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本文轉(zhuǎn)載自公眾號(hào)：獨(dú)角Mall( ID:mallnews)，作者:黑天鵝

因?yàn)門(mén)X淮海，讀者們認(rèn)識(shí)了司徒文聰。

從上海新天地到前門(mén)大街，從購(gòu)物中心到旅游商業(yè)，司徒文聰?shù)纳虡I(yè)管理觸角伸向上海、北京等一線(xiàn)城市。

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此前報(bào)道過(guò)相關(guān)文章。

三度改造的“死”場(chǎng)，如今被救活了？

其實(shí)，司徒文聰之所以能成為上海商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的旗幟，除了TX淮海、上海新天地，最讓人拍手稱(chēng)道的莫過(guò)于，他的“妙手”讓2002年就開(kāi)業(yè)了的正大廣場(chǎng)起死回生。

正大廣場(chǎng)曾有過(guò)尷尬的過(guò)去，在司徒文聰接手正大廣場(chǎng)前，正大廣場(chǎng)已撤換了兩任總裁，正大廣場(chǎng)每年支出為4億元，而當(dāng)年的銷(xiāo)售目標(biāo)是3億元。

開(kāi)業(yè)3年多，依然只有65%左右的出租率，6樓之上的五層樓面幾乎全部空置。

2005年8月，司徒文聰接手了正大廣場(chǎng)。

2006年，正大廣場(chǎng)根據(jù)市場(chǎng)的反饋進(jìn)行重新定位，把“超級(jí)品牌中心”變成了“華東地區(qū)最大的家庭娛樂(lè)購(gòu)物中心”。

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司徒文聰先后引進(jìn)室內(nèi)真冰溜冰場(chǎng)、KTV、健身館、美容美體館等設(shè)施，接著，新開(kāi)出了臨江的幾家餐廳，并引入更多知名品牌。

調(diào)整之后，家庭開(kāi)始成為正大廣場(chǎng)的主要客流來(lái)源。夫婦兩人帶著孩子一塊來(lái)到正大廣場(chǎng)的消費(fèi)比例在增加。僅僅半年時(shí)間，正大廣場(chǎng)的空置率便下降至1%。

如今大體量的正大廣場(chǎng)，與ifc國(guó)金中心一起，成為并蒂的陸家嘴姐妹花。

2020年，上海正大廣場(chǎng)全年銷(xiāo)售額達(dá)到24億元，迎來(lái)了92家新店開(kāi)業(yè)。2021年計(jì)劃將有134個(gè)新品牌入駐，調(diào)改力度之大，備受業(yè)界矚目。

正大集團(tuán)是世界上最大的華人跨國(guó)公司之一，由華裔實(shí)業(yè)家謝易初、謝少飛兄弟于1921年在泰國(guó)曼谷創(chuàng)辦。

坐落于陸家嘴商圈的上海正大廣場(chǎng)，是正大商業(yè)地產(chǎn)首座里程碑項(xiàng)目。

項(xiàng)目于2002年正式開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，雖是政府支持、體量較大，但起初的經(jīng)營(yíng)狀況卻不盡如人意。

當(dāng)時(shí)，小陸家嘴幾乎沒(méi)有任何商業(yè)配套，并被詬病為浦東商業(yè)荒漠，加之陸家嘴辦公樓當(dāng)時(shí)空置率較高，奢侈品青睞浦西南京西路恒隆廣場(chǎng)。正大廣場(chǎng)，招商未果，由于6樓以上高區(qū)難以吸引商戶(hù)，項(xiàng)目整體入駐率尚不足65%。

隨著陸家嘴辦公樓入駐率不斷攀升，項(xiàng)目重新定位為“現(xiàn)代家庭娛樂(lè)及購(gòu)物中心”。正大廣場(chǎng)更是引入了ZARA、H&M等多家國(guó)際快時(shí)尚服飾及玩具反斗城等特色功能店，一度成為大陸快時(shí)尚最集中的購(gòu)物中心。

應(yīng)對(duì)新加入的鄰居——IFC國(guó)金中心，正大廣場(chǎng)強(qiáng)化潮流服飾，引入更多特色專(zhuān)賣(mài)店。

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業(yè)態(tài)更加多元化，品牌檔次更接地氣，設(shè)計(jì)更合理，經(jīng)營(yíng)情況大逆轉(zhuǎn)，出租率達(dá)到99%，租金水平大幅上升！

慢慢地，IFC國(guó)金中心和正大廣場(chǎng)珠聯(lián)璧合，小陸家嘴商圈年?duì)I業(yè)額已經(jīng)超越八佰伴所在的新上海商業(yè)城張楊路商圈。

正大廣場(chǎng)的消費(fèi)人群應(yīng)證了其家庭親子屬性。

首先，正大廣場(chǎng)的消費(fèi)人群有1/3是本地居民，周邊高檔住宅區(qū)較多。有菊?qǐng)@、仁恒濱江花園、世貿(mào)濱江花園、盛大金磐、湯臣海景等高檔豪宅居住區(qū)，區(qū)域居民消費(fèi)力較強(qiáng)。他們周末帶著孩子逛逛商場(chǎng)。

其次，還有不少商務(wù)人士。小陸家嘴匯聚了近10萬(wàn)上海平均收入最高的白領(lǐng)階層。

最后，剩下1/3的消費(fèi)人群來(lái)自游客，每天約有20萬(wàn)左右的國(guó)內(nèi)外旅游觀(guān)光客光顧，成為正大廣場(chǎng)消費(fèi)群體的主要來(lái)源之一。

正大廣場(chǎng)，東至陸家嘴環(huán)路，西至富成路，南至名商路，北至陸家嘴西路。

原本地鐵站沒(méi)有直通正大廣場(chǎng)的通道，前幾年正大廣場(chǎng)B2層地下通道開(kāi)通，與地鐵2號(hào)線(xiàn)陸家嘴站6號(hào)口連接。

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陸家嘴地區(qū)的摩天大樓之間互不相通的局面終于作古，地下通道與正大廣場(chǎng)的連接順利實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)貫通。

正大廣場(chǎng)在轉(zhuǎn)型后極大提升了交通的便利度，環(huán)島人行天橋連接3樓，商場(chǎng)3樓為雙首層。

不管是地下還是地上，都能便捷抵達(dá)正大廣場(chǎng)。

B2的大型進(jìn)口食品超市卜蜂蓮花設(shè)有免費(fèi)班車(chē)，引導(dǎo)了其他區(qū)域的居民進(jìn)入正大廣場(chǎng)消費(fèi)。

在環(huán)形人性天橋上，就能看到東方明珠。

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陸家嘴是上海的新興旅游中心，附近有海洋館、東方明珠電視塔、國(guó)際會(huì)議中心、金茂大廈、國(guó)金中心等，給正大廣場(chǎng)帶來(lái)了源源不斷的旅游客流。

工作日的雨天，門(mén)口有不少人在躲雨。

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正大廣場(chǎng)總建筑面積接近25萬(wàn)平方米，地上10層、地下3層。

品牌方面：

1、多次調(diào)整，體驗(yàn)業(yè)態(tài)明顯。

早在2017年，正大廣場(chǎng)便開(kāi)啟了全面升級(jí)，以滿(mǎn)足不斷變化的消費(fèi)趨勢(shì)。

2018年-2019年，正大廣場(chǎng)“Venus生活方式主題區(qū)”、“Kids’3rd Home兒童的第三個(gè)家”、“美食與共享辦公空間eat n work”相繼改造亮相。

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2020年，正大廣場(chǎng)迎來(lái)了92家新店開(kāi)業(yè)，包括餐飲19家、零售43家、生活體驗(yàn)18家。

值得一提的是，正大廣場(chǎng)在品牌升級(jí)過(guò)程中，十分注重體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)，包括瑞典高性能電動(dòng)車(chē)品牌Polestar極星、Ringside Boxing&Beyond老虎泰拳中國(guó)首店、賽夢(mèng)微縮世界、白日夢(mèng)擼豬社上海首店、Nice to meet U愛(ài)玩萌兔體驗(yàn)館、獨(dú)角獸星空館等。

在餐飲業(yè)態(tài)方面，除了有歷經(jīng)改造升級(jí)后的耶里夏麗、望湘園，還有如來(lái)自北京的創(chuàng)造了“世界最大魚(yú)頭泡餅”世界紀(jì)錄的旺順閣魚(yú)頭泡餅、新元素升級(jí)版Vintage、日料角屋和春樹(shù)拉面等餐飲品牌。

2、家庭親子屬性強(qiáng)。

有玩具反動(dòng)城、好孩子星戰(zhàn)、21G圖玩集、湯姆熊歡樂(lè)世界、舞蹈工作室、日式洗頭、名甲物語(yǔ)等品牌。

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隨處可見(jiàn)旋轉(zhuǎn)木馬、兒童汽車(chē)加油站等。

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利用樓層的上下坡，做了一個(gè)布魯可兒童積木專(zhuān)家零售，吸引了不少小朋友和家長(zhǎng)。

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3、快時(shí)尚零售不少，缺乏美妝品牌。

4、5層集齊所熟知的快時(shí)尚品牌，一覽無(wú)余。

包括匡威、優(yōu)衣庫(kù)、耐克、阿迪達(dá)斯、安德瑪、NEW BALANCE、FILA、VANS、PUMA、UR、中國(guó)李寧等。

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遺憾的是，美妝品牌方面，除了圍擋的絲芙蘭，其他寥寥無(wú)幾。

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人流方面：

工作日的下午，從地下層到3樓，人還是不少。

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但是上了4、5層，人流驟減，再往上幾乎就沒(méi)什么人了。

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設(shè)計(jì)公司：正大廣場(chǎng)是由世界知名的美國(guó)捷得設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)的。正大廣場(chǎng)已先后榮獲“2005年中國(guó)商業(yè)名牌”，“2006年度中國(guó)最佳購(gòu)物中心進(jìn)步獎(jiǎng)”，2013、2014年“上海十大商業(yè)地標(biāo)獎(jiǎng)”。

外立面：其設(shè)計(jì)構(gòu)思源自“飛龍騰越”的創(chuàng)意。色彩鮮明、辨識(shí)度強(qiáng)，是陸家嘴商務(wù)群和黃浦江中的“奪目色塊”。多個(gè)外立面設(shè)計(jì)都十分有特色，東南角懸掛著巨大的圓形金色店徽，西面設(shè)計(jì)為鼓形，與黃浦江相對(duì)應(yīng)，北立面使用大面積紅色和米色砂巖。外立面相對(duì)比較陳舊。

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雙首層導(dǎo)流、4個(gè)出入口：環(huán)島人行天橋連接3樓，商場(chǎng)3樓為雙首層。

上海正大廣場(chǎng)項(xiàng)目分東南西北四個(gè)出入口，南、北兩側(cè)各有1個(gè)車(chē)庫(kù)入口。

內(nèi)部設(shè)計(jì)：整體設(shè)計(jì)采用流線(xiàn)型。大坡道的設(shè)計(jì)，將項(xiàng)目3、4層的平面連接在了一起。主體結(jié)構(gòu)部分進(jìn)行挑空設(shè)計(jì)，使建筑內(nèi)部顯得大氣、恢宏。

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挑高支撐的大柱子，容易遮擋消費(fèi)者的視線(xiàn)，逛感稍微差了一點(diǎn)。

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內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)：整體動(dòng)線(xiàn)單一、清晰，主題百貨館為單獨(dú)動(dòng)線(xiàn)，但是因?yàn)樯虉?chǎng)實(shí)在太大，逛了一圈真的是累覺(jué)不愛(ài)。

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局部運(yùn)用坡道、連接通道形式銜接人流，有效提升消費(fèi)者的導(dǎo)入能力。鵝看了這么多場(chǎng)子，還是第一次在商場(chǎng)里看到階梯連接樓層。

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內(nèi)容與空間之外，上海正大廣場(chǎng)持續(xù)舉辦了眾多節(jié)日營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)與愛(ài)心公益活動(dòng)。

今年6月12日——6月27日，商場(chǎng)舉辦了泰熱力風(fēng)情節(jié)，端午節(jié)及周末期間，泰國(guó)歌舞表演、泰拳Show輪番上演，吸引人流。

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除此之外，商場(chǎng)還售賣(mài)熱帶水果、泰國(guó)乳膠枕、曼谷包、工藝品等。

今年1月——5月，正大廣場(chǎng)與《神偷奶爸》和《小黃人大眼萌》系列IP展開(kāi)合作，舉辦神偷奶爸大視界特展，8大互動(dòng)展區(qū)和1000多種正版周邊商品，掀起一波波觀(guān)展熱潮。

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會(huì)員活動(dòng)還有“我的媽媽是超人”、“周末露營(yíng)workshop”等。

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商場(chǎng)里還有共享智能兒童推車(chē)，解放雙手。

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正大廣場(chǎng)所在的商圈，是上海浦東新區(qū)陸家嘴黃金地段，匯聚了近10萬(wàn)上海平均收入最高的白領(lǐng)階層，消費(fèi)能力較強(qiáng)。

附近有新上海國(guó)際商城、九六廣場(chǎng)、第一八佰伴，這幾年新增了國(guó)金中心、環(huán)球中心商務(wù)商業(yè)，此外還有一些沿街商鋪。

正大廣場(chǎng)也存在一些爭(zhēng)議點(diǎn)。

例如項(xiàng)目的樓層太高，怎么把人流引到高樓層，且高樓層招商難也是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題；中廊部分多柱子，阻礙了消費(fèi)者視線(xiàn)；停車(chē)位嚴(yán)重不足等。

然而瑕不掩瑜，起死回生后的正大廣場(chǎng)，亮點(diǎn)還是有目共睹的。

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