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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

上海歷次土拍中，多數(shù)地塊均以溢價(jià)成交，內(nèi)中環(huán)區(qū)域表現(xiàn)尤為突出，成交樓板價(jià)最大漲幅達(dá)48%。

其中，靜安區(qū)一幅地塊的樓價(jià)已高達(dá)16.2萬(wàn)/㎡。

最引人關(guān)注的莫過(guò)于內(nèi)中環(huán)區(qū)域的價(jià)格走向：

徐匯濱江未來(lái)售價(jià)或?qū)⑼黄?/span>20萬(wàn)/㎡;

新楊思板塊預(yù)計(jì)售價(jià)也將達(dá)到12萬(wàn) /㎡;

綠城新盤近日釋放出放風(fēng)價(jià)，均價(jià)預(yù)計(jì)接近20萬(wàn)/㎡；

東安新村地塊協(xié)議出讓，可售商品住宅樓板價(jià)約13.3萬(wàn)/㎡，預(yù)估售價(jià)將超20萬(wàn)/㎡；

而云錦東方的24套別墅產(chǎn)品，預(yù)計(jì)售價(jià)更是遠(yuǎn)超20萬(wàn)/㎡。

作為徐匯目前唯一新房，海上清和璽五期，加推建面約112-143㎡3-4房，均價(jià)119182元/㎡，推售房源154套。

項(xiàng)目前四次推盤均實(shí)現(xiàn)四開(kāi)四捷，其中一批次與四批次開(kāi)盤當(dāng)日便售罄。

價(jià)格上，除第四期為特殊洋房大戶型、均價(jià)12.7萬(wàn)元/㎡外，其余批次均為高層，價(jià)格區(qū)間11.2-11.36萬(wàn)元/㎡；均價(jià)升至11.9萬(wàn)元/㎡。 

但是，加推的這兩棟樓地理位置好，前排無(wú)遮擋樓棟，遠(yuǎn)離中環(huán)線噪音，同整盤11.5萬(wàn)/㎡的均價(jià)相比，性價(jià)比較高。

不久前，中考成績(jī)放榜，項(xiàng)目附近的園南中學(xué)和徐匯區(qū)教育學(xué)院附屬實(shí)驗(yàn)中學(xué)南部分校出了不少700，非常契合注重教育家庭的需求。

此外，海上清和璽與同區(qū)域未來(lái)預(yù)計(jì)售價(jià)存在較大差距。同時(shí)，項(xiàng)目與周邊二手房?jī)r(jià)也形成倒掛，作為徐匯濱江“聯(lián)動(dòng)價(jià)政策”下的最后一批項(xiàng)目。

建面約112㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)

采用“去走廊化”設(shè)計(jì)，將傳統(tǒng)過(guò)道空間改造為餐廳區(qū)域，公共活動(dòng)區(qū)域約40㎡，實(shí)現(xiàn)小面積戶型的大廳效果；

三個(gè)臥室均朝南，采光充足；

主臥套房設(shè)計(jì)，帶有獨(dú)立衛(wèi)浴和衣帽間，私密性良好；

獨(dú)立玄關(guān)設(shè)計(jì)，提升歸家儀式感；U型廚房操作便利。

建面約134㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)

全屋動(dòng)靜分離設(shè)計(jì)，餐客一體化，空間通透明亮；

客廳面寬超4.7米，配以270度采光陽(yáng)臺(tái)，采光和通風(fēng)條件極佳；

玄關(guān)設(shè)置S墻、廚房預(yù)留島臺(tái)位置，空間利用更加合理；

主臥面寬超3.6米，配以270度飄窗，居住舒適度高。

建面約143㎡四房?jī)蓮d三衛(wèi)

四開(kāi)間朝南，面寬達(dá)約15.5米，采光充足；

擁有七飄窗設(shè)置，主臥為約270°轉(zhuǎn)角飄窗，可多角度欣賞景觀，同時(shí)增加室內(nèi)使用面積；獨(dú)立入戶空間，儀式感與私密性并存；

獨(dú)立客餐廳設(shè)計(jì)，餐廳北側(cè)有采光窗，保證了餐廳的通透感，也讓客廳更加完整闊綽；

標(biāo)準(zhǔn)層層高約3.15米，空間開(kāi)闊，不會(huì)感到壓抑。

海上清和璽項(xiàng)目由兩幅地塊共同構(gòu)成，分別為徐匯長(zhǎng)橋xh315-10地塊與xh313-16地塊，兩幅地塊的規(guī)劃屬性及建設(shè)指標(biāo)各有不同：

其中，xh315-10地塊以居住及社區(qū)服務(wù)功能為主，用地性質(zhì)包含三類住宅組團(tuán)用地（占比90%）與社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施用地（占比10%）。

該地塊總用地面積約36686.38平方米，容積率為3.12，建筑限高100米，共規(guī)劃住宅套數(shù)835套，將主要用于商品住宅供應(yīng)。

另一幅xh313-16地塊的用地性質(zhì)更為多元，涵蓋三類住宅組團(tuán)用地（占比57%）、四類住宅組團(tuán)用地（占比16%）以及社區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施用地（占比27%）。

其總用地面積約3000.12平方米，容積率3.17，建筑限高60米，規(guī)劃住宅套數(shù)91套。從用地性質(zhì)及規(guī)劃定位來(lái)看，該地塊住宅預(yù)計(jì)將作為保障房使用，以滿足特定群體的居住需求。

項(xiàng)目規(guī)劃有約1800平方米的室內(nèi)恒溫泳池和約2000平方米的會(huì)所，會(huì)所配備健身房、瑜伽室、兒童活動(dòng)區(qū)等功能空間。

社區(qū)園林設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，有中央景觀區(qū)、多功能草坪、環(huán)形慢跑道等。

海上?清和璽周邊競(jìng)品各具特色，在市場(chǎng)中與項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。

云錦東方三期均價(jià)約16.49萬(wàn)/㎡，主打250-400㎡大平層，總價(jià)超4000萬(wàn)，以高端圈層和稀缺地段為賣點(diǎn)，但高昂的價(jià)格和超大戶型將多數(shù)改善客群拒之門外。

尚海灣豪庭二手房掛牌均價(jià)約13萬(wàn)/㎡，戶型涵蓋120-260㎡，雖位于徐匯濱江核心區(qū)，但房齡較老，社區(qū)品質(zhì)和智能化程度不及清和璽的新房產(chǎn)品。

相比之下，海上?清和璽以12.7萬(wàn)/㎡均價(jià)，推出112-177㎡的洋房及高層產(chǎn)品，總價(jià)段控制在1000-2500萬(wàn)，精準(zhǔn)覆蓋改善客群需求。

海上·清和璽的項(xiàng)目公司是上海新長(zhǎng)橋企業(yè)發(fā)展有限公司。

該項(xiàng)目由招商蛇口、徐匯城投、南昌市政三大企業(yè)聯(lián)袂打造。

其中，招商蛇口是招商局集團(tuán)旗下城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊的旗艦企業(yè)，徐匯城投是一家以打造城市綜合運(yùn)營(yíng)為特色的國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)公司，南昌市政是由江西省人民政府批準(zhǔn)、南昌市人民政府授權(quán)經(jīng)營(yíng)的大型國(guó)有企業(yè)。