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北京進(jìn)深 徐迪 9月8日，豐臺槐新030（南區(qū)）02地塊取得建筑規(guī)劃許可證。

包括1#住宅樓等22項，以及風(fēng)雨連廊等園區(qū)配建等10項。

該地塊成交于6月24日，由建發(fā)+金茂聯(lián)合體20.8億元底價摘得，折合樓面價40159元/㎡。

項目占地2.59萬㎡，總建筑面積約8.11萬㎡，其中地上建筑面積約5.21萬㎡，地下2.9萬㎡，建筑高度56.30米（最高），容積率2.0。

拿地主體北京兆興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，也就是西側(cè)觀宸項目的開發(fā)主體，因此該02地塊項目也被稱為觀宸二期。

8月14日項目總平圖公示，擬建設(shè)12棟住宅樓，含6-17F洋房和小高層產(chǎn)品。

二期總計400多套房源，面積段113-165㎡區(qū)間。

與一期相比，砍掉了110㎡三居產(chǎn)品，起步就是三面寬的四葉草戶型。

戶型格局、得房率等與一期基本一致。

贈送方面，南向通面寬陽臺+北向設(shè)備平臺，邊戶有側(cè)邊/轉(zhuǎn)角飄窗。

首期推出小區(qū)南側(cè)5棟樓，大約200套房源。

兩個面積段：113㎡中間戶/116㎡邊戶，134㎡中間戶/136㎡邊戶。

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觀宸二期樓棟排布與一期相似，中間為小高層大戶型，四角為洋房小戶型產(chǎn)品。

西北邊的兩棟：2#和6#樓，首層局部架空。

建筑立面也延續(xù)觀宸風(fēng)格，屋頂大飄檐設(shè)計。

大部分樓棟北側(cè)有退臺，南側(cè)有挑空空間。

小區(qū)北邊、西邊各有一處出入口，其中西門為主入口，帶挑空、格柵等裝飾結(jié)構(gòu)的景觀大門，加上兩側(cè)景墻，沿街展示面超60米；內(nèi)建兩棟配套樓，高度10.43米。

進(jìn)門就是下沉庭院，周圍有綠色景觀帶，形狀疑似風(fēng)雨連廊，但平面圖上未做標(biāo)記。

一期報規(guī)時總平圖上也沒有風(fēng)雨連廊，沙盤階段才看到。

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層高3.1-3.3米，贈送方面與一期尺度相當(dāng)：

①南向通面寬內(nèi)嵌陽臺贈送一半面積；

②北向（部分在側(cè)邊）設(shè)備平臺全贈送；

③部分戶型有側(cè)邊飄窗/轉(zhuǎn)角飄窗，面積全贈送。

此外，從平面圖看，樓棟南側(cè)有挑空標(biāo)識，不確定是頂層房源內(nèi)部挑高，還是屋頂?shù)奶舾哐b飾。

一期項目的產(chǎn)權(quán)得房率在75.1%-80.4%。

加上贈送面積后，整體空間擴容出10%左右，實際使用率在83%-91%區(qū)間。

戶型圖上明確標(biāo)出了贈送空間，這也是去年“好房子”新規(guī)發(fā)布以來，首個公開注明贈送的項目。

（觀宸一期戶型圖）

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建筑規(guī)模上，02地塊略小于觀宸，其它條件基本一致。

出讓文件中的各項規(guī)劃指標(biāo)和設(shè)計要求，包括體現(xiàn)中國特色、古都風(fēng)韻時代風(fēng)貌等，也都與觀宸一期地塊相同。

如果按照一期的開發(fā)速度，二期是能夠在年內(nèi)取證入市的，當(dāng)然更重要的還是要看一期后續(xù)去化情況。

觀宸一期今年3月底開盤，共479套房源，面積段111-165㎡。

目前累計完成網(wǎng)簽270套，全盤去化56%；成交均價7.84萬元/㎡。

加上地下室房源，項目網(wǎng)簽金額總計26.26億元，地價覆蓋率108%。

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觀宸周邊最大競品是北京隅西頌，今年新開出的項目，7棟樓共439套房源，4月28日開盤，目前網(wǎng)簽64套，成交均價7.93萬元/㎡。

此外還有中海公元里和郭公莊兩個項目在售：中海豐和叁號院、中建云境。

三個項目都是去年3月份前后開盤，流速都不算太快。

豐臺的新盤實在太多了，產(chǎn)品力已經(jīng)卷上了天，價格成為決定性因素。

價差到位的話，豐臺是能夠承接海淀一部分外溢購買力的，畢竟擁有不錯的環(huán)線優(yōu)勢，適合預(yù)算有限但又追求高品質(zhì)住房的客群。