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Ai快訊 8月22日晚間，萬科（000002.SZ）披露2025年半年報，在行業(yè)深度調整與流動性挑戰(zhàn)雙重考驗下，萬科通過多舉措穩(wěn)步化解風險，探索新發(fā)展模式。

財務狀況與債務化解

上半年，萬科營收約1053億元，實現(xiàn)銷售金額691.1億元，回款率超100%。報告期內積極推進存量盤活，回款57.5億元，近三年累計盤活項目64個，涉及可售貨值約785億元。

合并報表范圍內新增融資和再融資249億元（不含股東借款），已順利完成243.9億元公開債務償還，2027年前無境外公開債到期。存量融資規(guī)模穩(wěn)定，大股東累計提供近240億元股東借款，緩解流動性壓力。新組建的經(jīng)營管理班子積極化解經(jīng)營困難和債務風險，穩(wěn)定信心。

以產(chǎn)品力突圍

在各方及大股東支持下，萬科保障隊伍、財務和生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定，按期保質完成超4.5萬套房交付。

半年報顯示，房地產(chǎn)開發(fā)及相關資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務收入844.4億元，占比80.2%?？鄢惤鸺案郊忧?，毛利率為8.7%，較2024年同期上升1.5個百分點；扣除后營業(yè)利潤率為4.6%，同比上升1.1個百分點。

上半年房地產(chǎn)市場支持政策發(fā)力，“好城市 + 好房子”支撐重點城市新房市場平穩(wěn)，城市分化延續(xù)，以產(chǎn)品力為核心競爭力成為企業(yè)穿越周期關鍵。萬科實現(xiàn)銷售面積538.9萬平方米，銷售金額691.1億元，在15個城市銷售金額排名前三，新開項目表現(xiàn)良好。

萬科響應“好房子”要求，迭代“三好”住宅產(chǎn)品標準。首開項目兌現(xiàn)投資承諾，多個存量盤活項目首開去化率達九成及以上。融合技術積淀，形成24項產(chǎn)品標準及約520項設計要求與技術措施，推進好房子標準落地，上海理想之地入選相關案例。圍繞客戶需求，以內容服務與場景創(chuàng)新引領產(chǎn)品升級，新產(chǎn)品受客戶認可，管理精細程度與開發(fā)運營效率持續(xù)加強。2022年以來主動獲取的70多個新項目收益改善，已售部分毛利率約16%。

盤存量促增量

萬科堅持存量資源盤活為主導、精準投資為補充的投資策略。近年來形成存量盤活系統(tǒng)性打法，今年上半年通過存量盤活優(yōu)化和新增產(chǎn)能近百億元，盤活回款近60億元，2023年以來已盤活貨值約785億元，累計實現(xiàn)新增銷售超200億元。

上半年累計獲取新項目6個，總規(guī)劃計容建筑面積55.8萬平方米，權益地價約13.4億元，新增項目平均地價4528元/平方米，4個項目已在建。自2022年以來，78個項目實現(xiàn)開盤銷售，平均開盤周期6個月，投資兌現(xiàn)度85%。

截至2025年6月30日，在建項目總計容建筑面積約3227.2萬平方米，規(guī)劃中項目總計容建筑面積約3007.4萬平方米。未結算的待開發(fā)項目、在建項目和存量土地合計建面超6000萬平方米，可維持一定在建和存貨規(guī)模。投資上堅持量入為出，強調資源質量改善，聚焦優(yōu)質項目，通過資源盤活轉化土地。

經(jīng)營服務類業(yè)務穩(wěn)健增長

上半年，萬科經(jīng)營服務類業(yè)務全口徑收入284.2億元，同比增長0.6%，成為穩(wěn)健增長重要支撐。

- 萬物云：上半年收入約181.4億元，同比增長3.1%，利潤約8.4億元，同比增長5.4%，核心凈利潤約13.21億元，同比增長10.8%。主動壓縮開發(fā)商業(yè)務及非核心業(yè)務，開發(fā)商關聯(lián)業(yè)務收入占比降至6.5%。在存量住宅市場拓展能力領先，上半年新獲取114個住宅服務項目，首創(chuàng)“彈性定價”模式新增項目22個，新簽八大行業(yè)項目年飽和收入11.1億元。

- 泊寓：上半年營收18億元，同比增長4.1%，新獲取1.16萬間房源。截至6月30日，共運營管理27.3萬間長租公寓，開業(yè)19.8萬間，服務企業(yè)客戶超6200家，超13萬間納入保障性租賃住房，出租率93.3%。

- 商業(yè)業(yè)務：上半年營業(yè)收入41億元。截至6月30日，累計開業(yè)179個商業(yè)項目（不含輕資產(chǎn)輸出管理項目），建筑面積1034萬平方米，整體出租率93.2%，同比增加0.3個百分點。加快建設經(jīng)營性不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化通路，中金印力消費REIT底層資產(chǎn)杭州西溪印象城表現(xiàn)良好，Pre - REIT基金取得進展。

- 物流倉儲業(yè)務：上半年營收20.7億元，同比增長6.7%，其中冷鏈收入10.7億元，同比增長23%；高標庫收入10億元，同比下降6.5%。截至報告期末，萬緯物流累計開業(yè)項目約150個，可租賃面積1045萬平方米，高標庫穩(wěn)定期出租率86%，冷鏈穩(wěn)定期庫容使用率74%，穩(wěn)中有升。

融合發(fā)展新進展

萬科積極加強與大股東深鐵集團的融合發(fā)展。二季度雙方在長租公寓領域開展戰(zhàn)略合作，7月上線全球首例“機器人自主搭乘地鐵為商家配送貨”試點合作，由萬科旗下萬緯物流集成研發(fā)的機器人為深圳地鐵2號線灣廈站及線上其他站內7 - Eleven門店配送貨。

萬科管理層表示，公司穩(wěn)步推進改革化險工作，逐步消化風險，但徹底化解仍需“以時間換空間”。當前經(jīng)營面臨階段性壓力，但相信在各方支持下，依托自身優(yōu)勢，能走出低谷、迎來轉機，將通過多項措施推動業(yè)務優(yōu)化調整，重歸健康發(fā)展軌道。

（AI撰文，僅供參考）