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光大證券發(fā)布研報(bào)稱，考慮中國(guó)海外發(fā)展(00688)當(dāng)前銷售金額雙位數(shù)下滑，短期結(jié)算毛利率仍存壓力，商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)張尚需發(fā)展時(shí)間，該行下調(diào)公司2025-2027年歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)為138.6/139.5/140.4億元(原為168.7/187.2/207.9億元)，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2025-2027年P(guān)E(基本)估值分別為10.1/10.0/9.9倍。公司品牌優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)，龍頭地位穩(wěn)固，核心土儲(chǔ)充裕，信用優(yōu)勢(shì)明顯，維持“買入”評(píng)級(jí)。

光大證券主要觀點(diǎn)如下：

事件：公司發(fā)布2025年1-8月物業(yè)銷售和土地收購(gòu)更新公告

2025年8月，公司合約銷售金額為183.3億元，同比下跌0.7%;銷售面積為88.9萬平方米，同比上升27.7%。

2025年1-8月，公司合約銷售金額為1503.3億元，同比下跌16.5%;銷售面積為666.9萬平方米，同比下跌0.2%。

開發(fā)品牌優(yōu)勢(shì)明顯，以價(jià)換量加速去化

公司開發(fā)品牌優(yōu)勢(shì)明顯，率先發(fā)布“中海好房子LivingOS系統(tǒng)”成為行業(yè)引領(lǐng)標(biāo)準(zhǔn)。2025年1-8月，公司銷售金額為1503億元穩(wěn)居行業(yè)前列，銷售均價(jià)為2.25萬元/平方米，較2024年同期下降16.3%，體現(xiàn)了公司以價(jià)換量較為積極的去化策略。2025年上半年，公司營(yíng)業(yè)收入為832.2億元(同比下降4.27%)，其中地產(chǎn)開發(fā)板塊結(jié)算為779.6億元(同比下降4.97%);綜合毛利率為17.4%(2024年同期為22.1%)，銷售費(fèi)用率為2.5%(2024年同期為2.4%)，管理費(fèi)用率為1.3%(2024年同期為1.5%)，歸母凈利潤(rùn)為86.0億元，同比下降16.6%。

強(qiáng)化全周期資產(chǎn)管理，商業(yè)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)步發(fā)展

公司致力于打造覆蓋投融建管退的全業(yè)務(wù)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理平臺(tái)。2025年上半年，商業(yè)物業(yè)收入為35.4億元(其中寫字樓收入為17.0億元，購(gòu)物中心收入為11.7億元，長(zhǎng)租公寓收入為1.6億元，酒店及其他收入為5.1億元)。寫字樓持續(xù)優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，續(xù)租率76.9%;購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)效益穩(wěn)步提升，開業(yè)三年以上成熟項(xiàng)目出租率為96.2%，客流同比提升11.0%。公司首個(gè)商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金加速推動(dòng)，申請(qǐng)已獲深交所正式受理。

信用優(yōu)勢(shì)顯著，財(cái)務(wù)策略穩(wěn)健

公司始終嚴(yán)守財(cái)務(wù)安全底線謀求發(fā)展，截至2025年6月30日，公司總借貸為2274.5億元，較2024年末減少141.2億元，持有銀行存款及現(xiàn)金1089.6億元，保持經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入。資產(chǎn)負(fù)債率為53.7%，凈借貸比例為28.4%。2025年上半年，公司總利息支出同比減少12.1億元，平均融資成本為2.9%，維持在行業(yè)最低區(qū)間，信用優(yōu)勢(shì)顯著。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售、拿地、竣工不及預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)下行超預(yù)期等風(fēng)險(xiǎn)。