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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李奕和

“當(dāng)前各級(jí)政府出臺(tái)的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)措施，以及大股東深鐵集團(tuán)和各級(jí)各界強(qiáng)有力的支持，給公司改革化險(xiǎn)創(chuàng)造了良好條件。”

在8月22日的分析師會(huì)議上，萬(wàn)科管理層對(duì)于上半年的公司經(jīng)營(yíng)這樣表示。

當(dāng)天，萬(wàn)科發(fā)布了2025年半年度報(bào)告。期內(nèi)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1053.2億元；實(shí)現(xiàn)銷售金額691.1億元，回款率超過(guò)100%；按期保質(zhì)完成超4.5萬(wàn)套房的交付。

受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模下降、毛利率處低位，新增計(jì)提資產(chǎn)減值以及部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值等因素影響，萬(wàn)科業(yè)績(jī)面臨較大壓力。

但也可以看到，在大股東深鐵及各方的大力支持下，萬(wàn)科今年上半年整體上實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，多項(xiàng)業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長(zhǎng)并保持競(jìng)爭(zhēng)力。

如經(jīng)過(guò)多年的努力和沉淀，該公司經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)在部分賽道如物業(yè)、公寓、物流、商業(yè)等建立了行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

2025年上半年，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)全口徑收入284.2億元，同比增長(zhǎng)0.6%。經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)期內(nèi)取得不少突破，發(fā)展態(tài)勢(shì)平穩(wěn)，且在各自行業(yè)內(nèi)處于頭部水平。

特別是，上半年，萬(wàn)科通過(guò)統(tǒng)籌各類資源要素，協(xié)調(diào)動(dòng)員各方力量，積極化解經(jīng)營(yíng)困難和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在大股東、各金融機(jī)構(gòu)支持，以及自身的努力下，不僅有序推進(jìn)化險(xiǎn)工作，也推動(dòng)企業(yè)向多元場(chǎng)景、多業(yè)態(tài)復(fù)合融合發(fā)展，重塑市場(chǎng)信心。

多元造血與融資，改革化險(xiǎn)有序推進(jìn)

今年以來(lái)，萬(wàn)科堅(jiān)決落實(shí)主體責(zé)任，竭力保交付的同時(shí)，妥善解決到期債務(wù)特別是公開(kāi)債務(wù)的兌付問(wèn)題，取得了較為積極的成效。

上半年，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)新增融資和再融資249億元（不含股東借款）。另外，持續(xù)拓展融資渠道，通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款盤(pán)活前期在經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)上的投入，期末全口徑經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸余額為494.7億元。

截至目前，萬(wàn)科已經(jīng)順利完成243.9億元公開(kāi)債務(wù)償還，2027年前已無(wú)境外公開(kāi)債到期。

化險(xiǎn)工作有序推進(jìn)，離不開(kāi)各方的支持。特別是大股東深鐵。事實(shí)上，自陷入流動(dòng)性緊張以來(lái)，大股東深鐵集團(tuán)幫助萬(wàn)科進(jìn)行資產(chǎn)和股權(quán)處置、參與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT認(rèn)購(gòu)、積極協(xié)調(diào)各類金融資源等，并多次提供股東借款對(duì)萬(wàn)科予以真金白銀的支持。

數(shù)據(jù)顯示，至今深鐵集團(tuán)已累計(jì)向萬(wàn)科提供了近240億元的股東借款，真金白銀幫助公司緩解流動(dòng)性壓力。

當(dāng)然，萬(wàn)科自身的努力也很重要。期內(nèi)，該公司通過(guò)強(qiáng)化自身產(chǎn)品力與品牌，通過(guò)戰(zhàn)略聚焦、經(jīng)營(yíng)提振、管理提升等舉措，新入市項(xiàng)目取得不錯(cuò)銷售表現(xiàn)。

其中，溫州璞拾云洲、成都都會(huì)甲第、成都錦上揚(yáng)華、天津東廬等多個(gè)存量盤(pán)活項(xiàng)目首開(kāi)實(shí)現(xiàn)9成及以上的認(rèn)購(gòu)去化。公司在15個(gè)城市銷售金額排名前三。

高效的銷售去化以及較好的銷售回款，維持著現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

另一方面，萬(wàn)科持續(xù)開(kāi)展大宗交易，積極推進(jìn)存量盤(pán)活，期內(nèi)完成13個(gè)項(xiàng)目交易，簽約金額64.3億元。上半年通過(guò)存量盤(pán)活優(yōu)化和新增產(chǎn)能95.2億，通過(guò)存量盤(pán)活回款57.5億元。

2023年以來(lái)，萬(wàn)科借助政府各類支持性政策，通過(guò)商改住、規(guī)劃條件優(yōu)化、存量資源置換等多種方式持續(xù)推動(dòng)難點(diǎn)項(xiàng)目解題。數(shù)據(jù)顯示，其近三年已累計(jì)盤(pán)活項(xiàng)目64個(gè)，涉及可售貨值約785億元，通過(guò)盤(pán)活項(xiàng)目新增銷售約226億元。

對(duì)于未來(lái)發(fā)展與債務(wù)應(yīng)對(duì)，管理層在分析師會(huì)議上表示：

一方面，將繼續(xù)通過(guò)加速銷售回款、動(dòng)態(tài)管控開(kāi)發(fā)節(jié)奏、合理平衡收支，力爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，同時(shí)進(jìn)一步發(fā)揮好經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)的造血功能。

另一方面，繼續(xù)落實(shí)收斂聚焦，根據(jù)市場(chǎng)條件靈活采用市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化、戰(zhàn)略引戰(zhàn)、擴(kuò)大合作等策略，充分實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值，適時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)性。

在經(jīng)營(yíng)和交易創(chuàng)造的現(xiàn)金流之外，萬(wàn)科還將繼續(xù)積極爭(zhēng)取與金融機(jī)構(gòu)的合作與支持，穩(wěn)定存量融資規(guī)模；繼續(xù)爭(zhēng)取增量流動(dòng)性機(jī)會(huì)，以時(shí)間換空間。

“未來(lái)，在政策端的引領(lǐng)，金融機(jī)構(gòu)的支持，國(guó)資大股東的力挺，合作伙伴的助力之下，依靠自身的努力，公司有信心、有能力應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，全力以赴爭(zhēng)取妥善化解到期債務(wù)?！惫芾韺颖硎尽?/span>

多方協(xié)作創(chuàng)新生態(tài)，融合發(fā)展持續(xù)突破

除了化險(xiǎn)工作有序推進(jìn)，萬(wàn)科近段時(shí)間以來(lái)表現(xiàn)尤為顯著的一點(diǎn)，是持續(xù)整合資源，推動(dòng)公司多元場(chǎng)景、復(fù)合業(yè)態(tài)的融合發(fā)展。

最明顯的，是跟大股東深鐵集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)協(xié)作。剛過(guò)去的7月，萬(wàn)緯物流和深鐵集團(tuán)共同打造的“軌道交通 機(jī)器人配送”成為全球首個(gè)實(shí)現(xiàn)地鐵無(wú)人配送的商業(yè)化案例，開(kāi)創(chuàng)了智慧物流與城市軌道交通融合的新模式。

這款由萬(wàn)緯物流集成研發(fā)、名為“北極燕鷗”的物流機(jī)器人，可通過(guò)AI調(diào)度算法 機(jī)器人技術(shù)自主完成地鐵換乘、站點(diǎn)配送等全流程操作。不僅為全球機(jī)器人提供了新應(yīng)用場(chǎng)景，也為企業(yè)發(fā)展尋找了很好的機(jī)會(huì)點(diǎn)。

不僅在物流領(lǐng)域，上半年萬(wàn)科長(zhǎng)租業(yè)務(wù)也與深圳地鐵置業(yè)集團(tuán)簽署了深鐵項(xiàng)目租賃運(yùn)營(yíng)合作框架協(xié)議，雙方將對(duì)適配的項(xiàng)目開(kāi)展合作運(yùn)營(yíng)，充分發(fā)揮深鐵置業(yè)豐富的項(xiàng)目資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，以及泊寓在租賃領(lǐng)域的品牌影響力和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。

萬(wàn)科商業(yè)業(yè)務(wù)也將全面深化與深鐵商業(yè)的戰(zhàn)略合作，共同探索并實(shí)踐面向未來(lái)的軌交商業(yè)產(chǎn)品模型與創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式。

除此之外，深鐵、萬(wàn)科在TOD綜合開(kāi)發(fā)、工程代建、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)維養(yǎng)、科技創(chuàng)新等方面，也將啟動(dòng)全面的深度合作，雙方可不斷發(fā)揮資源稟賦，探索新的發(fā)展機(jī)會(huì)。

與此同時(shí)，萬(wàn)科也在持續(xù)與各地政府、龍頭企業(yè)、產(chǎn)業(yè)投資機(jī)構(gòu)等協(xié)同創(chuàng)新，重點(diǎn)布局城市基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理、重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目配套服務(wù)等關(guān)鍵領(lǐng)域，不斷提升和完善生態(tài)圈建設(shè)。

比如，萬(wàn)科通過(guò)廣泛鏈接境內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者、政府國(guó)資資源等，多樣化開(kāi)拓資產(chǎn)交易渠道，實(shí)現(xiàn)交易模式創(chuàng)新。

該公司堅(jiān)決推進(jìn)商業(yè)、公寓、物流三支 REITs；并深化與機(jī)構(gòu)投資者的交易和合作，持續(xù)推動(dòng)三支Pre-REITs基金擴(kuò)募。今年2月，萬(wàn)科與中信等共同設(shè)立“萬(wàn)新金石（廈門(mén)）住房租賃基金”，收購(gòu)廈門(mén)泊寓院兒·海灣社區(qū)項(xiàng)目，并由泊寓繼續(xù)提供資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

同時(shí)，結(jié)合政府存量資產(chǎn)盤(pán)活等契機(jī)，探索新的交易路徑。5月，萬(wàn)科與杭州市安居集團(tuán)完成了河語(yǔ)光年自持住宅交易，實(shí)現(xiàn)杭州市首個(gè)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房項(xiàng)目成功落地。

這些舉措，因地制宜打造新質(zhì)生產(chǎn)力，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)水平和發(fā)展質(zhì)量提升，并通過(guò)輕重結(jié)合模式提升業(yè)務(wù)價(jià)值，無(wú)疑不為萬(wàn)科未來(lái)經(jīng)營(yíng)錨定了一條高質(zhì)量發(fā)展路徑。