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文/北京進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì) 

經(jīng)常慶功，就能成功。元啟開發(fā)商——中建壹品深諳這個(gè)道理。

短短四天，它連續(xù)發(fā)了四張喜報(bào)。

8月8日，中建壹品轉(zhuǎn)發(fā)海報(bào)，元啟48小時(shí)，網(wǎng)簽突破3.1億元。

緊接著兩天后，它又官宣，元啟（8月10日）單日網(wǎng)簽突破2億元。

北京限購松綁的首個(gè)周末，元啟也沒閑著，周末到訪突破300組，成交12套。

作為2025年第一家調(diào)規(guī)的在售樓盤，它真實(shí)的網(wǎng)簽情況如何？

截止8月10日，元啟網(wǎng)簽110套，成交額近6億元，位居北京周度（8.4-8.10）網(wǎng)簽TOP1。

這個(gè)網(wǎng)簽速度確實(shí)驚人，但半數(shù)還是之前老業(yè)主。

觸動(dòng)元啟改規(guī)的根本原因，是項(xiàng)目賣不動(dòng)。

開盤七個(gè)月，它的網(wǎng)簽僅61套，去化率6%左右，成交均價(jià)53504.14元/㎡，成交額3.25億元。

然而，這個(gè)項(xiàng)目單單拿地就花了48.76億現(xiàn)金，地價(jià)覆蓋率不到7%。

最后，中建壹品只能調(diào)規(guī)，送上陽臺(tái)大禮包。

據(jù)項(xiàng)目主創(chuàng)設(shè)計(jì)師介紹，元啟南北雙陽臺(tái)，面積多10%。此外，項(xiàng)目會(huì)所增加了泳池。

重新調(diào)整設(shè)計(jì)方案后，項(xiàng)目網(wǎng)簽清零。對(duì)已網(wǎng)簽的老業(yè)主，元啟的策略是先退房，再重新選房。

眼下，外界最關(guān)心的是，元啟是否會(huì)坐地漲價(jià)？

目前來看，它的成交均價(jià)53403.66元/㎡，甚至比之前每平微微下調(diào)了100元，約為指導(dǎo)價(jià)81折。

在調(diào)規(guī)前，元啟還曾推出過低樓層的特價(jià)房，均價(jià)不到5.3萬元/㎡。

除了9#，元啟剩余20棟已取證，預(yù)售均價(jià)62299.85-69821.2元/㎡。目前推出11棟樓，包括5#、8#、10#、12#、13#、14#、16#、17#、18#、19#、21#。

網(wǎng)簽最好的是18#，預(yù)售均價(jià)63761.68元/㎡，它東邊戶是101㎡，其余都是90㎡。目前該棟網(wǎng)簽25套，7套被預(yù)訂。

另外，13#和14#的網(wǎng)簽量也破了20套。

具體來看，13#，99㎡中間戶網(wǎng)簽11套，并預(yù)訂1套；111㎡、113㎡邊戶網(wǎng)簽10套，并預(yù)訂1套；

14#，113㎡中間戶網(wǎng)簽8套，并預(yù)訂2套；110㎡邊戶網(wǎng)簽14套，并預(yù)訂1套。

網(wǎng)簽量>10套，還有12#和19#。

其中，12#，129㎡戶型網(wǎng)簽5套，并預(yù)訂1套；99㎡戶型網(wǎng)簽6套，并預(yù)訂3套；111㎡戶型網(wǎng)簽4套，并預(yù)訂1套。

19#西邊戶是101㎡，其余都是91㎡，目前網(wǎng)簽17套，8套被預(yù)訂。

此次調(diào)規(guī)后，西北角的原3#樓拆分為3#、4#，東南角的19#轉(zhuǎn)角樓棟，拆分為16#、17#。

目前，16#，80㎡被預(yù)訂了2套。17#，89㎡網(wǎng)簽5套，另有2套被預(yù)訂。

此外，5#，99㎡戶型網(wǎng)簽一套；8#，129㎡戶型網(wǎng)簽一套；10#，114㎡網(wǎng)簽一套；21#，103㎡網(wǎng)簽2套。

4月14日，御璟星城元啟官宣調(diào)規(guī)，它從“被刺者”變成“背刺者”。

整體規(guī)劃上，元啟總戶數(shù)由1052增加至1065戶，樓棟由原來的19棟，改為21棟。

層高方面，總層數(shù)沒變，但單層高度由原來的2.93米，統(tǒng)一調(diào)整至3米以上，適配新規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。

元啟的舊方案中，只有南向飄窗、端戶L型轉(zhuǎn)角飄窗，北側(cè)有設(shè)備平臺(tái)。

在此基礎(chǔ)上，新方案增加了南向奇偶陽臺(tái)，另有挑空平臺(tái)。

其中，南向設(shè)置的錯(cuò)層開敞陽臺(tái)，也就是奇偶陽臺(tái)，進(jìn)深1.5米/1.8米。它效仿對(duì)象，是大興另一個(gè)項(xiàng)目——京璽。

但不是所有人都?xì)g迎敞開式陽臺(tái)。

已購買業(yè)主認(rèn)為，元啟說是響應(yīng)“好房子”政策免費(fèi)送陽臺(tái)，結(jié)果把原來飄窗封在室內(nèi)的部分改成到室外敞開式了，室內(nèi)實(shí)際使用比以前更小了。

雖然開敞陽臺(tái)有點(diǎn)雞肋，但是有總比沒有好。

而且元啟新增的陽臺(tái)是奇偶陽臺(tái)，全贈(zèng)送的。白送給你陽臺(tái)，也有人要反對(duì)，屬實(shí)搞不懂。

但絕大多數(shù)購房者還是傾向陽臺(tái)這類黑科技，“飄窗跟正常室內(nèi)不一樣，只能花錢加個(gè)抽屜和軟墊，太雞肋了。如果噪音不大得話，我個(gè)人是肯定愿意用0.5m飄窗換1.5m外陽臺(tái)?！?/span>

此外，也有業(yè)主關(guān)心元啟的陽臺(tái)是否會(huì)封閉？

在業(yè)內(nèi)人士看來，它的陽臺(tái)上蓋高度，大于等于兩個(gè)自然層高，至少為6米，封閉的難度十分大。

開發(fā)商也承諾房屋交付時(shí)不封閉開敞陽臺(tái)。

眼下，大興有有陽臺(tái)“黑科技”的新盤一個(gè)比一個(gè)卷，至少有5個(gè)項(xiàng)目設(shè)置了陽臺(tái)。

例如，黃村的興創(chuàng)沐春墅項(xiàng)目，直接湊齊了好房子“五件套”（陽臺(tái)、風(fēng)雨連廊、架空層、室內(nèi)挑空、共享空間）

再如，大興新城梧桐府，它的開敞陽臺(tái)尺度非常大，進(jìn)深約1.8米。

元啟北面的6030地塊，甚至有可能出現(xiàn)封閉陽臺(tái)的產(chǎn)品。

其拿地文件顯示，考慮京開高速沿線城市景觀，減少室外噪聲影響，如設(shè)置陽臺(tái)，應(yīng)進(jìn)行封閉。

元啟背后的開發(fā)商是北京鳳河橋北房地產(chǎn)，由中建三局旗下中建壹品持股60%，剩余40%股權(quán)交給了大興國資旗下的興創(chuàng)置地。

隨著中建壹品元啟在大興打響“調(diào)規(guī)”第一槍，包括亦莊的北京潤府、通州的縵云ONE等，都加入為“好房子”改規(guī)的隊(duì)列。