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 關(guān)注地新引力并星標(biāo)，每天輕松看遍地產(chǎn)創(chuàng)新

近年來(lái)，中國(guó)與海外聯(lián)辦頭部企業(yè)的營(yíng)收逐年下降，凈利潤(rùn)持續(xù)為負(fù)，依靠租賃業(yè)務(wù)為主的傳統(tǒng)商業(yè)模式難以為繼。疫情伴隨的經(jīng)濟(jì)下行期，資本降溫后的聯(lián)辦行業(yè)能否找到新的增長(zhǎng)曲線？

營(yíng)收逐年下滑，凈利潤(rùn)持續(xù)為負(fù)

近三年中國(guó)與海外頭部聯(lián)辦企業(yè)營(yíng)業(yè)收入

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，CAIC整理

近三年中國(guó)與海外頭部聯(lián)辦企業(yè)凈利潤(rùn)

  數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，CAIC整理

*IWG由雷格斯集團(tuán)更名而來(lái)，于2016年在倫敦證券交易所上市，旗下雷格斯商務(wù)中心一直是公司經(jīng)營(yíng)近三十年來(lái)最成功的辦公空間品牌。截至2018上半年已在全球建立起超250萬(wàn)人的會(huì)員社區(qū)，遍布110個(gè)國(guó)家。

據(jù)WeWork最新年報(bào)顯示，2021年全年?duì)I業(yè)收入25.7億美元較2020年下降24.7%，近三年?duì)I收呈逐年遞減趨勢(shì)。21全年凈虧損46.3億美元同比上升20.9%，凈虧損率則達(dá)到驚人的172.7%。從IWG公布的2021年報(bào)顯示，全年?duì)I業(yè)收入22.3億英鎊，營(yíng)收同比下降8.3%，凈虧損2.7億英鎊同比略有收窄，但自2020年以來(lái)已累計(jì)虧損9.2億英鎊。

相比海外聯(lián)合辦公龍頭企業(yè)的不及格答卷，中國(guó)聯(lián)辦第一股優(yōu)客工場(chǎng)也并未逃脫慘淡經(jīng)營(yíng)的表現(xiàn)。2017-2021近5年凈虧損總額超40億人民，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流始終為負(fù)，股價(jià)自上市發(fā)行后至今跌幅超98%，市值蒸發(fā)10億美元。

依靠租賃業(yè)務(wù)為主的商業(yè)模式無(wú)法盈利

對(duì)于聯(lián)合辦公的頭部企業(yè)而言，商業(yè)模式的本質(zhì)是通過(guò)“低價(jià)租進(jìn)，高價(jià)租出”來(lái)賺取租金差，但如果整體營(yíng)收卻要依賴“副業(yè)”，主營(yíng)業(yè)務(wù)卻處于持續(xù)虧損狀態(tài)，成績(jī)單自然不會(huì)好看。

以優(yōu)客工場(chǎng)為例，2019年前三季度營(yíng)銷(xiāo)和品牌廣告服務(wù)在營(yíng)收貢獻(xiàn)的占比已達(dá)到46%，非常接近辦公空間業(yè)務(wù)占比的48%。而根據(jù)其最新21年報(bào)顯示，營(yíng)銷(xiāo)和品牌服務(wù)的營(yíng)收占比已超越“主業(yè)”為43.8%，辦公業(yè)務(wù)營(yíng)收占比則下降至35.6%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，CAIC整理

從19年-21年的這個(gè)時(shí)期節(jié)點(diǎn)，疫情對(duì)辦公市場(chǎng)的沖擊影響不容忽視，但是否是造成這一現(xiàn)象的絕對(duì)因素呢？

結(jié)合國(guó)內(nèi)近2年國(guó)內(nèi)辦公市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，去年較明顯優(yōu)于疫情初始爆發(fā)的20年，尤其在聯(lián)辦行業(yè)重點(diǎn)深耕的一線城市，21年傳統(tǒng)辦公迎來(lái)了不同程度的復(fù)蘇反彈，北上深凈吸納量均創(chuàng)歷史新高破百萬(wàn)方。從優(yōu)客工場(chǎng)交出的答卷來(lái)看，19-21年工作區(qū)會(huì)員收入（辦公空間業(yè)務(wù)）的不增反降顯然此輪并未跟上整體市場(chǎng)的節(jié)奏。

國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市辦公凈吸納量

（2019-2021，萬(wàn)㎡） 

數(shù)據(jù)來(lái)源：CAIC商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)

或許在當(dāng)前不僅僅局限于全球辦公市場(chǎng)“起伏伏伏”的大環(huán)境下，對(duì)深耕聯(lián)辦行業(yè)多年的主力參與者而言，依靠租賃業(yè)務(wù)為主的商業(yè)模式并不能讓他們看到力挽狂瀾的希望。

輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型嘗試創(chuàng)造新增長(zhǎng)曲線

由規(guī)模導(dǎo)向升級(jí)為服務(wù)導(dǎo)向，由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式，“去聯(lián)辦化”是當(dāng)前越來(lái)越多頭部聯(lián)辦企業(yè)的轉(zhuǎn)型方向。

一、IWG：特許經(jīng)營(yíng)模式在靈活辦公的主題下助力輕資產(chǎn)輸出

據(jù)富時(shí)100指數(shù)（FTSE100)企業(yè)和富時(shí)250指數(shù)(FTSE250）企業(yè)，在疫情中嘗試使用靈活辦公和混合辦公模式的企業(yè)數(shù)量激增，達(dá)到疫情前的3倍。IWG洞悉這一市場(chǎng)變化后，結(jié)合特許經(jīng)營(yíng)的模式加速了其輕資產(chǎn)輸出。截止21年底，已于全球新增60+個(gè)特許經(jīng)營(yíng)合作方。

從IWG年報(bào)顯示來(lái)看取得較好的成效，21年虧損同比大幅收窄。首先靈活辦公所采取的中樞輻射布局模式，可讓企業(yè)在一處合適的中心地點(diǎn)作為辦公總部，并以中心向外輻射設(shè)立附屬的辦公分部，滿足整體和局部的靈活可調(diào)節(jié)且具有張力的“流動(dòng)辦公空間”，更貼近疫情中眾多企業(yè)的需求；其次，特許經(jīng)營(yíng)伙伴的加入分?jǐn)偭似洮F(xiàn)金流的壓力，IWG也可以依托此前積累的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)合作方提供業(yè)務(wù)發(fā)展和績(jī)效評(píng)估的支持，確保投資回報(bào)更優(yōu)。

二、WeWork中國(guó): 不僅僅局限于自營(yíng)空間來(lái)輸出服務(wù)

2022年4月，WeWork中國(guó)正式推出旗下品牌“商樓會(huì)”—一站式企業(yè)選址平臺(tái)。然而，此品牌的業(yè)務(wù)范疇不僅僅局限于幫助企業(yè)選址于WeWork的自營(yíng)空間，而是城市內(nèi)所有類(lèi)型的辦公空間，意在通過(guò)其多年聯(lián)辦行業(yè)運(yùn)管經(jīng)驗(yàn)輸出覆蓋更大的傳統(tǒng)辦公市場(chǎng)。

在凈利潤(rùn)持續(xù)三年為負(fù)且21年加速下滑的背景下，WeWork長(zhǎng)達(dá)一年的時(shí)間并未在中國(guó)新簽項(xiàng)目，改變了過(guò)去快速擴(kuò)張的模式，商樓會(huì)亦可以視為其在中國(guó)地區(qū)由重向輕的一次轉(zhuǎn)型嘗試。值得一提的是，WeWork表示其專(zhuān)業(yè)選址服務(wù)與一般中介機(jī)構(gòu)不同的是不收取任何費(fèi)用，目前來(lái)看，也許選址結(jié)束后的空間設(shè)計(jì)和裝修輸出、運(yùn)管賦能、IT和數(shù)據(jù)鏈接才是其此次切入輕資產(chǎn)模式的重點(diǎn)。

三、優(yōu)客工場(chǎng)：輕資產(chǎn)模式下?tīng)I(yíng)收提升，嘗試To B至To C的流量鏈接

據(jù)優(yōu)客工場(chǎng)的招股書(shū)和年報(bào)顯示，其辦公業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比已從2017年的85%以上下降至21年的35.6%，非辦公業(yè)務(wù)“品牌和營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)”占比卻是在穩(wěn)步提升。優(yōu)客工場(chǎng)也在年報(bào)中指出，輕資產(chǎn)模式下公司可以減少為開(kāi)辟新空間而進(jìn)行前期資本投資，并將專(zhuān)注于擴(kuò)大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，使之成為主要增長(zhǎng)動(dòng)力之一。

輸出品牌服務(wù)即為優(yōu)客工場(chǎng)的輕資產(chǎn)模式，提供辦公空間設(shè)計(jì)、建造及管理服務(wù)，其中管理服務(wù)包括運(yùn)營(yíng)管理輸出和資產(chǎn)托管兩個(gè)類(lèi)別，前者僅向房東收取管理費(fèi)，后者則可與房東共享收入。

2021年，優(yōu)客工場(chǎng)在輕資產(chǎn)模式下新增了40個(gè)辦公項(xiàng)目，而此模式下的收入也同比上升了184%，增長(zhǎng)至6670萬(wàn)元。此外，之前一直被提到的辦公空間的增值性服務(wù)也成為其發(fā)力點(diǎn)，優(yōu)客工場(chǎng)通過(guò)股權(quán)并購(gòu)中端日料餐飲品牌，嘗試將自身117W會(huì)員體系的流量實(shí)現(xiàn)To B至To C的鏈接，通過(guò)品牌服務(wù)與大數(shù)據(jù)的應(yīng)用落地可持續(xù)的增長(zhǎng)曲線。

結(jié)語(yǔ)

2015年，“大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新”首次正式寫(xiě)入政府工作報(bào)告，中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)公司的數(shù)量急劇上升，2015也被定義為中國(guó)聯(lián)合辦公行業(yè)的發(fā)展元年。此后的數(shù)年間，圍繞聯(lián)辦的投融資頻次逐年升高，聯(lián)合辦公行業(yè)在資本的助力下吸睛無(wú)數(shù)。同時(shí)，重點(diǎn)城市的辦公市場(chǎng)的出租率較為穩(wěn)定，租金仍呈小幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，市場(chǎng)整體環(huán)境較為良好，但聯(lián)辦行業(yè)的運(yùn)營(yíng)仍處在稍有不慎便會(huì)虧損的微利局面。

現(xiàn)如今，一方面抵抗周期波動(dòng)能力弱的中小微企業(yè)存活率已大大降低，聯(lián)辦運(yùn)營(yíng)商的主要目標(biāo)客群大幅下降；另一方面?zhèn)鹘y(tǒng)辦公市場(chǎng)的平均租金持續(xù)下行，較大程度的擠壓了聯(lián)合辦公的生存空間，仍以“二房東模式”賺取租金差價(jià)的商業(yè)模式在眾多玩家加劇競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下難以為繼。

不止于國(guó)內(nèi)，聯(lián)辦行業(yè)的營(yíng)收持續(xù)下滑在全球近幾年來(lái)看已是普遍現(xiàn)象，且伴隨疫情的整體經(jīng)濟(jì)下行加速了行業(yè)虧損的擴(kuò)大。資本降溫后的聯(lián)辦行業(yè)轉(zhuǎn)型尋找新的增長(zhǎng)曲線已然迫在眉睫。

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