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中金發(fā)布研報稱，維持中國海外發(fā)展(00688)盈利預測不變，其中2025年核心利潤150億元(同比-4.3%)，2026年160億元(同比+6.5%)。維持跑贏行業(yè)評級，考慮市場整體估值水平有所修復，上調目標價10%至17.2港元/股(對應0.45倍2025年市凈率)，較當前股價具備25%的上行空間。公司現(xiàn)交易于0.36倍2025年市凈率。

中金主要觀點如下：

1H25業(yè)績符合市場預期

公司發(fā)布2025上半年業(yè)績：公司歸母凈利潤86億元，核心凈利潤(剔除稅后投資物業(yè)重估增值和匯兌凈損益等調整)87.8億元，同比下降17.5%，符合市場預期。核心歸母凈利潤率10.6%，維持雙位數(shù)水平。中期每股派息0.25港元，對應派息比率29%(基于核心凈利潤)，與歷史水平基本一致。

上半年銷售與投資強度繼續(xù)維持行業(yè)前列

公司上半年實現(xiàn)合約銷售約1,200億元(同比下滑約19%)，其中大陸一線城市及中國香港占比約46%。上半年公司權益拿地金額達401.1億元，7月單月投資149億元，累計投資規(guī)模位于行業(yè)第一，其中一線城市拿地金額占比約64%，公司通過城市更新、公開市場等渠道獲取綜合型大項目的競爭優(yōu)勢較為突顯。

財務端保持一貫穩(wěn)健態(tài)勢

上半年公司銷售及其他經營回款約969億元，資本支出約837億元，保持經營現(xiàn)金凈流入。期末在手現(xiàn)金約1,087億元(現(xiàn)金短債比4.9倍)，較2024年末下降約152億元，同時上半年有息負債規(guī)模壓降約141億元，基本匹配。截至2025上半年末，公司資產負債率53.7%(2024年末55.8%)，短期負債占比進一步壓降至7.6%(2024年末11.8%)。上半年平均融資成本2.9%，處于行業(yè)最低區(qū)間。

商業(yè)物業(yè)運營有新亮點

上半年公司商業(yè)物業(yè)收入35.4億元，其中購物中心收入11.7億元。購物中心業(yè)務經營效率穩(wěn)步提升，開業(yè)三年及以上的成熟項目出租率為96.2%，銷售額及客流量上半年分別同比增長6.7%和11%。此外，公司首個消費基礎設施公募REITs的發(fā)行工作正在有序推進，未來或可能為公司資產價值的釋放提供新的空間。

公司對2025年發(fā)展提供穩(wěn)健指引，關注下半年投資端潛在的積極信號

公司自7月以來投拓強度有邊際提升，未來該行預計仍有可能在重點一線城市落地較大規(guī)模的城市更新項目，同時四季度也是公司傳統(tǒng)的拿地旺季。全年看，該行認為權益投資額有可能超過年初指引的1,000億元，這可能為未來的銷售與利潤繼續(xù)保持良好態(tài)勢提供堅實基礎。

風險提示：年內后續(xù)土地投資強度不及預期，下半年合約銷售表現(xiàn)弱于預期。