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樂(lè)居財(cái)經(jīng)北京 徐迪 近日，北京滿茂置業(yè)有限公司在朝陽(yáng)區(qū)三間房成立，注冊(cè)資本20億元。股東分別為：

保利發(fā)展的全資子公司保利（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；

中國(guó)金茂旗下的北京方興亦城置業(yè)有限公司。

這是保利金茂三間房地塊的開(kāi)發(fā)主體。

目前雙方具體持股比例尚未披露。管理層方面，金茂華北區(qū)域總經(jīng)理吳進(jìn)擔(dān)任項(xiàng)目公司董事長(zhǎng)。

三間房地塊包括兩個(gè)子項(xiàng)目，兩家房企聯(lián)合拿地，分開(kāi)操盤(pán)。

如果按照拿地成本來(lái)分，保利操盤(pán)的南區(qū)06地塊，成交價(jià)43.095億元，占總價(jià)49.4%；

金茂操盤(pán)的D區(qū)07地塊，成交價(jià)44.2億元，占地塊總價(jià)的50.6%。

3月7日，朝陽(yáng)區(qū)金茂三間房地塊項(xiàng)目設(shè)計(jì)服務(wù)中標(biāo)候選人公示。分別為：

北京維拓時(shí)代建設(shè)設(shè)計(jì)、北京建筑設(shè)計(jì)研究院、中外建工設(shè)計(jì)入選。

投標(biāo)報(bào)價(jià)分別為：395.4萬(wàn)元、416.9萬(wàn)元和380.3萬(wàn)元。

招標(biāo)單位北京慧茂置業(yè)有限公司成立于成立于2021年12月30日，是中國(guó)金茂旗下子公司，由王曉康提任法定代表人、經(jīng)理。

朝陽(yáng)區(qū)金茂三間房地塊，是今年2月11日保利金茂聯(lián)合拿下的三間房組合地塊中的一幅。

地塊總價(jià)87.3億元，包括3幅子地塊：D區(qū)1205-0007和南區(qū)1202-0006為住宅地塊，南區(qū)1202-0007為托幼用地。

拿地?cái)?shù)日后，就有消息稱，兩幅住宅地塊將被分開(kāi)操盤(pán)，保利負(fù)責(zé)南區(qū)06地塊，定位為保利TOP級(jí)“天”字系；金茂則單獨(dú)操盤(pán)D區(qū)07地塊，擬打造成北京的首座“滿”字系新盤(pán)。

保利是在拿地前就已對(duì)三間房項(xiàng)目發(fā)出了招標(biāo)計(jì)劃，但至今尚未轉(zhuǎn)為正式招標(biāo)公告，當(dāng)時(shí)的招標(biāo)單位北京朝新善筑置業(yè)有限公司，目前也未注冊(cè)成立。

而金茂則是在拿地3天后的2月14日，直接發(fā)布了項(xiàng)目設(shè)計(jì)服的招標(biāo)公告；2月17日，又陸續(xù)發(fā)布了項(xiàng)目監(jiān)理和施工總承包的招標(biāo)公告。

根據(jù)招標(biāo)公告，項(xiàng)目總建筑面積162902.12㎡，其中地上計(jì)容建筑面積為92102.75㎡，地上不計(jì)容建筑面積(住宅)為15447.1㎡，地下建筑面積為55352.27㎡。

地上計(jì)容建面9.21萬(wàn)㎡，這個(gè)規(guī)模，對(duì)應(yīng)的是三間房D區(qū)1205-0007地塊。

與土地出讓文件相比，招標(biāo)公告還透露了一個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)：地上不計(jì)容建筑面積：1.54萬(wàn)㎡，約為地上計(jì)容建面的16.7%，且括號(hào)里明確備注著，住宅。

根據(jù)相關(guān)規(guī)范，住宅地上部分的不計(jì)容面積，除了架空層、頂部閣樓等特殊產(chǎn)品，主要體現(xiàn)在住宅房源的擴(kuò)展空間，也就是“好房子”新規(guī)后大家都關(guān)注的：

陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、飄窗、挑空檐等贈(zèng)送/半贈(zèng)送面積。

這也意味著，金茂三間房項(xiàng)目的贈(zèng)送空間相當(dāng)可觀。

此外，首次招標(biāo)公告中項(xiàng)目建設(shè)工期為2025年3月13日至2026年12月30日。一周后又發(fā)布變更公告，開(kāi)工時(shí)間暫定為2025年4月1日，交付時(shí)間仍為2026年12月30日。

整個(gè)三間房組合地塊總面積6.9公頃，地上建筑規(guī)模17.39萬(wàn)㎡。

其中金茂D區(qū)07地上建面9.21萬(wàn)㎡，容積率2.5，控高80米，折合樓面價(jià)4.8萬(wàn)元/㎡。

保利南區(qū)06地上建面7.71萬(wàn)㎡，容積率2.8，控高60米（正式掛牌時(shí)放寬到局部80米），折合樓面價(jià)約5.6萬(wàn)元/㎡。

相比較來(lái)看，金茂地塊規(guī)模更大，且更加低密，樓高方面限制也更少，樓間距更為寬闊。但同時(shí)也有兩個(gè)問(wèn)題：

首先，D07地塊中含有一條12米寬的街坊路，除了吃容積率之外，從下圖可以看到，這條南北走向的小路將07地塊拆成東西兩個(gè)分區(qū)，道路兩側(cè)的邊角位置造成面積浪費(fèi)，給樓棟排布和園林打造也增加了一定難度。

另一方面，D區(qū)07地塊中有一座清代墓園，現(xiàn)存石文晟繼妻佟氏誥封碑為普查登記文物，位于地塊西北角，要求原地保留，不可移動(dòng)。

三間房?jī)煞≌拥貕K位置接近，屬于同一板塊，便于整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃。

兩塊地相距1公里左右，同在地鐵6號(hào)線沿線，其中D區(qū)地塊靠近黃渠站，距離朝陽(yáng)路更近一些；南區(qū)地塊則緊鄰朝陽(yáng)北路，褡褳坡站。

周邊配套資源基本一致，包括朝陽(yáng)大悅城、星悅廣場(chǎng)、常楹天街等商業(yè)項(xiàng)目，民航總醫(yī)院、朝陽(yáng)醫(yī)院（常營(yíng)院區(qū)）等醫(yī)療配套。

附近主要新盤(pán)為保利和光煦境、三元嘉業(yè)的璽悅朝陽(yáng)，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月開(kāi)盤(pán)，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套現(xiàn)房入市，面積段104-127㎡，期房網(wǎng)簽均價(jià)8.37萬(wàn)元/㎡；現(xiàn)房網(wǎng)簽均價(jià)7.56萬(wàn)元/㎡。

現(xiàn)房比期房還便宜了8000多，不少期房業(yè)主現(xiàn)在都在討說(shuō)法。

隔壁的璽悅朝陽(yáng)（熹悅苑）的開(kāi)發(fā)商北京三嘉泰富置業(yè)有限公司，是首農(nóng)集團(tuán)旗下三元嘉業(yè)的參股子公司。

項(xiàng)目于2023年8月2日獲得預(yù)售許可證，共獲批6棟樓、296套房源，同樣是大戶型為主，面積段99-151㎡三居四居，成交均價(jià)8.33萬(wàn)元/㎡。

相較于這兩個(gè)基本售罄的項(xiàng)目，保利金茂三間房地塊最大的對(duì)手或是西邊5公里處的御翠園。

這是和記黃埔去年10月底新開(kāi)的盤(pán)，共有3棟高層近400套房源 77套聯(lián)排別墅，目前網(wǎng)簽：86套高層，均價(jià)7.8萬(wàn)/㎡；23套別墅，成交價(jià)8.3萬(wàn)/㎡。

這個(gè)價(jià)格對(duì)三間房地塊來(lái)說(shuō)壓力很大。御翠園的位置在五環(huán)內(nèi)，接近東四環(huán)，姚家園板塊，周邊城市界面比三間房好太多，但房子本身差點(diǎn)意思，短面寬、長(zhǎng)進(jìn)深，十多年前的老戶型。

保利和金茂在產(chǎn)品上還是有后發(fā)優(yōu)勢(shì)的。

此外，三間房區(qū)域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房單價(jià)僅4萬(wàn) ；再往東一點(diǎn)到管莊，柏林愛(ài)樂(lè)、萬(wàn)象新天的二手房?jī)r(jià)也已經(jīng)降到5萬(wàn)出頭，對(duì)剛需客群非常有吸引人。