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文/上海進深 嚴(yán)明會

徐匯濱江將翻開嶄新一頁。

今天，東安新村127b-24、125-31兩個重磅地塊完成轉(zhuǎn)讓。

中海地產(chǎn)、招商蛇口、中旅投資、徐匯城投四家企業(yè)聯(lián)合體以439.53億元的總價取得，刷新全國土地交易紀(jì)錄。

上述兩宗地塊在7月初正式掛牌交易。

兩個掛牌標(biāo)的物分別為上海新百安經(jīng)濟發(fā)展有限公司90%股權(quán)、上海新東安企業(yè)發(fā)展有限公司90%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

股東方均為上海徐匯城市建設(shè)投資（集團）有限公司和上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司，雙方的持股比例均為50%。

新東安公司的總資產(chǎn)約348.5億、新百安公司的總資產(chǎn)約是104.41億，按90%股權(quán)計入負(fù)債計算，開發(fā)商對上述兩個項目公司的投入大約是311億元、94億元。

中海補倉

中海、招商蛇口的入局并不意外。此前網(wǎng)傳的拿地名單里，這兩家頭部房企本就八九不離十。

尤其是中海，其拿地邏輯從六批次土拍時就已顯露端倪：當(dāng)時在徐匯衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)地塊溢價達20%時，中海選擇收手，而非繼續(xù)追高。

當(dāng)時市場就有猜測，中海的目標(biāo)本就不是那宗僅4700㎡的小體量低密地塊，而是東安新村這宗體量更大、開發(fā)潛力更強的舊改巨無霸。

招商蛇口和中海的共同參與，將徐匯衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)地塊的樓板價抬上了20萬，這一價格也讓東安新村后續(xù)的售價有了“保底”。

在六批次土拍中，中海地產(chǎn)斬獲靜安東斯文里地塊、普陀真如地塊，成交價合計118.88億元。

這種連續(xù)重倉拿地的動作，看似激進，實則是中海在“補缺口”。此前中海在上海核心地段的待開發(fā)土地儲備已顯緊張，若不及時補倉，后續(xù)很可能面臨無房可賣的斷層風(fēng)險。

去年穩(wěn)坐上海銷冠的中海地產(chǎn)，在今年1-8月滑落至第四名，主力項目海上和集、云邸玖章均已進入銷售后半程。按照這個節(jié)奏，若沒有新的核心項目入市，中海后續(xù)的銷售數(shù)據(jù)很難撐起此前的行業(yè)地位，甚至可能被其他房企拉開差距。

東安新村兩幅地塊的住宅貨值預(yù)計將達到600億，對中海地產(chǎn)來說是“壓艙石”一般的存在：

一方面，這個體量的貨值體量足以填補主力項目收尾后的儲備空白，讓中海在上海核心區(qū)的開發(fā)不斷檔；另一方面，作為舊改巨無霸，地塊的區(qū)位優(yōu)勢與規(guī)模效應(yīng)，也能支撐中海打造高端產(chǎn)品線，進一步鞏固其在上海高端樓市的口碑。

對于肩負(fù)著中海地產(chǎn)華東區(qū)域銷售業(yè)績與核心土地儲備重任的華東公司總經(jīng)理劉慧明來說，成功拿下這些優(yōu)質(zhì)地塊，無疑讓他松了一口氣。

剩余一個地塊待出讓

上述地塊由標(biāo)的公司在今年5月通過協(xié)議出讓的方式拿下，總成交金額439.53億元。

其中，新百安以98.18億元獲得徐匯區(qū)C030301單元127b-24地塊，成交樓面價124130元/㎡。該地塊為純宅地，容積率2.62，地上計容建筑面積79094.18㎡。

新東安以341.35億元獲得徐匯區(qū)C030301單元125-31地塊，成為全國總價地王。樓面價75013元/㎡，住宅部分樓面價約12.5萬/㎡。

上海徐匯城市建設(shè)投資（集團）有限公司持有新東安50%的股權(quán)，上海地產(chǎn)（集團）有限公司則通過上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司持有新東安公司另外50%的股權(quán)。

該地塊建設(shè)用地面積10.39萬㎡，土地用途為三類組團住宅、商業(yè)、辦公、科研設(shè)計用地，容積率4.38，地上計容建筑面積45.51萬㎡，，標(biāo)志性建筑高度不超過195米，地塊基準(zhǔn)高度100米。

地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積為地塊住宅總建筑面積的15%，計3.9萬平方米。中小套型住宅設(shè)計建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米。

文件要求，在東安路零陵路交叉口附近、中山南二路交叉口附近形成地區(qū)空間節(jié)點，宜加強空間設(shè)計和建筑設(shè)計，體現(xiàn)空間節(jié)點門戶性和標(biāo)志性。標(biāo)志性建筑為非住宅功能。

關(guān)于自持，出讓文件要求，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓年限自持建筑面積100%的地上和地下商業(yè)物業(yè)、菜場物業(yè)、科研設(shè)計物業(yè)。受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓年限自持建筑面積不低于40%的辦公物業(yè)。

這對開發(fā)商的長期運營能力提出了高要求。而中海在商業(yè)與辦公領(lǐng)域的運營經(jīng)驗，或許正是其敢于接手的底氣之一。

實際上，早在今年6月中旬，招商蛇口旗下上海虹潤置業(yè)有限公司就對127b-24地塊、125-31地塊進行招標(biāo)，預(yù)計總投資金額600億元。

東安新村舊改一共涉及三個地塊，合計超過523億元，剩下的一塊是C030301單元127b-23地塊，這也是東安新村最小的一宗涉宅用地。

7月25日，該地塊也被擺上貨架。對應(yīng)的標(biāo)的物是上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

今年3月，上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司以83.5億元的總價拿下了徐匯區(qū)C030301單元127b-23地塊，成交樓面價126092元/㎡；該地塊為純住宅，容積率2.63，可建面積6.62萬㎡，建筑限高100米，全裝修比例100%，沒有公租房、中小套比例要求。

地塊規(guī)劃圖顯示，項目擬建5棟18-26層高層住宅，共206套房源，住宅計容面積6.23萬㎡，套均建面超300㎡。

按照20萬/㎡的單價算，套均總價預(yù)計在6000萬元左右。5月20日，127b-23地塊已獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

高價底氣

這樣的高單價項目，市場能接受嗎？周邊案例已給出答案。

東安地塊的南側(cè)，就是近年來不斷刷新房價紀(jì)錄的豪宅聚集地徐匯濱江。

5月，距離東安新村直線距離約500米的綠城潮鳴東方，套均5000萬的房子，認(rèn)籌率近160%，120套房源開盤當(dāng)天售罄，單日銷售金額69.88億元。

這個價格也是對市場的一次試探。

與127b-24地塊僅一條內(nèi)環(huán)高架相隔的能建西岸譽府，312套房源吸引849組購房者認(rèn)籌，今年3月28日開盤即罄，均價為14.3萬元/㎡，實現(xiàn)銷售額47.68億元。

從開發(fā)模式看，國企與開發(fā)商的協(xié)同或?qū)⒊蔀轫椖砍晒Φ年P(guān)鍵。

國企在規(guī)劃約束、跨部門協(xié)調(diào)、資源兌現(xiàn)及融資成本上的優(yōu)勢，與開發(fā)商在產(chǎn)品打磨、市場洞察上的專業(yè)性形成互補。

典型的例子是海上清和璽，其前身是長橋新村舊改，由徐匯城投和上海地產(chǎn)牽頭舊區(qū)改造，二者分別持股40%、60%，之后股權(quán)轉(zhuǎn)讓給招商和徐匯城投，對應(yīng)的持股比例分別為80%、20%。招商負(fù)責(zé)二級開發(fā)，項目推進迅速，目前持續(xù)熱銷。

在徐匯濱江豪宅市場的熱度加持下，疊加國企與房企的協(xié)同優(yōu)勢，這個舊改巨無霸有望成為上海城市更新與高端住宅市場的新標(biāo)桿。