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北京進(jìn)深 徐迪 9月8日，中海海淀樹村項(xiàng)目取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

這是北京首個(gè)樓面價(jià)10萬(wàn)+的住宅地塊，從3月份成交起就備受關(guān)注。

項(xiàng)目位于海淀上地街道，占地3.97公頃，容積率1.6，地上總建筑規(guī)模約7.33萬(wàn)平方米，地下5.8萬(wàn)平方米。

最高建筑18米，規(guī)劃了16棟4-6F疊拼、大平層產(chǎn)品。

海淀北五環(huán)首個(gè)疊拼項(xiàng)目

樹村35號(hào)地是一幅長(zhǎng)條形地塊，南北長(zhǎng)度約為東西面寬的2倍。

16棟樓兩兩一排，三處下沉庭院 景觀連廊橫貫小區(qū)腰部，將小區(qū)一分為二，南北各8棟樓。

1、北半?yún)^(qū)1-8#樓為5層疊拼。

預(yù)計(jì)是上疊3層 下疊2層組合，上疊帶露臺(tái)，下疊帶地下室。

面積段400/500平米，按照15萬(wàn) 的單價(jià)，單套總價(jià)達(dá)6000萬(wàn)級(jí)別。

其中4#和8#樓西邊各有一個(gè)單元的大平層，面積在280/320平米左右。

純邊戶，三面有窗的環(huán)幕視野，雖然進(jìn)深太長(zhǎng)，不能像圓明天頌一樣做出5面寬產(chǎn)品，但好在面積夠大，做個(gè)3面寬帶陽(yáng)光主衛(wèi)還是很舒服的。

2、南半?yún)^(qū)8棟樓為6層退臺(tái)洋房。

9#-14#樓均為兩梯兩戶，面積段220/260平米。

15#整棟和16#樓東邊兩個(gè)單元是一梯兩戶，為起步180平戶型。

所有樓棟都帶下躍戶型。

中海樹村項(xiàng)目沒過(guò)度追求層高，標(biāo)準(zhǔn)層高3米出頭。

3、小區(qū)共4處常規(guī)出入口，2處人行，2處車行。

景觀大門設(shè)置在小區(qū)西側(cè)正中央位置，帶裝飾挑檐，兩側(cè)有景墻，穿過(guò)門庭配套樓是整個(gè)中央景觀軸。

正門南北兩側(cè)隔著兩排樓設(shè)置地庫(kù)出入口；

小區(qū)南側(cè)街坊路上、兩棟樓中間，開有一處人行出入口，方便南半?yún)^(qū)業(yè)主出行。

超級(jí)大平層曝光

中海樹村35號(hào)地總平圖公示后，關(guān)于產(chǎn)品設(shè)計(jì)的更多細(xì)節(jié)也流出。

大概率是中海玖序系列，有消息稱案名是“圓明玖序”。

外立面大面積玻璃幕墻+奢石+鋁板組合；內(nèi)部輕法式，淺色奢裝，宮殿風(fēng)。

售樓處就在小區(qū)里，樣板間直接做進(jìn)實(shí)體樓，與會(huì)所同步亮相。

戶型設(shè)計(jì)選擇性非常多。南半?yún)^(qū)洋房220/260平米大三面寬，300平米四面寬。

北側(cè)疊拼產(chǎn)品：下疊1-2F帶地下室；上疊4-5F送露臺(tái)。

中間的3F是370平米大平層，據(jù)說(shuō)可能會(huì)有陽(yáng)臺(tái)和花池等突破，全盤僅14戶。

無(wú)論是洋房還是疊拼，都可提供定制化服務(wù)，改造內(nèi)部功能空間。

網(wǎng)傳的這張370平米的平墅產(chǎn)品戶型草圖，感覺和總平圖有點(diǎn)出入，僅供參考。

單價(jià)地王的動(dòng)力

樹村35號(hào)地成交于今年3月18日，中海地產(chǎn)以27.93%的溢價(jià)率在9個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中奪得該地塊。

總價(jià)超75億元，折合樓面價(jià)10.23萬(wàn)元/平方米，成為北京單價(jià)地王項(xiàng)目。

這是一宗素質(zhì)足以吸引內(nèi)城改善群體的地塊。

地處北五環(huán)，距離地鐵13號(hào)線上地站步行約1.2公里，北側(cè)緊鄰華聯(lián)商場(chǎng)，生活配套完善。

同時(shí)，臨近上地信息產(chǎn)業(yè)基地，有聯(lián)想、百度、騰訊、新浪、網(wǎng)易等眾多知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入駐。

東邊是北京體育大學(xué)，隔著北五環(huán)往南，是北大和清華，文脈重地，學(xué)區(qū)屬性極強(qiáng)，海淀最強(qiáng)二派，周邊有上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、101學(xué)校（上地分校）等名校。

不論產(chǎn)業(yè)、學(xué)區(qū)還是地鐵，樹村板塊都是稱得上海淀北C位所在。

生態(tài)環(huán)境也不錯(cuò)，西、南雙側(cè)公園環(huán)繞，隔著清河是北五環(huán)，沒有噪音問(wèn)題困擾。

西北兩公里是功德寺雙子：和樾望云、和樾玉鳴。開盤3個(gè)多月，基本到尾盤出清階段了，成交均價(jià)10.5萬(wàn)/平米。

往東兩公里是剛開盤不到1個(gè)月的朱房村雙子項(xiàng)目。

中海樹村項(xiàng)目雖說(shuō)刷新了北京樓面價(jià)紀(jì)錄，但實(shí)際上每平米只比建發(fā)海晏高出7000多，海晏比貼臉的臻澐還貴了將近6000呢。

成本已結(jié)，看成交。

建發(fā)海晏目前網(wǎng)簽139套，成交均價(jià)13.5萬(wàn) ，3000萬(wàn)一套的房子10天成交破百套，跑出了流量盤的速度。

反倒是有成本優(yōu)勢(shì)的臻云，至今尚無(wú)網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化。

用簡(jiǎn)單的加減法計(jì)算，海晏賣到13.5萬(wàn)，中海樹村項(xiàng)目均價(jià)可以定到14.2萬(wàn)。

產(chǎn)品上，疊墅PK平墅；位置上，樹村的圈層更勝朱房。

隔壁圓明天頌今年成交的幾套次新單價(jià)都在16萬(wàn) ，是目前市場(chǎng)上不多的升值盤。也是中海樹村項(xiàng)目最大的底氣。