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北京進深 徐迪 截至8月27日，建發(fā)金茂觀宸開盤5個月：

住宅房源累計完成網簽270套，全盤去化56%；成交均價7.84萬元/㎡。

成交面積約3.33萬㎡，其中8月份成交0.35萬㎡，位列豐臺首位。

加上地下室房源，項目網簽金額總計26.26億元，地價覆蓋率108%。

建發(fā)金茂觀宸所在豐臺槐新地塊成交于2024年11月29日，由建發(fā)房產旗下福州裕誠房地產24.35億元摘得，樓面價約4萬元/㎡。

與中國金茂聯手打造為建發(fā)在京的首個“風雅宋韻”系列產品，銷售指導價8.3萬/㎡。

建設用地面積約3.04公頃，其中地上建筑面積6.08萬㎡，最高建筑58米，容積率2.0。

項目于3月17日和4月30日兩批次取證，共479套住宅。

項目規(guī)劃11棟6-18F洋房+小高層，面積段111-165㎡，7個戶型。

產權得房率在75.1%-80.4%，加上贈送面積后，整體空間擴容出10%左右，實際使用率在83%-91%區(qū)間。

南向通面寬內嵌陽臺贈送一半面積，北向/西向大尺度設備平臺全贈送，均可封閉做室內空間，另有側邊飄窗面積全贈送。

1、起步111戶型三室雙衛(wèi)，南向三開間為通面寬陽臺，主臥轉角陽臺，北向小臥搭配2.5㎡設備平臺，空間不輸于南向次臥；

2、四居建面低至113平米，并且借助陽臺和設備平臺的擴展面積，打造出四葉草戶型，并且每個臥室都能達到舒適面積，沒有那種湊房間數的“小籠屋”。

南向主臥（含衛(wèi)）20.23㎡，南向次臥和兩間北向臥室也都在10㎡以上；餐客面積約31㎡；廚房面積略小，僅有7㎡左右，勝在方正，且可與餐廳打通做空間延展。

3、116戶型主臥則升級為轉角陽臺，西北次臥帶側邊飄窗；

4、1贈送比例最高的136戶型則是給唯一沒有陽臺的次臥配置了西南向轉角飄窗，贈送面積超15平米；

5、頂配165戶型，四個開間朝南，每個房間都有陽臺。

6月24日，建發(fā)聯合金茂以20.8億元底價摘得觀宸東側豐臺槐新NY-030（南區(qū)）-02地塊，折合樓面價40159元/㎡。

該地塊占地2.59公頃，總建面約8.11萬㎡，其中地上5.21萬㎡，地下2.9萬㎡，容積率2.0。

擬開發(fā)為觀宸二期產品，規(guī)劃12棟住宅樓，含6-17F洋房和小高層產品。

建筑規(guī)模上，02地塊略小于觀宸，地形上則更為方正。

12棟樓點狀排列，格局與西側觀宸一期相似。中間為小高層大戶型，四角為洋房小戶型產品。

西北邊的兩棟：2#和6#樓，首層局部架空。

建筑立面也延續(xù)觀宸風格，屋頂大飄檐設計。大部分樓棟北側有退臺，南側有挑空空間。

小區(qū)北邊、西邊各有一處出入口，其中西門為主入口，帶挑空、格柵等裝飾結構的景觀大門，加上兩側景墻，沿街展示面超60米；內建兩棟配套樓，高度10.43米。

進門就是下沉庭院，周圍有綠色景觀帶，形狀疑似風雨連廊，但平面圖上未做標記。

二期將近400套房源，建面120-165㎡區(qū)間，面積段與一期基本相同?？车袅?10左右的小戶型，變成全四居產品。一期136戶型賣得不錯，二期大戶型占比明顯增加。

層高3.1-3.3米，贈送方面與一期尺度相當：①南向通面寬內嵌陽臺贈送一半面積；②北向（部分在側邊）設備平臺全贈送；③部分戶型有側邊飄窗/轉角飄窗，面積全贈送。

項目緊鄰地鐵4號線與19號線的換乘站新宮站，北側為槐房萬達廣場。

周邊最大競品是北京隅西頌，今年新開出的項目，7棟樓共439套房源，4月28日開盤，目前網簽57套，成交均價7.92萬元/㎡。

此外還有中海公元里和郭公莊兩個項目在售：中海豐和叁號院、中建云境。三個項目都是去年3月份前后開盤，流速都不算太快。

豐臺的新盤實在太多了，產品力已經卷上了天，價格成為決定性因素。

價差到位的話，豐臺是能夠承接海淀一部分外溢購買力的，畢竟擁有不錯的環(huán)線優(yōu)勢，適合預算有限但又追求高品質住房的客群。