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北京進深 徐迪 9月24日開盤的順義龍湖宸翰開始網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化了。

截至10月16日，簽約3套，合計308㎡。

成交均價41119.66元/㎡，大概是備案價的97折左右。

兩套97㎡戶型，15#、16#樓各一套，備案價分別為：41807元/㎡、40777元/㎡。

一套建面115㎡房源位于5#樓，備案價為44547元/㎡。

開盤海報的銷售數(shù)字是8.6億元。

按照預售證下28.58億元貨值計算，去化率大約30%。

樣板間才開放三四天，這個成績也算相當不錯了。

龍湖在順義的口碑還是不錯的，據(jù)說有不少客戶在樣板間沒開之前就已經(jīng)認籌了。

項目建設用地約3.6公頃，容積率1.8，地上計容建面6.47萬㎡。

規(guī)劃17棟5F-17F洋房+小高層住宅，9月13日取得預售許可證，共551套房源，擬售均價4.02萬-4.57萬元/㎡。

主推97/118/138/165㎡四種戶型。

陽臺做到了多種形式。北邊是挑空平臺，南向通面寬的陽臺有三種：

· 順義首次出現(xiàn)的花池，面積全贈送；

· 花池內(nèi)嵌的陽臺報規(guī)是開敞陽臺，送一半面積。

· 另外兩段報規(guī)是挑空平臺，可做封閉處理，但面積全贈送。

而北邊用挑空平臺代替了常見的設備平臺，同樣不計面積，設備平臺進深一般在1米左右，寬的能做到1米2，但挑空平臺的進深普遍是1米8。

這三種陽臺，足以讓096地塊的住宅建面實用率再突破一個新高度。

1、97㎡三居兩衛(wèi)

位于小區(qū)最南排的15#、16#、17#三棟樓，贈送面積約26㎡。

2、118㎡三居兩衛(wèi)

有洋房和小高層兩種產(chǎn)品：

洋房位于東西兩側(cè)樓棟，小高層118戶型位于西北角的2#樓。

贈送面積超27㎡。

3、138㎡四居兩衛(wèi)

10#、11#、12#樓整棟，中央3#、4#樓各有一個單元。

贈送面積有將近37㎡。

4、頂配165㎡四居三衛(wèi)

位于3#、4#樓兩端單元，以及6#、7樓整棟。

贈送面積和138戶型差不多，37.5㎡左右。

項目所在順義東風商場地塊成交于今年2月26日，由順義區(qū)屬國企北京順義新城發(fā)展和北京天竺房地產(chǎn)以26億元底價摘得，樓面價約2萬元/㎡。

包含兩幅住宅子地塊，其中西側(cè)096地塊，即龍湖宸翰項目，開發(fā)主體為北京興竺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

3月19日成立，注冊資本13億元。6月底完成投資人變更，目前股權(quán)結(jié)構(gòu)為：

申萬宏源和遠東宏信合計持股70%；順義新城發(fā)展持股29.7%；北京天竺持股0.3%。

新股東入局的同時，龍湖集團旗下代建品牌龍智造宣布，成功簽約北京順義區(qū)東風商場SY00-0201-096住宅地塊，為該項目提供代建代銷服務。

地塊位于東北六環(huán)外約2.5公里處，屬于順義主城板塊，周邊配套成熟且有新增規(guī)劃，包括地鐵線路和商業(yè)規(guī)劃，采用了TOD模式商業(yè)體的發(fā)展模式。

在龍湖宸翰北側(cè)，就是龍湖開發(fā)的御湖境項目，這一片是龍湖的絕對主場。

御湖境一、二期合共千套房套，2023年初入市，目前基本售罄，成交均價4.4萬/平米，堪稱順義主城區(qū)的標桿產(chǎn)品。

吸取了御湖境的開發(fā)經(jīng)驗，龍湖宸翰加碼了“好房子”全套配置，1萬平米中心景觀花園，架空層、風雨連廊、鄰里中心一應俱全。

樣板間做了97/118/138㎡三種。用御湖境樣板間改的，優(yōu)點是沒有剛裝修完的嗆人氣味，缺點是改得比較糙，基本都沒展示出實際交付的效果。

看出來進度比較趕，為了能在十一黃金周期間多蓄客。

97㎡三居是按報規(guī)戶型做的，贈送面積全在室外沒有包進來，空間體驗非常不好，完全沒感受到“負公攤”戶型的優(yōu)勢。

特別是北邊的臥室，挑空平臺外置，室內(nèi)只有1米多寬的一條，兩三個人進去就站滿了。客廳陽臺+花池的組合是用鋪布顏色深淺來區(qū)分的，平面效果，大概感受下，或者去看隔壁108樣板間。

138㎡戶型，南向次臥和客廳打通，北邊兩個臥室之間無隔斷，主臥洗手盆甚至都沒裝上。

該做的沒做，不該做的倒弄了不少，大量非交標家具，并且明顯不是專門為新產(chǎn)品定制的，陳列方式不能很好的表現(xiàn)出戶型的功能性，給人一種老房翻新的感覺。

更奇怪的是，除了主衛(wèi)和公衛(wèi)之外，南向次臥還增配了個衛(wèi)生間，相當于四居兩衛(wèi)的戶型，做了個兩居三衛(wèi)的樣板間出來。