān)管機(jī)制方面，《通知》擬明確街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府加強(qiáng)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)住房租賃的日常監(jiān)督管理，發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)個(gè)人違規(guī)開展轉(zhuǎn)租住房活動(dòng)的，及時(shí)將線索及租賃合同等相關(guān)證據(jù)上傳北京市房屋租賃管理服務(wù)平臺(tái)。

區(qū)級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)(房管)部門與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及市場(chǎng)監(jiān)管等相關(guān)區(qū)級(jí)部門建立工作協(xié)調(diào)和信息共享機(jī)制，發(fā)現(xiàn)個(gè)人轉(zhuǎn)租住房達(dá)到10套(間)及以上涉嫌未經(jīng)設(shè)立登記從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由市場(chǎng)監(jiān)管部門依法查處。

此外，《通知》擬規(guī)定互聯(lián)網(wǎng)信息平臺(tái)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得為轉(zhuǎn)租住房達(dá)到10套(間)的個(gè)人提供信息發(fā)布或居間服務(wù)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，10套為門檻主要基于規(guī)模性與經(jīng)營(yíng)性考量，對(duì)于轉(zhuǎn)租數(shù)量較少的個(gè)人，如僅轉(zhuǎn)租1-3套住房，若強(qiáng)制要求其進(jìn)行市場(chǎng)主體登記，不僅會(huì)顯著增加經(jīng)營(yíng)成本，也與實(shí)際情況不符。

部分個(gè)人因自身居住需求變動(dòng)，臨時(shí)轉(zhuǎn)租名下少量住房，此類行為屬于偶發(fā)性交易，不具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)特征。而當(dāng)個(gè)人轉(zhuǎn)租規(guī)模達(dá)到10套（間）及以上時(shí)，其經(jīng)營(yíng)特征已十分明顯，該行為在本質(zhì)上與企業(yè)從事住房租賃業(yè)務(wù)并無(wú)二致，將其納入規(guī)范化管理范疇，有助于維護(hù)住房租賃市場(chǎng)秩序，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，該政策對(duì)北京住房租賃市場(chǎng)具有顯著規(guī)范作用，通過(guò)強(qiáng)化監(jiān)管，有效遏制違規(guī)轉(zhuǎn)租行為，為市場(chǎng)營(yíng)造健康有序的發(fā)展環(huán)境。政策的落地實(shí)施也將間接利好二手房市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)各板塊協(xié)同、穩(wěn)健發(fā)展。

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥表示，《通知》規(guī)范的對(duì)象是職業(yè)化的個(gè)人“二房東”。他們通常利用虛假的低價(jià)房源誘騙租戶，租戶一旦簽約交錢就會(huì)加收五花八門的費(fèi)用，如果退租則會(huì)面臨押金及預(yù)付租金退不回來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于他們未辦理市場(chǎng)主體登記并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，違規(guī)行為難以得到有效監(jiān)管。因此，此次文件規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)租10套(間)及以上要納入行業(yè)監(jiān)管。

中介機(jī)構(gòu)人士指出，一方面，中介機(jī)構(gòu)比較難分辨“二房東” 的身份，盈利需求驅(qū)動(dòng)部分 “二房東” 以租客身份承租房屋后進(jìn)行轉(zhuǎn)租，其服務(wù)無(wú)法達(dá)到正規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，甚至損害租客權(quán)益，但當(dāng)糾紛發(fā)生時(shí)，正規(guī)中介往往需承擔(dān)部分連帶責(zé)任。

另一方面，中介對(duì)房源真實(shí)性負(fù)有審核義務(wù)，但“二房東” 常提供虛假產(chǎn)權(quán)證明，中介難以辨別真?zhèn)巍?/p>

此外，當(dāng)“二房東” 以個(gè)人名義與房東簽訂承租合同后，又通過(guò)正規(guī)中介平臺(tái)轉(zhuǎn)租給租客時(shí)，一旦發(fā)生押金糾紛、租金拖欠等問(wèn)題，租客往往會(huì)同時(shí)追究中介機(jī)構(gòu)的責(zé)任。新規(guī)將職業(yè) “二房東” 納入監(jiān)管，有望減輕正規(guī)機(jī)構(gòu)的此類經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。