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文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

8月19日，萬物云（02602.HK）召開2025年中期業(yè)績發(fā)布會。與以往不同的是，此番管理層將地點(diǎn)定在了第二總部武漢。

圍繞“資產(chǎn)服務(wù)、智慧、低碳”三大關(guān)鍵詞，推進(jìn)“蝶城 、企服 、生態(tài) ”三大戰(zhàn)略，今年是萬物云三年能力建設(shè)的首戰(zhàn)之年。

選擇在武漢與投資者們展開交流，也是萬物云有意向外界展示一些財務(wù)數(shù)據(jù)之外的東西，以及其在深圳總部之外的獨(dú)立發(fā)展。

經(jīng)過幾年的搭建和成長，萬物云已經(jīng)將財務(wù)共享中心、人事共享中心、全國培訓(xùn)中心、萬科物業(yè)的數(shù)字運(yùn)營中心等落地在武漢。如今，這里已經(jīng)形成了一個幾千人的團(tuán)隊。

當(dāng)天，董事長朱保全攜首席運(yùn)營官何曙華、副總經(jīng)理葉菲、財務(wù)負(fù)責(zé)人王緒斌、董事會秘書黃旻等管理層出席。

作為今年“期中考”第一個“交卷”的上市物企，萬物云的這份成績單的確可圈可點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，其今年上半年實(shí)現(xiàn)營收181.4億元，同比增長3.1%；期內(nèi)錄得毛利約24.9億元，同比增長3.8%，毛利率約13.7%，與去年同期持平；凈利潤8.4億元，同比增長5.4%，其中歸母凈利潤約7.9億元，同比增長3.9%。剔除非經(jīng)常性事項后的核心凈利潤達(dá)13.2億元，同比增長10.8%。

利潤指標(biāo)全面重回增長的同時，截至報告期末，萬物云現(xiàn)金資產(chǎn)達(dá)114.6億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流同比增加20.5億元。

業(yè)績與財務(wù)保持穩(wěn)健，萬物云繼續(xù)豪橫分紅，董事會建議派付2025年中期股息每股0.951元(含稅)，共計11億元。

關(guān)聯(lián)交易下降至6.5%

按照慣例，業(yè)績發(fā)布會上，朱保全首先向外界呈遞了對行業(yè)發(fā)展最新的思考與洞察：

“隨著房地產(chǎn)下滑進(jìn)入存量階段，物業(yè)企業(yè)能否快速找到獨(dú)立發(fā)展之道，這是過去三年的關(guān)鍵。如果找到了發(fā)展之道，從2025年開始，物業(yè)行業(yè)可能會迎來一次反彈，尤其在收益方面。”

在朱保全看來，構(gòu)建起獨(dú)立發(fā)展能力，也就是關(guān)聯(lián)交易比例已經(jīng)降到一定底部的時候，意味著今年可能會出現(xiàn)收益剪刀差，“獨(dú)立業(yè)務(wù)帶來的收益增量，會大于關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)毛利下滑的差值”。

最近幾年，萬物云持續(xù)減少與關(guān)聯(lián)方的交易規(guī)模，過去的2022年、2023年、2024年，關(guān)聯(lián)交易在總收入中的貢獻(xiàn)占比分別為16.0%、13.5%、9.5%，而2025年中期，這一數(shù)據(jù)進(jìn)一步下降至6.5%。

主動壓縮開發(fā)商業(yè)務(wù)及其他非核心業(yè)務(wù)的另一邊，作為“壓艙石”的主營循環(huán)型業(yè)務(wù)營、利雙增。

報告期內(nèi)，住宅物業(yè)服務(wù)、物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)、BPaaS解決方案合計帶來163.1億元的收入，同比增長9.5%，占總營收的89.9%；創(chuàng)造毛利約21.1億元，同比增長8.8%，占總毛利的84.6%。

非開發(fā)商核心業(yè)務(wù)的增速大于開發(fā)商業(yè)務(wù)的降速，正向“剪刀差”開始呈現(xiàn)。

“基于上半年3.1%的營收增長與10.8%的核心凈利潤增長，預(yù)計全年兩項指標(biāo)增速將高于上半年”，管理層表示，萬物云正是在通過AI降本增效、彈性定價提升收繳率、科技賦能帶動新業(yè)務(wù)價值釋放等路徑，推動內(nèi)生性增長。

抵債資產(chǎn)去化1.4億

地產(chǎn)下行，過往關(guān)聯(lián)交易帶來的應(yīng)收款問題，是懸在物企頭上的另一把達(dá)摩克利斯之劍。

去年下半年以來，萬物云接收了萬科大批經(jīng)營性資產(chǎn)抵債，包括武漢新唐萬科廣場、上海濱江萬科廣場、萬驛商管、深圳創(chuàng)智云中心、沈陽鹿特丹廣場、萬瑜置業(yè)、杭州元廣以及一批住宅、商鋪、車位等物業(yè)資產(chǎn)涌進(jìn)賬上。

如何去化變現(xiàn)，一直是外界關(guān)注的焦點(diǎn)。對此，管理層在業(yè)績會上透露，萬物云在今年3月啟動了“驚蟄行動”，寓意煥發(fā)新生、破土而出的堅定決心。

以專業(yè)隊伍解決抵債資產(chǎn)高效去化問題，萬物云動員上下多個組織和部門，針對不同資產(chǎn)類型，制定差異化策略。

對于銷售型資產(chǎn)，重點(diǎn)把控銷售價格與獲取成本的關(guān)系，在整體損益≥0的原則下，盡可能實(shí)現(xiàn)應(yīng)賣盡賣，持有期間注重盤活經(jīng)營以提升價值。

“今年目標(biāo)約4億元，其中80%為車位資產(chǎn)，15%為住商資產(chǎn)，其余為辦公資產(chǎn)。今年上半年完成約1.4億元?！惫芾韺舆M(jìn)一步透露，根據(jù)歷史經(jīng)驗，預(yù)計可6年內(nèi)可完成銷售型資產(chǎn)的去化。

對于大宗資產(chǎn)，則圍繞社區(qū)商業(yè)展開，采取長期戰(zhàn)略型打法，建設(shè)萬物云社商品牌，提升能力，與業(yè)主共建社區(qū)商業(yè)。

今年4月18日，首個“萬千薈”在武漢原萬科廣場正式落地，通過業(yè)態(tài)調(diào)整（如超市更新）、B1層工區(qū)改造及萬物云斑馬市集運(yùn)營提升，該項目6月客流較1月增加26%、銷售額增加31%。

8月15日，沈陽原鹿特丹萬科廣場，也已正式煥新升級為萬芊薈。該項目剛開業(yè)前三日就實(shí)現(xiàn)了新增會員超千名，客流與銷售額同比煥新前顯著增長15%及26%。

簽約22個彈性定價項目

朱保全進(jìn)一步表示，目前物業(yè)行業(yè)面臨三重矛盾：物業(yè)服務(wù)在存量市場的機(jī)遇與矛盾、政府的期待與行業(yè)現(xiàn)實(shí)的矛盾、科技躍進(jìn)與業(yè)主感知的矛盾。

面對重重困局，萬物云試圖尋覓自身破局之道，而從今年中期業(yè)績呈遞的結(jié)果來看，在不確定性的環(huán)境中其已經(jīng)尋找確定性的發(fā)展方向。

過去房地產(chǎn)高速發(fā)展、房價快速上漲，業(yè)主對物業(yè)費(fèi)價格敏感度不高；然而隨著房價下跌和經(jīng)濟(jì)形勢變化，業(yè)主開始反問物業(yè)費(fèi)定價是否合理，并希望主導(dǎo)物業(yè)費(fèi)定價權(quán)。

“去年萬科物業(yè)研發(fā)了彈性定價體系，并在今年5月正式向全行業(yè)開源。后續(xù)我們還會陸續(xù)把這一體系向各地住建系統(tǒng)報告，希望推動行業(yè)與業(yè)主共識之間的破局。”

以“彈性定價”推動“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)綜合方案，萬物云在住宅物業(yè)領(lǐng)域打開了新的市場拓展空間，今年上半年其在存量市場中獲取114個住宅物業(yè)項目，年化飽和收入6.68億元，同比增長31.5%，遠(yuǎn)高于行業(yè)15%-20%的平均增速。

萬物云管理層強(qiáng)調(diào)，彈性定價不是鼓吹物業(yè)費(fèi)降價，而是在既尊重業(yè)主對于服務(wù)品質(zhì)期望的合理訴求基礎(chǔ)上，也保障物業(yè)公司的服務(wù)品質(zhì)與生存空間，最終在業(yè)主、企業(yè)、政府三方之間形成動態(tài)平衡。

截至目前，萬物云今年已簽約了22個彈性定價項目，還有接近12億的業(yè)務(wù)正在洽談之中。其中在重慶翰林學(xué)府、青島金域藍(lán)灣等項目實(shí)踐彈性定價，以業(yè)主高選票通過的物業(yè)費(fèi)方案均高于當(dāng)?shù)卣?/span>指導(dǎo)。

物業(yè)市場從增量轉(zhuǎn)向有質(zhì)量的存量運(yùn)營，給行業(yè)帶來機(jī)遇的同時也在“個別利益主導(dǎo)者”推動下，衍生了一些擾亂市場秩序的亂象。朱保全呼吁頭部企業(yè)聯(lián)手反對，守住有質(zhì)增長的底線，為政府建言獻(xiàn)策，為業(yè)主提供長期可持續(xù)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

盡管很多物業(yè)企業(yè)都踴躍應(yīng)用無人機(jī)、機(jī)器人等AI技術(shù)，但客戶有時更愿意選擇人工服務(wù)。朱保全指出，這不僅僅是簡單的技術(shù)應(yīng)用問題，而是如何與業(yè)主達(dá)成共識的間接推進(jìn)過程。物業(yè)企業(yè)既要積極探索科技在物業(yè)服務(wù)中的應(yīng)用，更需將科技提升帶來的成果與業(yè)主分享。

轉(zhuǎn)型之路

蝶城、多元客戶，以及科技，是萬物云在行業(yè)周期中實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的三大戰(zhàn)略。

以蝶城 打造區(qū)域規(guī)模效應(yīng)的核心戰(zhàn)略，曾被質(zhì)疑投入周期過長，但目前也迎來了收獲期。

今年上半年，萬物云累計已完成300個蝶城的提效改造，覆蓋項目數(shù)1688個，占在管項目總量的38.3%，改造后蝶城提效2.3億元。

而依托蝶城形成的高密度服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，萬物云居住相關(guān)資產(chǎn)服務(wù)在報告期內(nèi)同比提升39.6%至8.6億元，毛利率約為22.3%。其中，自營裝修收入2.7億，同比增速50%；房屋修繕業(yè)務(wù)2.28億，同比增速95%。

萬物云通過整合能源管理、遠(yuǎn)程共享服務(wù)等企業(yè)增值能力，構(gòu)建B端業(yè)務(wù)護(hù)城河，實(shí)現(xiàn)客戶價值與盈利增長的雙贏格局。

今年上半年，其物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率同比增加0.5個百分點(diǎn)，新增飽和收入12.5億元，新獲取10個超高層項目。與此同時，企業(yè)遠(yuǎn)程運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入達(dá)6.19億，同比增長14.1%，毛利率達(dá)到33.5%。

目前，AI正在成為重構(gòu)物業(yè)管理價值鏈的核心引擎。萬物云通過AI與自動化技術(shù)深度重構(gòu)中后端運(yùn)營體系，實(shí)現(xiàn)費(fèi)用效率結(jié)構(gòu)性提升。報告期內(nèi)，其行政開支從去年同期的9.63億元降至8.86億元，下降0.77億，降幅達(dá)8.0%。

釋放的資源可反哺前線業(yè)務(wù)投入，形成“技術(shù)降本→資源再分配→增長加速”的戰(zhàn)略閉環(huán)。

今年7月，首批6名AI員工完成轉(zhuǎn)正答辯正式上崗。同時，萬物云GC平臺也升級到2.0版本，實(shí)現(xiàn)了多種大模型調(diào)用和多AI agent員工協(xié)作。

“盡管AI已經(jīng)成為時代答案，但企業(yè)仍需清醒地意識到，業(yè)務(wù)側(cè)的AI應(yīng)用不能一廂情愿，必須與客戶需求、服務(wù)感知相結(jié)合；也不能陷入技術(shù)自嗨，必須積極與行業(yè)、學(xué)界交流?！?/span>