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文/樂居財(cái)經(jīng) 李蘭 

龍湖又提前還債了！

8月7日，龍湖集團(tuán)啟動(dòng)針對(duì)今年12月到期的92億港元海外銀團(tuán)貸款分批提前償還計(jì)劃，目前已完成首筆11億港元償付。

在民營(yíng)房企流動(dòng)性壓力加大的背景下，這一動(dòng)作顯得尤為亮眼。事實(shí)上，龍湖集團(tuán)年內(nèi)已如期兌付多筆境內(nèi)公開債券，累計(jì)金額突破百億。其年內(nèi)到期的信用債已全部?jī)斶€完畢。

其中包括：1月提前兌付的39.77億元"22龍湖01"和"20龍湖02"；7月提前兌付的17.66億元“22龍湖04”，以及8月兌付的9.5億元"20龍湖06"。

這種提前償債的做法已成為龍湖集團(tuán)的常態(tài)化操作。數(shù)據(jù)顯示，2022年至今，該集團(tuán)已累計(jì)提前兌付超400億元債務(wù)。這種主動(dòng)管理源于清晰的戰(zhàn)略預(yù)判。2022年行業(yè)調(diào)整初期，龍湖就提出不再新發(fā)信用債券，轉(zhuǎn)向以經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正去降有息負(fù)債。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)印證了這一策略的成效。截至2024年底，集團(tuán)在手現(xiàn)金達(dá)494.2億元，現(xiàn)金短債比1.63倍，凈負(fù)債率51.7%，持續(xù)保持"三道紅線"綠檔水準(zhǔn)，為債務(wù)償付提供充足保障。

支撐債務(wù)償付能力的核心也在于龍湖多元化的收入結(jié)構(gòu)。根據(jù)企業(yè)的公開披露，2025年1-7月集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了合約銷售額410.1億元，經(jīng)營(yíng)性收入達(dá)154.5億元（不含稅，下同），其中運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)(主要為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng))收入81.9億元，服務(wù)業(yè)務(wù)(主要為物業(yè)管理等)收入72.6億元。

在融資端，截至2024年末，集團(tuán)平均融資成本4%，平均合同年期進(jìn)一步拉長(zhǎng)到十年以上。在2024年全年抓住政策紅利實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款凈增299億元，預(yù)計(jì)2025年將凈增100億元以上（上半年已凈增35億元），同時(shí)國內(nèi)長(zhǎng)租貸款預(yù)計(jì)新增15億元。在手現(xiàn)金達(dá)494.2億元，現(xiàn)金短債比達(dá)1.63倍。

審慎的投資策略同樣功不可沒。2025年前8月，龍湖僅在上海、蘇州和貴陽獲取三個(gè)項(xiàng)目，總地價(jià)21.13億元，且上海項(xiàng)目為聯(lián)合獲取。這種高度選擇性的投資策略避免了資金沉淀，同時(shí)通過資產(chǎn)運(yùn)作提升效率——如2024年底處置四個(gè)天街項(xiàng)目49%權(quán)益獲得12.03億元收益，進(jìn)一步強(qiáng)化了資金儲(chǔ)備。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，龍湖已形成長(zhǎng)期均衡的到期安排。數(shù)據(jù)顯示，2027年前集團(tuán)已無境外債到期，境內(nèi)債券到期分布均衡：2025年僅剩兩筆共35億元中期票據(jù)到期（其中20億元已啟動(dòng)提前兌付程序），2026-2027年每年到期債券約24億元。據(jù)管理層透露，到2025年底有息負(fù)債規(guī)模預(yù)計(jì)將壓降至1400億元左右，債務(wù)結(jié)構(gòu)將更趨穩(wěn)健。

行業(yè)整體仍面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，從債務(wù)到期來看，由于近年來不少房企選擇將債務(wù)展期或置換，2025年債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年，達(dá)5301億元，其中2025年第三季度是償債高峰，到期規(guī)模約1579億元。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，在行業(yè)新常態(tài)下，龍湖的實(shí)踐提供了一種可能路徑：通過經(jīng)營(yíng)性收入支撐債務(wù)兌付，以精準(zhǔn)投資替代規(guī)模擴(kuò)張，用財(cái)務(wù)自律換取發(fā)展主動(dòng)權(quán)。其案例表明，即便在市場(chǎng)下行期，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流生成能力、堅(jiān)持審慎財(cái)務(wù)策略的企業(yè)，仍能保持戰(zhàn)略定力。