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北京進(jìn)深 徐迪 7月18日，東四環(huán)十里堡板塊的晨光家園C區(qū)（梧桐·晨光）正式開(kāi)售。

現(xiàn)房銷售，即買即住，大概300套房源，面積段96-158平方米，毛胚新房無(wú)裝修。

低樓層均價(jià)約5.5萬(wàn)元/平方米，中間樓層均價(jià)約6萬(wàn)元/平方米，采取動(dòng)態(tài)報(bào)價(jià)方式進(jìn)行競(jìng)價(jià)。

項(xiàng)目戶型老舊，但價(jià)位低于周邊二手房?jī)r(jià)格，主打一個(gè)性價(jià)比。

兩居室總價(jià)600萬(wàn)起，三居室到手900萬(wàn)左右。

置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)，如果選擇產(chǎn)權(quán)單位合作的裝修公司，還可另外享受總房款2%左右的裝修補(bǔ)貼。

除了價(jià)格以外，晨光家園的位置上是有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的。

東四環(huán)以東1公里處，距離地鐵6號(hào)線十里堡步行500米，距離朝陽(yáng)大悅城1.5公里。

地段和配套算得上全朝陽(yáng)的C位，朝陽(yáng)的新盤也就酒仙橋能相提并論，黃杉木和五環(huán)外的三間房雙子都沒(méi)得比。

小區(qū)分為A、B、C區(qū)域：

A區(qū)建成于2002年，6棟塔樓1914戶，主要是回遷房，為3梯8戶或10戶設(shè)計(jì)；B區(qū)建成于2009年，10棟1426戶。

本次出售的C區(qū)年代最新，2012年建成的，是板塊內(nèi)為數(shù)不多的次新小區(qū)。

C區(qū)有5棟住宅樓，其中1棟為定向安置房，2棟轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，此次處置的就是剩下2棟房源（201和204號(hào)樓）。

戶型方面，96平方米全南兩居、96/98/101平方米南北邊戶兩居，以及154平方米南北三居，兩梯兩戶或兩梯三戶，得房率約66%~70%。

整體來(lái)看戶型還可以，就是得房率低，賣的主要是成熟配套、現(xiàn)房，以及堪稱炸板的低價(jià)。

目前晨光家園C區(qū)二手房目前掛牌均價(jià)在6.5萬(wàn)/平米左右。

周邊的小區(qū)，華紡易城、珠江羅馬、華業(yè)玫瑰郡等，二手成交均價(jià)也在6.3萬(wàn)-6.7萬(wàn)左右。

這次出售的新房，產(chǎn)權(quán)單位是北京市朝陽(yáng)區(qū)國(guó)資委，給了倒掛的價(jià)格，晨光家園及周邊小區(qū)的二手房業(yè)主變得相當(dāng)被動(dòng)。

300套房源，乍看體量不大，卻相當(dāng)于晨光家園過(guò)去五六年的二手房總成交量。

這么一來(lái)，正在掛牌的存量二手房或?qū)⑾萑搿坝袃r(jià)無(wú)市”的尷尬局面。

今年上半年，朝陽(yáng)二手房新增掛牌量約2.7萬(wàn)套，占全市的25.46%，是北京二手房掛牌增速最快的地區(qū)。與此同時(shí)，售價(jià)卻呈下行趨勢(shì)。

6月份朝陽(yáng)二手房掛牌均價(jià)64794元/平方米，環(huán)比上月下跌0.4%，同比下跌8.12%。

晨光家園C區(qū)的集中出售對(duì)周邊新房市場(chǎng)預(yù)計(jì)影響不大，主要是項(xiàng)目建成已經(jīng)十多年了，無(wú)論是戶型設(shè)計(jì)功能性和使用率，還是社區(qū)環(huán)境、立面品質(zhì)，與新規(guī)后入市的樓盤不具可比性。

以這批房源中的頂配戶型為例，建面153-158平方米，進(jìn)深面寬比接近2:1，三居兩衛(wèi)戶型，兩個(gè)衛(wèi)生間都沒(méi)有窗。

同在朝青板塊的金茂滿曜，115/116戶型就可以做到三居兩衛(wèi)，7窗全明。

2025年以來(lái)朝陽(yáng)區(qū)已有5個(gè)新盤項(xiàng)目入市，分別是中海時(shí)光之境、中海萬(wàn)吉玖序、中海朝陽(yáng)ONE、保利朝觀天珺和金茂滿曜。

今天上午，晨光家園往東不到兩公里的黃杉木雙子盤也剛剛發(fā)布案名：金茂越秀璞樾、中建紫京宸園。

距離雖近，完全構(gòu)不成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

黃杉木地塊的樓面價(jià)就接近5.5萬(wàn)/平米，屬于朝青板塊的終極改善。

晨光家園C區(qū)雖然建面不小，但得房率不到70%，基本是面向?qū)Φ囟屋^為重視的剛需客群。

除產(chǎn)品戶型存在一定功能性缺陷外，項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)年限縮水、毛坯交付、東側(cè)臨鐵路的視野遮擋及潛在噪音，也是其低價(jià)出售的原因之一。