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高盛發(fā)布研報稱，中國海外宏洋集團(tuán)(00081)的股價較2025年末預(yù)期凈資產(chǎn)價值折讓21%，2025年預(yù)期市盈率為5倍，市凈率為0.2倍，凈資產(chǎn)收益率為4%;相比之下，該行覆蓋的開發(fā)商平均折讓25%，預(yù)期市盈率為11倍，市凈率為0.5倍，凈資產(chǎn)收益率為5%。維持中性評級。

2025年第一季度業(yè)績：

2025年第一季度營收同比下降23%，至58億元人民幣，占高盛2025財年預(yù)期/機(jī)構(gòu)市場共識預(yù)期的16%/15%(2024年第一季度占比為16%)。由于2024年末未入賬的總建筑面積和合并預(yù)售存款同比均下降約30%，預(yù)計2025年營收在2023年/2024年分別下降2%/19%之后，將再同比下降約20%。

2025年第一季度營業(yè)利潤同比下降49%，至3.98億元人民幣，占高盛2025財年預(yù)期/市場共識預(yù)期的21%/23%(2024年第一季度占比為39%)。

2025年第一季度營業(yè)利潤率環(huán)比提高4個百分點，但同比下降3個百分點至7%，比高盛2025財年預(yù)期高2個百分點(2024年第一季度比2024財年預(yù)期高6個百分點)。預(yù)計2025年其房地產(chǎn)銷售毛利率將維持在9%的較低水平(2024年入賬毛利率為8%)。

2025年第一季度預(yù)售額達(dá)到69億元人民幣，預(yù)售建筑面積59.8萬平方米，銷售均價為每平方米11584元人民幣(分別同比下降12%/16%/增長4%)，與管理層設(shè)定的2025年同比下降13%至350億元人民幣的目標(biāo)相符。2025年第一季度預(yù)售額占高盛預(yù)期(360億元人民幣，同比下降11%)的19%，而2024年第一季度的完成率為20%，2025年第一季度同行平均水平為18%。

土地儲備：

2025年第一季度，中國海外宏洋集團(tuán)在南通、呼和浩特和合肥收購了4宗地塊(2024年第一季度為1宗)，總建筑面積41.5萬平方米，土地總對價24.5億元人民幣(占2025年第一季度合同銷售額的35%，2024年第一季度/2024財年占比分別為3%/13%)，土地成本為每平方米2510元人民幣。土地投資的增加與管理層的表態(tài)一致，即其可售資源不足(2024年末總計1200億元人民幣，其中住宅超過900億元人民幣)，且認(rèn)為結(jié)構(gòu)有改善空間(3個大型旅游項目開發(fā)周期較長)。因此，其土地儲備總量與2024年末基本持平，截至2025年第一季度，總建筑面積為1375萬平方米，權(quán)益比例為84%(2024年末為84%)。

主要風(fēng)險：由于三線城市的執(zhí)行情況弱于/好于預(yù)期，或當(dāng)?shù)爻掷m(xù)出臺政策刺激需求，且三線城市房地產(chǎn)市場復(fù)蘇較強(qiáng)，可能導(dǎo)致銷售額和利潤率高于/低于預(yù)期;此外，來自中國海外發(fā)展的支持增強(qiáng)/減弱也會產(chǎn)生影響。