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文/北京進深 林振興

京城下半年的第一場土拍，很冷清。

7月3日，北京延慶新城小營YQ00-0205-0001地塊落槌，中建方程投資發(fā)展集團有限公司（簡稱“中建方程”）以5.6億元底價拿下，樓面價為1.55萬元/平米。

之所以沒有那么大的關(guān)注度，一是因為它實在太偏遠了，位于六環(huán)外；二是只有一家開發(fā)商報名，沒有對手，沒有火藥味。

中建方程拿下延慶地塊，在意料之中。1月初延慶區(qū)2025年土地推介會上，就出現(xiàn)了它的身影。

在延慶小營0001地塊還未正式掛牌前，中建方程孫公司北京一源置業(yè)，就發(fā)出了該地塊的招標計劃。

中建方程是中國建筑（601668.SH）的全資子公司，也是中建系地產(chǎn)的第九子。

相較于中建智地、中建壹品、中建玖合，中建方程更像是小透明，多在京郊拿地，擅長棚改拆遷。

它的現(xiàn)任董事長是周宇騉，2023年從總經(jīng)理位置上提拔的，對做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)有野心，尤為想在北京大展拳腳。

前不久，周宇騉挖來了一員大將——原中海地產(chǎn)北方大區(qū)分管營銷的高級副總經(jīng)理刁鵬，任命他為房地產(chǎn)事業(yè)部總監(jiān)。

刁鵬是中海地產(chǎn)司齡25年以上的老將，曾統(tǒng)管中海北京整體營銷工作。

聽說此次，刁鵬并不是一個人出走，而是帶著一條線的人，加入中建方程。

不同于刁鵬，中建方程北京公司黨總支書記、總經(jīng)理楊洪祿是中建方程的“老人”，他從項目負責人一步步升任為產(chǎn)業(yè)發(fā)展部部門經(jīng)理，再到現(xiàn)在的城市總。

內(nèi)部會議上，楊洪祿也曾喊話，“做大做強北京市場。”

眼下，刁鵬 楊洪祿的新組合，又會給中建方程在北京區(qū)域帶來多大的驚喜？

01

中建方程與延慶有著很深的緣分，它開發(fā)了上源府。這個項目距離本次出讓的小營地塊直線600米左右。

2021年底，中建方程子公司——中建京西建設(shè)發(fā)展有限公司（簡稱“中建京西”）斥資3.9億元，拿下上源府所在地塊。

上源府也是中建方程在京城首個獨立操盤的房地產(chǎn)開發(fā)項目，2024年10月清盤，網(wǎng)簽均價3.35萬元/平米。

更早之前的2016年，中建方程和中建三局在延慶，共同成立中建京北投資發(fā)展（簡稱“中建京北”），注冊資本50000萬元，兩家分別持股60%和40%。

期間，中建京北還有一個股東——中國中建科創(chuàng)集團。它在2023年7月，悄悄退出了。

中建京北負責延慶最大的棚改項目——小營村、石河營村棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目。

此外，中建京北也是上源府和延慶小營0001地塊的一級土地整理方。

而近期，延慶新盤的表現(xiàn)，也給中建方程拿地添了一把火。

距離延慶小營地塊3公里的住總山瀾賦項目，4月15日取證，7棟4-8層電梯洋房，共174套房源，主推115—135㎡三居四居，銷售指導價3萬元/㎡。

目前網(wǎng)簽63套，成交均價2.9萬 /㎡。兩個多月時間，全盤去化率36%。

兩個項目體量、容積率相當，延慶小營地塊預計也將是10層以下洋房產(chǎn)品。

雖然延慶小營0001地塊，在北京地界上很偏遠，位于西北六環(huán)外。

但它在延慶本地卻是一塊香餑餑，近延慶鎮(zhèn)政府和延慶區(qū)體育局，距離世園國際旅游度假區(qū)直線2公里左右。

10分鐘生活圈內(nèi)有多所幼兒園、延慶第三小學等教育資源，東側(cè)為小營小區(qū)，周邊有健身中心、東湖公園等配套。

這塊地不大，用地規(guī)模2.23公頃，規(guī)劃地上建筑面積3.61萬平方米，容積率1.62，建筑高度24米（局部30米）。

中建方程需建設(shè)地上建筑規(guī)模約300平方米社區(qū)助殘中心一處，無償移交相關(guān)部門。

本次補倉的小營0001地塊，是中建方程土地一二級協(xié)同開發(fā)的項目。供地文件里顯示，0001地塊是帶方案入市，定位為改善型樓盤。

規(guī)劃建設(shè)三排房子，平行排列，共計328套：89平米88套、109平米156套、125平米72套、140平米12套，層高3米。

02

在北京，中建方程有14家子公司，其中3家已注銷。

除了3家（北京程達置業(yè)、中建方程投資運營（北京）、中建京西）為全資子公司，其他都是合資企業(yè)。

在門頭溝，中建方程和中建信和共同開發(fā)中建長安麓府。

但長安麓府開發(fā)商北京方程信和置業(yè)（簡稱“方程信和置業(yè)”），卻被購房者王某告上法庭，要求返還商品房認購定金10萬元。

當時，王某發(fā)現(xiàn)認購書第三條約定的總房款與銷售人員承諾的總房款不一致并且當場提出質(zhì)疑，“銷售人員解釋說認購書是報給建委備案的，簽訂買賣合同時會以承諾的總房款為準?！?/span>

他認為，方程信和置業(yè)及其工作人員利用在認購書中虛報房款誤導消費者以為占了很大便宜應(yīng)盡快簽訂認購書的心理，讓消費者做出不理智的決策。

而后，王某多次同銷售人員及銷售總監(jiān)協(xié)商退房退款，“她們都不同意并且威脅說退房就沒收認購金?！弊罱K，他將開發(fā)商告上法庭。

最終，法院判決，方程信和置業(yè)返還王某定金5萬元。

在京城，中建方程熱衷于棚改安置房項目。

例如，中建京西是門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)馮村南街棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目的項目主體。

在順義，子公司中建京東置業(yè)負責楊鎮(zhèn)中心區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)A、B、C、D片區(qū)項目。

但今年4月和7月，中建京東置業(yè)相繼被北京市順義區(qū)人民法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標的金額總金額144.89萬元。

在豐臺，子公司北京中建方程投資管理負責實施長辛店鎮(zhèn)東河沿村A區(qū)、B區(qū)棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目。

在海淀，孫公司中建新牧（北京）置業(yè)發(fā)展則投資建設(shè)了蘇家坨鎮(zhèn)北安河東、西區(qū)定向安置房項目（安河家園一里至九里）。

眾所周知，棚改安置拆遷的鏈條很長，需要牽扯的利益眾多，中建方程旗下子公司不可避免也卷入了一些訴訟糾紛中。

此外，子公司中建方程投資運營（北京）有限公司在6月12日，被北京市通州區(qū)人民法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標的金額383.01萬元。

03

近兩年，隨著地產(chǎn)調(diào)整的持續(xù)深入，中建系旗下各工程局全面崛起，但中建方程對外界而言其實還較為陌生。

該公司是中建股份組建成立的城鎮(zhèn)綜合建設(shè)投資平臺，注冊資本50億，在2014年1月成立。

主要通過承接城市綜合開發(fā)項目和PPP項目開展城鎮(zhèn)綜合建設(shè)業(yè)務(wù)，同時進行房地產(chǎn)投資與開發(fā)等業(yè)務(wù)。

目標業(yè)務(wù)類型分為城鎮(zhèn)綜合建設(shè)投資、房地產(chǎn)投資、城市與產(chǎn)業(yè)運營三大類，布局于北京、上海、鄭州、南京、天津、杭州、濟南、西安、青島等10余個城市。

2023年10月，中建方程原總經(jīng)理周宇騉晉升為公司黨委書記、董事長。

周宇騉上任董事長一年多，中建方程的業(yè)績有所突破，但也面臨不少壓力。

2024年，中建方程營業(yè)收入89.86億元，同比上一年增長了3.52%；凈利潤9.09億元，同比下降5.7%。

增收不增利，主要是因為該公司營業(yè)成本增長幅度過大。

期內(nèi)，中建方程營業(yè)成本71.43億元，同比增長了8.42%，高過營業(yè)收入的增長幅度。

短債壓力也有所增大。2024年，中建方程合并報表范圍內(nèi)的有息債務(wù)余額156.87億元，同比增長了4.82%。

其中，一年以內(nèi)到期的有息債務(wù)41.87億元。而期末，該公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額28.81億元。現(xiàn)金短債比0.69。

這意味著，中建方程手上的現(xiàn)金不能有效覆蓋短期有息負債。

債務(wù)的增長主要由于該公司的短期借款增加。期內(nèi)，中建方程短期借款12.71億元，同比上一年增長了69.57%。

短期借款的構(gòu)成，又主要為信用借款，達到12.42億元，同比增長了132.11%。