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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

高福云境的開盤現(xiàn)場，冰火兩重天。

一邊是25套總價1.3億-1.7億的高層江景房被瞬間掃空，僅這25套房源就鎖定了30億-40億元的銷售額。

另一邊是總價在5000萬級的300㎡左右入門戶型遇冷。

據(jù)傳，開盤后大約剩余30套房源未售出。

這不是普通的“沒賣完”。高福云境是上海2020年以來，第一個觸發(fā)5年限售卻沒有“日光”的頂豪項目。

9月27日，高福云境125套建面約276-592㎡房源過會，均價21萬/㎡；10月9日-10月13日認(rèn)購，有效認(rèn)購數(shù)184組，認(rèn)購率152%。

其中310打頭的身份證占了三分之一，項目在10月18日開售。

按照上海樓市規(guī)則，認(rèn)購率超過130%即觸發(fā)限售，高福云境152%的認(rèn)購率本應(yīng)是 “日光”的前奏。

放棄“技術(shù)性清盤”的表象之下，也暴露了更深層的問題：若非認(rèn)購率注水，便是真實客戶動搖了。

無論哪一種，都說明了一件事：上海的頂豪市場，不再是一塊鐵板。

越貴越好賣

高福云境的開發(fā)商為上海高福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法定代表人孫璽。

高福房地產(chǎn)由上海長華萬城企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）持股51%，上海萬科企業(yè)有限公司持股24.99%，上海華洲房地產(chǎn)發(fā)展有限公司持股23.01%，上海復(fù)興建設(shè)發(fā)展有限公司持股1%。

其中，上海長華萬城企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）由長城資產(chǎn)持股40.7%，萬科集團(tuán)持股59.3%。

股權(quán)穿透后發(fā)現(xiàn)，萬科在高福云境的持股為75.99%，華洲房地產(chǎn)持股23.01%。

華洲房地產(chǎn)是上海老牌房企，創(chuàng)立于1994年，其在上海東郊賓館附近開發(fā)的華洲君庭項目，至今仍是上海頂級豪宅的代表項目。

無論是地段、配置還是價格，高福云境都是妥妥的頂級豪宅。

一房一價表顯示，此批次房源最低4428萬，最貴的一套1.6億，套均總價達(dá)到7600萬元。

細(xì)分來看：4000-5000萬級的一共18套，5000-6000萬級的一共31套，主力區(qū)間6000-7000萬的一共41套，7000-8000萬級的一共10套，一個小目標(biāo)以上的一共25套。

4000多萬的預(yù)算，在上海豪宅市場，不論是新房、次新房，還是品質(zhì)較高的二手房，都有不錯的選擇。

這個價位的購房者選擇余地充足，決策更加理性，不會單純?yōu)?/span>“頂豪”標(biāo)簽買單。

更重要的是，5000萬級上下的客戶與上億級客戶有著本質(zhì)區(qū)別：前者注重性價比和產(chǎn)品力，后者更追求稀缺性和獨占性。

高福云境試圖通吃兩個客群，也導(dǎo)致了產(chǎn)品定位有點尷尬。

稀缺性故事不好講

高福云境不缺故事。

“巨鹿路99號”，這個門牌本身，就是上海灘的身份密碼。

地處衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)，梧桐掩映，歷史沉淀，這是上海人骨子里的地段信仰。

而那一批秒光的頂層房源，賣的不僅不是房子，更是風(fēng)景。

這棟超高層100米以上的高區(qū)，視野朝向外灘和陸家嘴，城市天際線盡收眼底。

在上海，能望見黃浦江一線江景的房子，永遠(yuǎn)是白月光。

高福云境位于“巨富長”歷史風(fēng)貌區(qū)的核心位置，這樣寸土寸金的地段未來難以再有新土地供應(yīng)。

但當(dāng)所有頂豪項目都在講述“稀缺”故事時，稀缺性就不再成為獨特優(yōu)勢。

過億的豪宅不多，但大幾千萬的房源供應(yīng)越來越多，高福云境面對的，都不是一般對手。

黃浦外灘的金陵華庭、豫園的上海壹號院，徐匯濱江的潮鳴東方、啟元，虹口北外灘的海泰北外灘……

這些豪宅項目的接連入市，持續(xù)分流著5000萬級以上的購買力。

未來，老黃浦、老靜安、陸家嘴濱江、北外灘、后灘等區(qū)域還有大量高端豪宅項目排隊入市。

有錢人更挑剔，他們除了買地段，也在買前景。

9月21日，金陵華庭二期推出120套房源，吸引了227組客戶認(rèn)購，實現(xiàn)當(dāng)日售罄。套均總價達(dá)8200萬元，其中最貴的一套2.83億元，單價約32.68萬/㎡。

8月23日，上海壹號院五批次開盤，66套房源1小時售罄，均價19.8萬/㎡，套均總價約7300萬元。最貴的一套頂復(fù)約2.84億元，單價約25.45萬/㎡。

5月11日，綠城潮鳴東方開盤，均價19.5萬/㎡，120套房源當(dāng)日售罄，此前獲得191組有效意向認(rèn)購。套均總價約5000萬以上，最貴的一套復(fù)式房源1.54億元，單價約26.52萬/㎡。

這證明了市場購買力依然存在，也表明市場需求正在不同產(chǎn)品之間分化。

高福云境的低區(qū)樓盤此時入市，像是趕了一場盛宴的尾聲。

地段情節(jié)固然重要，但不再是唯一。

尤其是在上海這樣一個競爭白熱化的市場，光有“巨鹿路99號”這樣的金字招牌，已經(jīng)不足以打動買家。

高福云境沒有“日光”，不是頂豪市場的終結(jié)，而是一個新時代的開始。