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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

北蔡新盤綠城上海逸廬，交出了一份表面光鮮的成績(jī)單：

148套房源累計(jì)超180組認(rèn)購，認(rèn)購率約122%。

然而，漂亮的數(shù)字背后，藏著市場(chǎng)的另一面真相。

開盤不到一個(gè)月，這個(gè)認(rèn)購率超120%的項(xiàng)目啟動(dòng)分銷了，給出了超過10個(gè)點(diǎn)的高額傭金。

截至發(fā)稿，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，148套房源中仍有96套可售。

當(dāng)然，這不排除部分客戶置換流程漫長(zhǎng)，數(shù)據(jù)更新滯后。

更值得玩味的是項(xiàng)目發(fā)布的那張紅色海報(bào)：首開熱銷18億。

金額耀眼，但隱去了具體成交套數(shù)。

去化壓力

綠城逸廬首推148套房源，備案均價(jià)10.69萬/㎡。高層均價(jià)9.88萬/㎡，疊墅均價(jià)13.17萬/㎡。

首批推售房源的數(shù)量超過了整盤數(shù)量的一半，但仍少于最初公布的220套。

其中，100/124㎡一樓非標(biāo)2套，120㎡93套，145㎡29套，上疊約216㎡12套，下疊約208㎡12套。

具體來看，綠城逸廬120㎡最低779w，最高1367w；145㎡最低1236w，最高1693w。共有10套房源總價(jià)低于1000w，其中有非標(biāo)房源，最低699w，最高902w。

145㎡戶型這次算是“隱藏驚喜”，部分房源價(jià)格和120㎡差不太多：

中間套9.97w/㎡，不到10萬就是真四房；邊套10.88w/㎡，轉(zhuǎn)角窗帶來更好的景觀視野。

對(duì)比隔壁西派海上142㎡戶型9.65萬/㎡的均價(jià)，逸廬有點(diǎn)“背刺”西派海上業(yè)主。

進(jìn)深君查閱網(wǎng)簽記錄發(fā)現(xiàn)，高層房源124套高層房源網(wǎng)簽了42套，24套疊墅房源網(wǎng)簽了10套。

眼下，綠城逸廬整盤約267套房源，啟動(dòng)分銷快速清盤，無疑是為二批次上市鋪路。

在逸廬艱難去化之際，綠城華東總經(jīng)理賴圣場(chǎng)面臨雙線作戰(zhàn)的艱難局面。

7月，綠城再擲65億拿下虹口地王，新項(xiàng)目“潮鳴外灘”沿用“潮鳴”這一金字招牌，意圖復(fù)制今年5月潮鳴東方120套房源開盤即罄、套均5000萬的輝煌。

潮鳴東方的一炮而紅，是賴圣場(chǎng)深度操盤的成果。從案名到設(shè)計(jì)，均在集團(tuán)高層參與下反復(fù)打磨，最后成就了這一爆款。

如今，賴圣場(chǎng)身陷兩難：一邊要親自掛帥，為去化承壓的逸廬尋找突破口；另一邊要投入重兵，確保虹口地王延續(xù)“潮鳴系”神話。

兩個(gè)項(xiàng)目，兩種命運(yùn)，都系于一人之身。

虹口項(xiàng)目的每一分投入，都在加劇本就緊繃的資金鏈。

此時(shí)，逸廬即便以價(jià)換量，其快速回款帶來的流動(dòng)性，也遠(yuǎn)勝于追求單盤利潤(rùn)的賬面浮盈。

捧紅對(duì)手

逸廬是北蔡楔形綠地的第二塊地，來得并不容易。

回溯今年3月28日，浦東新區(qū)北蔡楔形綠地C09b-01地塊正式開拍，該地塊吸引了7家房企參與競(jìng)價(jià)，包括大華、國(guó)貿(mào)&中鐵建、招商、保利發(fā)展、建發(fā)、綠城、金茂。

經(jīng)過66輪激烈角逐后觸發(fā)中止價(jià)，隨后進(jìn)入“競(jìng)報(bào)高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)節(jié)，綠城、國(guó)貿(mào)&中鐵建展開爭(zhēng)奪，最后綠城以29.16億元的總價(jià)成功競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率為40%，成交樓面價(jià)達(dá)到71412元/㎡。

這一樓面價(jià)，超過西派海上5.57萬/㎡的樓板價(jià)，刷新地價(jià)紀(jì)錄，成為北蔡新地王。

項(xiàng)目的推進(jìn)速度很快，拿地5個(gè)多月后就開放了全維實(shí)景示范區(qū)和全戶型樣板間，將整個(gè)社區(qū)幾乎三分之一的面積實(shí)景一次性全部呈現(xiàn)。

過會(huì)均價(jià)公示前期，外界都在鼓吹整盤均價(jià)不低于11萬/㎡，給聯(lián)動(dòng)價(jià)9.2萬/㎡的西派海上送去了一波“溫暖”。

地價(jià)的推高和高漲的吹風(fēng)價(jià)，讓西派海上的銷售進(jìn)程步入快車道。地塊成交后，西派海上的約網(wǎng)簽數(shù)量持續(xù)走高。

網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，西派海上767套房源，僅剩5套可售，近乎清盤。

結(jié)果，綠城逸廬自己不好賣了。

這個(gè)趕在“好房子”新規(guī)前報(bào)批的項(xiàng)目，踩中了政策時(shí)間差。

樓已建半，無法調(diào)整，這意味著后續(xù)地塊的競(jìng)品將在得房率、陽臺(tái)面積、公區(qū)品質(zhì)等維度全面超越它。

另外，地塊周邊配套欠缺，北側(cè)和東側(cè)被綠地包圍，周邊道路都暫未貫通，雖遠(yuǎn)期有想象空間，但眼下界面略顯荒涼，配套成熟尚需時(shí)間。