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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)  許淑敏

3月23日至25日，2024（第十九屆）中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇在廣州舉行。

論壇期間，樂(lè)居財(cái)經(jīng)與WeWork大中華區(qū)副總裁全斌進(jìn)行了一次對(duì)話。

過(guò)去幾年，受到全球經(jīng)濟(jì)沖擊、商業(yè)房地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩、靈活辦公空間市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈等因素影響，讓多數(shù)共享辦公企業(yè)一度陷入困境，關(guān)于“共享辦公還是不是一門好的生意”討論度極高。

今年已經(jīng)是WeWork中國(guó)走過(guò)的第八年，作為最早開創(chuàng)這個(gè)賽道的品牌，大概最有話語(yǔ)權(quán)。

在全斌看來(lái)，共享辦公領(lǐng)域依然大有可為。過(guò)去幾年，WeWork中國(guó)不斷提升運(yùn)營(yíng)水平、經(jīng)營(yíng)能力，試水城市更新，走向輕重并舉的道路。

在中國(guó)，WeWork既有國(guó)際化的視野，又有多年深耕本土化的經(jīng)驗(yàn)，因此受到了港臺(tái)以及內(nèi)地不少企業(yè)的認(rèn)可。

面向未來(lái)，WeWork中國(guó)看到了更多的機(jī)會(huì)。

以下為對(duì)話內(nèi)容：

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：目前，WeWork中國(guó)有多少個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)？側(cè)重布局區(qū)域是在哪？

全斌：WeWork中國(guó)目前在整個(gè)大中華區(qū)有12個(gè)城市在運(yùn)營(yíng)，包括北京、上海、廣州、深圳、香港、臺(tái)北，將近100個(gè)社區(qū)在運(yùn)營(yíng)，重點(diǎn)的區(qū)域還是以一線城市為主。

從規(guī)模上來(lái)說(shuō)，WeWork中國(guó)在北京、上海布局較多，同時(shí)也深耕香港、深圳等具備發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?。哪里有需求、哪里增長(zhǎng)更好，就會(huì)在哪個(gè)城市開拓更多的社區(qū)。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：近幾年，WeWork中國(guó)正在轉(zhuǎn)變發(fā)展戰(zhàn)略，試水城市更新，并以輕資產(chǎn)輸出為主，當(dāng)前落地成效如何？

全斌：過(guò)去幾年，WeWork中國(guó)一直高速發(fā)展，并積極參與城市更新。中國(guó)城市化浪潮過(guò)程中，不光有增量的機(jī)會(huì)，還有很多存量改造的機(jī)會(huì)，WeWork中國(guó)參與了很多歷史古建、商改辦、酒改辦的項(xiàng)目，在各個(gè)地方的地標(biāo)都有WeWork中國(guó)的身影。

同時(shí)，WeWork中國(guó)輕重并舉。過(guò)去重資產(chǎn)多一些，但最近幾年，尤其是未來(lái)，輕資產(chǎn)擴(kuò)張速度會(huì)更快。

首先，開發(fā)商、業(yè)主方也更加關(guān)注運(yùn)營(yíng)方面的內(nèi)容。存量時(shí)代，內(nèi)容為王，像WeWork中國(guó)本身有內(nèi)容、有故事、有客群，更是以運(yùn)營(yíng)為主的商業(yè)模式，會(huì)越來(lái)越受業(yè)主歡迎。

2023年，WeWork中國(guó)開設(shè)了新的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)社區(qū)。

以2023年下半年開幕的北京好世界商業(yè)廣場(chǎng)二期，就是一個(gè)典型的“重轉(zhuǎn)輕”案例。位于北京CBD核心區(qū)的好世界商業(yè)廣場(chǎng)，過(guò)去是個(gè)商場(chǎng)改造項(xiàng)目。WeWork中國(guó)所在辦公的那一層，起初是餐飲。在改為辦公后經(jīng)營(yíng)的非常好，WeWork中國(guó)很快實(shí)現(xiàn)滿租，因此業(yè)主希望二期進(jìn)一步合作。

WeWork中國(guó)表示，項(xiàng)目一期是直租的方式，二期合作就改成了輕資產(chǎn)模式。雙方由以前直接付租金改成了利潤(rùn)分成的方式，讓業(yè)主方也能夠積極參與到社區(qū)運(yùn)營(yíng)。與此同時(shí)，WeWork中國(guó)帶來(lái)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，同時(shí)也把好的政府資源、品牌方資源都引薦給業(yè)主。

另外，WeWork中國(guó)創(chuàng)造性地把一個(gè)戶外平臺(tái)改成了露天辦公的場(chǎng)所，讓好世界商業(yè)廣場(chǎng)增加社交屬性，整個(gè)二期開業(yè)之后，不到三個(gè)月基本上滿租。

全斌相信，輕資產(chǎn)模式是能夠創(chuàng)造雙贏、多贏的局面。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：WeWork中國(guó)現(xiàn)在的收入組成結(jié)構(gòu)怎么樣？

全斌：主要還是以會(huì)員費(fèi)為主。在WeWork中國(guó)，這里沒(méi)有客戶的概念，而是把客戶親切地稱為會(huì)員。整體是以會(huì)員費(fèi)為主，然后圍繞會(huì)員提供整體空間及服務(wù)的解決方案。無(wú)論是500強(qiáng)企業(yè)，還是中小創(chuàng)業(yè)公司，都能夠?yàn)槠涮峁┺k公空間需求的解決方案，以及基于空間和它的業(yè)務(wù)需求，提供整體的增值服務(wù)。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：您如何評(píng)價(jià)WeWork中國(guó)的商業(yè)模式?

全斌：大家可能對(duì)WeWork中國(guó)并不是那么了解，其實(shí)整體底層邏輯還是供需關(guān)系。

從需求側(cè)來(lái)說(shuō)，越來(lái)越多企業(yè)把共享辦公當(dāng)作企業(yè)選址的第一選擇。可以看到，在疫情前，很多還是以傳統(tǒng)寫字樓作為首選，共享辦公可能作為備選方案，而反觀過(guò)去三年的趨勢(shì)，共享辦公已經(jīng)成為首選了。

目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，我認(rèn)為不確定性是唯一的確定性，所有企業(yè)都有降本增效要求，WeWork中國(guó)讓企業(yè)主能夠更加靈活地選擇自己的辦公空間，而將資金用在提高核心競(jìng)爭(zhēng)力上?，F(xiàn)在，無(wú)論是世界500強(qiáng)還是中小微的創(chuàng)業(yè)公司，都覺得靈活性是最重要的。所以，WeWork中國(guó)的產(chǎn)品能夠極大地解決這些企業(yè)的痛點(diǎn)，或者說(shuō)癢點(diǎn)。

從供給側(cè)來(lái)說(shuō)，WeWork中國(guó)是很重要的一個(gè)補(bǔ)充環(huán)節(jié)。傳統(tǒng)寫字樓是剛性的，WeWork是彈性的，只有這樣才能夠更多為用戶來(lái)提供靈活、一站式的解決方案。

所以，WeWork中國(guó)商業(yè)模式現(xiàn)在看起來(lái)更加穩(wěn)定，也看到了更多的機(jī)會(huì)。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：您認(rèn)為，現(xiàn)在的共享辦公，還是不是一門好的生意？

全斌：WeWork中國(guó)在共享辦公這個(gè)賽道上已經(jīng)深耕第八年了，非?？春霉蚕磙k公的市場(chǎng)空間。雖然一些友商可能陷入了困境，但是從WeWork中國(guó)來(lái)看，這幾年發(fā)展還是不錯(cuò)的，尤其是WeWork中國(guó)，一方面積極調(diào)整交易結(jié)構(gòu)，另一方面深耕運(yùn)營(yíng)體系。

在過(guò)去幾年，WeWork中國(guó)本身的運(yùn)營(yíng)運(yùn)水平和經(jīng)營(yíng)能力有了很大的提升，還是在賽道中活得不錯(cuò)的，而且未來(lái)也看到很多機(jī)會(huì)和空間。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：WeWork中國(guó)本土化戰(zhàn)略成功的秘訣是什么？

全斌：WeWork中國(guó)更加了解中國(guó)市場(chǎng)。雖然產(chǎn)品、品牌是國(guó)際化的，也有全球視野和網(wǎng)絡(luò)，但在中國(guó)市場(chǎng)深耕多年，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品的本土化、運(yùn)營(yíng)的本土化以及決策的本土化。

簡(jiǎn)單說(shuō)，WeWork的產(chǎn)品會(huì)更加針對(duì)中國(guó)企業(yè)用戶的特點(diǎn)，比如說(shuō)隨心座，就是可以滿足中國(guó)企業(yè)靈活辦公、商旅的需求。在全國(guó)12個(gè)城市，只要有WeWork的地方，用一張黑卡就可以進(jìn)入到公共空間，在那里可以工作、會(huì)客、面試、開會(huì)。有好喝的咖啡、專業(yè)的辦公環(huán)境、輕松的氛圍，極大地滿足了大家對(duì)于第三空間的需求。

在決策上，WeWork中國(guó)會(huì)非?？斓刈鰶Q定，根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，提升客戶服務(wù)水平，效率更高效。整個(gè)決策鏈條更短，對(duì)于市場(chǎng)的敏感度更直接，本土化更深入。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：WeWork中國(guó)在辦公智能化升級(jí)上，做出了哪些努力？

全斌：WeWork中國(guó)的自研平臺(tái)能夠提供數(shù)字化互動(dòng)體驗(yàn)，如智能會(huì)議室預(yù)訂系統(tǒng)、移動(dòng)應(yīng)用程序管理工作流程等，方便會(huì)員管理辦公日常事務(wù)。同時(shí)，我們也利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)對(duì)辦公空間利用率等數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，以優(yōu)化辦公布局、提高資源利用效率，并根據(jù)數(shù)據(jù)進(jìn)行智能化決策。

其次，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)無(wú)卡化是現(xiàn)在辦公的趨勢(shì)。WeWork中國(guó)的開發(fā)速度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于全球，能夠?qū)崟r(shí)地在12個(gè)城市的社區(qū)，實(shí)現(xiàn)用手機(jī)APP就能快速操作，預(yù)定會(huì)議室、發(fā)布活動(dòng)，會(huì)員引流等。

此外，WeWork中國(guó)社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施上，也是應(yīng)用科技創(chuàng)新。WeWork中國(guó)有1000人左右的社區(qū)，只需要配置2-3名同事，就可以服務(wù)1000名企業(yè)用戶，一天8小時(shí)、一周至少5天的辦公需求。背后是依托于技術(shù)、系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)效能、效率提升，而不是簡(jiǎn)單地依靠人。

樂(lè)居財(cái)經(jīng)：港臺(tái)與內(nèi)地區(qū)域的客群有什么不一樣的特征？

全斌：從用戶畫像來(lái)說(shuō)還是有些差異的。內(nèi)地互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展很迅速，主要是這些互聯(lián)網(wǎng)公司、科技類企業(yè)，以及創(chuàng)業(yè)型公司占比高；香港國(guó)際化氛圍重，所以多是外企、歐美企業(yè)和港資企業(yè)。

到2023年，這個(gè)趨勢(shì)有一些變化，內(nèi)地、港臺(tái)之間的連接會(huì)越來(lái)越多。很多中國(guó)企業(yè)出海第一站都會(huì)選在香港，落地在香港的WeWork，很多外國(guó)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)第一站也會(huì)落地香港的WeWork。

WeWork中國(guó)最近幾年做了很多事情，比如，WeWork中國(guó)現(xiàn)在是“投資北京全球合作伙伴”，本身肩負(fù)著幫北京市政府做這種招商引資的任務(wù)。另外，本人現(xiàn)在也是中國(guó)香港地區(qū)商會(huì)的名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)，有很多港資、外資的企業(yè)都入駐了WeWork中國(guó)。無(wú)論是中國(guó)企業(yè)走向全球，還是全球企業(yè)走向中國(guó)市場(chǎng)，其實(shí)都有這方面的聯(lián)動(dòng)契機(jī)。

WeWork中國(guó)作為鏈接的紐帶，看到了非常多的機(jī)會(huì)。