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文/樂居財經(jīng) 嚴明會

何享健家族為困頓中的地產(chǎn)行業(yè)，提供了一種另類的解題思路——反向從上市平臺“私有化”房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。

為了順應行業(yè)的輕資產(chǎn)形勢，港股上市公司美的置業(yè)（03990. HK）“去重向輕”，它在6月23日，宣布了一起重組計劃。

擬將房開業(yè)務進行內(nèi)部重組，由私人公司（美的建業(yè)）持有該業(yè)務，同時組建私人公司集團，并通過實物分派美的建業(yè)股份的方式將私人公司集團從美的置業(yè)中剝離。

根據(jù)該計劃，美的置業(yè)給了股東們兩種選擇：一是接收實物分派，即每股美的置業(yè)股份可換取1股美的建業(yè)股份；二是選擇現(xiàn)金分派，每股美的置業(yè)股份可獲得5.9港元現(xiàn)金。

該現(xiàn)金分派金額，較美的置業(yè)公告前一日收盤價溢價57.33%。

建議分派完成后，私人公司集團將不再成為美的置業(yè)的附屬公司，并將由美的置業(yè)控股股東和選擇實物分派的股東通過持有美的建業(yè)股份而持有。

其重資產(chǎn)的房開業(yè)務從上市公司的子公司調整為上市公司的兄弟公司，相應地房開業(yè)務也從上市資產(chǎn)變?yōu)榱朔巧鲜匈Y產(chǎn)。

目前，美的置業(yè)由控股股東（盧德燕和何享健）持股81.13%，其他股東持股18.87%。

何享健家族是鐵了心要將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務“私有化”。據(jù)了解，在分派完成后，美的置業(yè)控股股東將全面收購房開業(yè)務的剩余股權至100%持股。

也就是說，無論中小股東是否選擇分派股份，最終，何享健家族都會想方設法全資持股剝離掉的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。

當系列重組完成后，美的置業(yè)控股股東將持有100%的非上市房開業(yè)務產(chǎn)權線，和81.13%的專注經(jīng)營性業(yè)務的上市公司股權。

通過此次重組，可以說，何享健家族在地產(chǎn)行業(yè)最為低迷的時刻，讓美的置業(yè)的房開業(yè)務重新回到自身的懷抱。

六年前的2018年10月，美的置業(yè)在港上市，發(fā)行1.8億股，發(fā)行價17港元/股，融資29.17億港元。次年又通過增發(fā)，募資7.6億港元。那是美的置業(yè)股價的最高峰時刻。

重組公告發(fā)出的前一個交易日（6月21日），美的置業(yè)的股價已跌至3.75港元/股，總市值僅54億港元左右。

此時此刻對房開業(yè)務“私有化”，美的置業(yè)控股股東所付出的代價，無疑是最低的。以18.87%的持股比例計算，即便所有的中小股東選擇現(xiàn)金分派，所付出的代價僅為16億港元。

何享健家族成全自己，也為想要套現(xiàn)退出的中小股東，提供了一次選擇的機會。

值得一提的是，如今的地產(chǎn)行情，大部分的房企積重難返，出險企業(yè)更是如此，“去重向輕”成為他們理想而又遙不可及的彼岸。何享健家族卻憑借自身制造業(yè)的優(yōu)勢，提供了一個行業(yè)的解題樣本。

背靠美的集團，何享健家族想要拿出這次“私有化”的十多億港元資金，似乎并不難。目前，在A股上市的美的集團（000333. SZ），總市值超4500億元。

2024年胡潤中國富豪榜20強中，何享健家族以2000億的身家排名第六位，比李嘉誠、李澤鉅父子還要靠前一位。

根據(jù)公告，美的置業(yè)擬進行剝離的私人公司集團（房開業(yè)務），2023年的總資產(chǎn)達1971億元，年收入699億元。

也就是說，何享健家族僅需付出十多億港元的代價，就成功將資產(chǎn)近兩千億的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務“私有化”了。當然，這里面還有大量的負債。

2023年，美的置業(yè)總資產(chǎn)2015.79億元，總負債1514.6億元。其總借款380.69億元。這些負債多由地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務所帶來。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月31日，美的置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)及銷售業(yè)務（不包括持有及運營的商業(yè)物業(yè)和產(chǎn)業(yè)園）涉及319個物業(yè)開發(fā)項目，土地儲備的總建筑面積約2650萬平方米。

這些物業(yè)開發(fā)項目大多為住宅物業(yè)，分布于大灣區(qū)、長三角經(jīng)濟區(qū)、長江中游經(jīng)濟區(qū)、京津冀經(jīng)濟區(qū)和西南經(jīng)濟區(qū)等中國五大區(qū)域。

剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，對上市平臺美的置業(yè)未必不是一件好事。近幾年，房地產(chǎn)行情急轉直下，銷售規(guī)模走低，房企估值進入低谷。

2019年、2020年，美的置業(yè)還是銷售規(guī)模過千億的房企，但2023年銷售規(guī)模僅658.5億元。重組剝離，可以讓美的置業(yè)輕裝上陣，擺脫房地產(chǎn)市場的影響，估值或將有望迎來釋放。

對此，美的置業(yè)在重組公告中也有披露，其對這次重組給出了幾點理由：

其一，盡管集團維持健康的財務比率，并設法滿足“三道紅線”的要求，但仍須承擔沉重負擔及債務以支持其房開業(yè)務。把房開業(yè)務從集團剝離將可減少負債和與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的重資產(chǎn)屬性相關的信用風險，并為股東提供變現(xiàn)在公司部分投資的選擇權，減少其與公司股份相關的房開業(yè)務投資風險。

其二，建議分派將使公司能夠精簡其運營并專注于主要為輕資產(chǎn)的保留業(yè)務。將重資產(chǎn)的房開業(yè)務剝離將不可避免地縮減集團整體業(yè)務的規(guī)模，但將重心轉移到輕資產(chǎn)模式使保留集團能夠利用其在房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)知識，實現(xiàn)更高的利潤率（與房開業(yè)務相比），并減少其在房地產(chǎn)市場的周期性風險敞口。

其三，當前，輕資產(chǎn)保留業(yè)務相對較高的利潤率被房開業(yè)務相對較低的利潤率沖減，因此投資者難以單獨對輕資產(chǎn)保留業(yè)務進行估值。集團重組及建議分派后，公司股價將更好地反映保留業(yè)務的價值。

剝離房開業(yè)務后，美的置業(yè)保利的業(yè)務包括物業(yè)管理服務，商業(yè)物業(yè)投資與運營，房地產(chǎn)科技，已經(jīng)擴展的代建等輕資產(chǎn)業(yè)務。

美的置業(yè)方面表示，此次重組為更強有力地、更可持續(xù)地夯實交付力和兌付力構建了堅實后盾，同時也以空間換時間，為美的置業(yè)專注“好房子”的全鏈條服務經(jīng)營、創(chuàng)造內(nèi)生性動能提供了更長久的續(xù)航動能。

截至2023年12月31日，物業(yè)管理服務方面，美的置業(yè)在中國66個城市服務385個物業(yè)項目，總合約建筑面積約9032萬平方米；商業(yè)物業(yè)和產(chǎn)業(yè)園方面，在中國6個城市運營6個自持商業(yè)物業(yè)、4個第三方持有的商業(yè)物業(yè)及3個自有產(chǎn)業(yè)園。

2023年，美的置業(yè)物業(yè)開發(fā)及銷售收入716.79億元，占了總收入的97%以上；物業(yè)管理服務收入15.22億元；商業(yè)物業(yè)投資及運營收入3.63億元。

重組完成后，物業(yè)管理服務無疑成為了上市公司的主要資產(chǎn)。在此前房企紛紛拆分物業(yè)板塊上市的背景下，這或許，也可以理解為美的系旗下物業(yè)管理板塊的“曲線上市”。

受重組計劃影響，美的置業(yè)在6月24日迎來較大漲幅，當天收盤報6.37港元/股，大漲69.87%。6月25日早間繼續(xù)追漲，截至11時，報6.81港元/股，漲6.91%。

這一輪地產(chǎn)調整中，美的置業(yè)并非第一家剝離房地產(chǎn)開發(fā)重資產(chǎn)的房企。

今年4月26日，華遠地產(chǎn)（600743. SH）公告，擬將持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關資產(chǎn)及負債，轉讓至公司控股股東華遠集團。交易完成后，其將聚焦于代建、酒店經(jīng)營、資產(chǎn)管理與運營、物業(yè)管理、城市運營服務等業(yè)務，實現(xiàn)業(yè)務的戰(zhàn)略轉型。

3月12日，山子股份（000981. SZ，曾用名：銀億股份）發(fā)布公告稱，擬公開掛牌轉讓公司房地產(chǎn)業(yè)務相關股權和債權資產(chǎn)。此次交易后，公司將全面退出房地產(chǎn)業(yè)務。該公司曾為寧波房地產(chǎn)龍頭。