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北京進(jìn)深 徐迪 8月1日，順義新城東風(fēng)商場(chǎng)項(xiàng)目西側(cè)096地塊案名出爐：龍湖·宸翰。

部分戶型圖（過程版）也已流出，主推97/118/138/165㎡四種戶型。

1、97㎡三居兩衛(wèi)

位于小區(qū)最南排的15#、16#、17#三棟樓，共110套。

9.7米三面寬采光，獨(dú)立儲(chǔ)藏間、獨(dú)立家政間，收納功能拉滿。

3.6米寬廳，U型廚房，LDKG一體，南北通透。

南向一整排陽(yáng)臺(tái)，僅中間客廳一段計(jì)一半面積，其余全贈(zèng)送；客廳外接花池全贈(zèng)送。

北向送一個(gè)進(jìn)深2米的挑空平臺(tái)，封入室內(nèi)后，做出一個(gè)10㎡+的舒適次臥。

總贈(zèng)送面積約23㎡。

2、118㎡三居兩衛(wèi)

有洋房和小高層兩種產(chǎn)品：

洋房位于東西兩側(cè)樓棟，共114套；

小高層118戶型位于西北角的2#樓，共68套。

兩種產(chǎn)品戶型格局基本一致，洋房相對(duì)更方正，玄關(guān)開闊，做了800柜和獨(dú)立收藏間。

而小高層入戶門的一側(cè)向室內(nèi)收縮，墻體有不規(guī)則轉(zhuǎn)角，少了一部分收納空間，得房率整體低于洋房。

除此之外的面寬進(jìn)深都相同，家政廚房雙聯(lián)空間是設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，功能分區(qū)較為合理。

最小的臥室也有14㎡的面積，主衛(wèi)雙臺(tái)盆，頗有豪宅的空間感。

洋房和小高層的贈(zèng)送面積是一樣的，都在25㎡左右。

3、138㎡四居兩衛(wèi)

10#、11#、12#樓整棟，共116套。

中央3#、4#樓各有一個(gè)單元，共30套。

面寬大于進(jìn)深的“胖子戶型”，窗墻比高。

八窗全明，且南北向均有轉(zhuǎn)角視野，采光非常好。

這個(gè)戶型的贈(zèng)送尺度更加驚人：

其中南向12.7米三面寬，陽(yáng)臺(tái)+花池贈(zèng)送21.7㎡；北向兩個(gè)挑空平臺(tái)總面積約12.3㎡全贈(zèng)送。

這一部分的拓展空間就超過34㎡。

此外還有獨(dú)立電梯廳的收納空間可以利用，典型的“負(fù)公攤”產(chǎn)品。

4、頂配165㎡四居三衛(wèi)

位于3#、4#樓兩端單元，以及6#、7樓整棟，共54套。

南向16.5米四面寬，三臥朝陽(yáng)。

私家電梯+開闊的入戶玄關(guān)區(qū)域，儀式感和隱私性都有了。

全景艙主臥，三面有窗，帶轉(zhuǎn)角視野的觀景浴缸。

6.1米寬廳，客餐廚等寬。

動(dòng)靜分區(qū)，3+1臥室，相對(duì)獨(dú)立的一個(gè)套間可做老人房，作息互不影響。

拓展空間：南向通面寬陽(yáng)臺(tái)+花池+整面?zhèn)让骘h窗+北向兩個(gè)挑空平臺(tái)。

總贈(zèng)送面積超40㎡，約為建筑面積的24%。

順義東風(fēng)商場(chǎng)地塊成交于今年2月26日，由順義區(qū)屬國(guó)企北京順義新城發(fā)展和北京天竺房地產(chǎn)以26億元底價(jià)摘得，樓面價(jià)約2萬(wàn)元/㎡。

項(xiàng)目包含三幅子地塊，其中西側(cè)096住宅地塊即龍湖宸翰項(xiàng)目。

建設(shè)用地約3.6公頃，容積率1.8，地上計(jì)容建面6.47萬(wàn)㎡。

規(guī)劃17棟5F-17F洋房+小高層住宅，共524戶，由龍湖龍智造代建代銷。

項(xiàng)目所在板塊是龍湖的主場(chǎng)，御湖境一、二期合共千套房套，2023年初入市，目前基本售罄，成交均價(jià)4.4萬(wàn)/平米，堪稱順義主城區(qū)的標(biāo)桿產(chǎn)品。

吸取了御湖境的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，龍湖宸翰加碼了“好房子”全套配置，陽(yáng)臺(tái)、架空層、風(fēng)雨連廊、鄰里中心一應(yīng)俱全。

僅在陽(yáng)臺(tái)一項(xiàng)上，就做到了多種形式。

北邊是挑空平臺(tái)，南向通面寬的陽(yáng)臺(tái)有三種：

1、順義首次出現(xiàn)的花池，面積全贈(zèng)送；

2、花池內(nèi)嵌的陽(yáng)臺(tái)報(bào)規(guī)是開敞陽(yáng)臺(tái)，送一半面積。

3、另外兩段報(bào)規(guī)是挑空平臺(tái)，可做封閉處理，但面積全贈(zèng)送。

而北邊用挑空平臺(tái)代替了常見的設(shè)備平臺(tái)，同樣不計(jì)面積，設(shè)備平臺(tái)進(jìn)深一般在1米左右，寬的能做到1米2，但挑空平臺(tái)的進(jìn)深普遍是1米8。

這三種陽(yáng)臺(tái)，足以讓096地塊的住宅建面實(shí)用率再突破一個(gè)新高度。

針對(duì)得房率過高的問題，公眾反饋意見中直接提出抗議：

“陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.8，挑空進(jìn)深1.8，贈(zèng)送多個(gè)挑空，加上花池，得房率突破100%，加大了當(dāng)前順義城區(qū)還在售的新盤如芳華里，菩提潤(rùn)府等的銷售壓力。

而且整個(gè)北京其他他區(qū)，目前還維持在90%，請(qǐng)規(guī)劃委深入了解一下整個(gè)北京的趨勢(shì)，結(jié)合順義當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)現(xiàn)狀，合理規(guī)劃審批。”

在回復(fù)意見中，建設(shè)單位并未否認(rèn)得房率超過100%，只表示陽(yáng)臺(tái)等設(shè)置滿足相關(guān)文件規(guī)定。

地塊位于東北六環(huán)外約2.5公里處，屬于順義主城板塊，周邊配套成熟且有新增規(guī)劃，包括地鐵線路和商業(yè)規(guī)劃，采用了TOD模式商業(yè)體的發(fā)展模式。

項(xiàng)目公司北京興竺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3月19日成立。

引入新股東后，公司注冊(cè)資本13億元，申萬(wàn)宏源和遠(yuǎn)東宏信合計(jì)持股70%；順義新城發(fā)展持股29.7%；北京天竺持股0.3%。