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文/北京進(jìn)深 林振興

王晴（化名）在這個周末去看了金隅海淀新盤——北京隅海岄，卻無奈吃了閉門羹。

她在社交平臺上吐槽，“也不是第一天看房了，但被銷售趕出來還真是頭一回”。

海岄樣板間原本預(yù)計10月26日開放，都已裝修好，但卻又延遲到11月初。

隔壁海宸元境，早在10月12日就開放了營銷中心，并搞了一個盛大儀式，該項目是中建壹品總部營銷團(tuán)隊聯(lián)合北方區(qū)域一同作戰(zhàn)。

一步慢，則步步慢。

在北京，能稱得上真正競爭關(guān)系的雙子座項目并不多，寶山村雙子就是其中一對。

眼下，它們進(jìn)入拼刺刀的階段，火藥味十足。

在同面積段戶型上，海岄比海宸元境稍大，但是功能是一樣的，都是三居或者四居。對于購房人來講，面積大了，總價自然就貴了。

以海宸元境123㎡和海岄129㎡為例，都是四葉草四室，假設(shè)均價都是8.5萬/㎡，兩者總價相差50萬 。

而且海宸元境最小戶型是99㎡，800萬就能上車，海岄的上車門檻是900萬。

區(qū)別于海淀北的富人階層，不care價格，更在乎品質(zhì)；海淀西的購房人群，對價格很是敏感。

這也意味著，海岄在價格上比海宸元境失去了優(yōu)勢。想要賣出高溢價，海岄需要拿出誠意。

01

海宸元境共計11棟、414套房，社區(qū)體量更小，但選擇面更廣，戶型99–107-123-139-181㎡ ，總價約800萬-1550萬/套。

中建壹品很機(jī)智，99㎡用來引流，181㎡大平層用來保利潤。

海岄共計13棟、458套房，金隅瞄準(zhǔn)純改善群體，戶型面積段108/129/145㎡，總價約900萬-1300萬/套 。

相較海宸元境，海岄樓面價僅貴了500元/㎡，但它想要賣出高溢價，需要講更動人的故事，砸更貴的材料。

在立面上，海岄用了金屬鋁板 石材 玻璃，首創(chuàng)金屬 陶板 石材豎向插接工藝。

有購房者調(diào)侃，在寶山村現(xiàn)如今的城市界面中，海岄造價更高的鋁板外立面，總給人一種穿高級西裝逛菜市場的割裂感。

當(dāng)然，海岄在建材選擇上是有優(yōu)勢的。

依托集團(tuán)“造好材料”的核心優(yōu)勢，金隅地產(chǎn)也構(gòu)建起從上游建材，到下游施工裝修的全產(chǎn)業(yè)鏈，能精準(zhǔn)匹配更優(yōu)建材組合。

但材料成本高了，最后買單的還是購房者。

現(xiàn)在購房者更加精明，不會被堆砌奢石材料而忽悠，他們在乎的是，多花幾十萬，能不能買來對等的居住體驗以及未來溢價。

此外，海岄還砸了不少真金白銀，搞了一個1800㎡下沉庭院會所，并打造立體式園林。

在園林比拼中，兩家都拿出了看家本領(lǐng)，但海宸元境有一個天生優(yōu)勢，它南面林地0.7公頃，輕松秒殺海岄南面林地0.39公頃。

從總平圖看，海岄也有不少bug，交通動線較為復(fù)雜。

它有東、西兩個大門，東門北面緊鄰消防出入口，南面還有車庫出入口；西門正對海宸元境車庫出口，交通上不是很方便。

而且，海岄橫排樓棟較多，多單元設(shè)計。

這么做主要是為了保證面寬，南北向可以擁有更好的采光和視野；缺點是，邊戶房源會比較少，部分樓棟東西距離過近。

02

在戶型設(shè)計上，寶山村雙子也是針尖對麥芒。

海宸元境107㎡ vs 海岄108㎡，整體布局相似，南向三面寬三室兩衛(wèi)。

在得房率方面，海宸元境北側(cè)的設(shè)備平臺明顯更大，得房率高于海岄。

北側(cè)臥室，海宸元境是北面開窗，海岄是東面開窗。

如果臥室窗子朝東，早上的陽光非常強(qiáng)烈，影響睡眠。傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)則認(rèn)為，東面開窗易導(dǎo)致“財氣外泄”。

在細(xì)節(jié)上，海宸是獨立家政間，帶一個窗戶；海岄的家政間和餐廳聯(lián)通。

海宸元境123㎡ vs 海岄129㎡，都是四葉草四室。

海宸元境北側(cè)兩個臥室相鄰，可變空間；海岄北側(cè)中間是廚房，面寬2.5m，比海宸元境廚房面寬（2.65m）還窄。

更奇葩的是，海岄129㎡戶型的客廳面寬僅4m，在海淀、朝陽類似面積段的房子，面寬都比這個大。

北側(cè)臥室，海宸元境均是北面開窗，海岄有一間靠西次臥是西面開窗。

傳統(tǒng)觀念認(rèn)為，西邊開窗可能會導(dǎo)致家中的正財運(yùn)受損，因為西方被認(rèn)為是夕陽的方向，象征著收斂和內(nèi)聚的能量。

更關(guān)鍵的是，西邊窗戶會導(dǎo)致嚴(yán)重的西曬問題，夏天室內(nèi)溫度會顯著升高，冬天則會感覺悶熱不舒適。

海宸元境139㎡ vs 海岄145㎡，在贈送上，海宸元境北側(cè)有設(shè)備平臺，海岄則有一整面的側(cè)邊飄窗，大轉(zhuǎn)角設(shè)計，得房率在海淀來看應(yīng)該也算高的。

海岄把飄窗贈送當(dāng)作賣點，但殊不知這卻成了槽點。

別的開發(fā)商都很巧妙采取削減、隱蔽或轉(zhuǎn)化為實用功能等策略，優(yōu)化飄窗墻垛，海岄卻把飄窗設(shè)計成“顯眼包”。

尤其是海岄129㎡和145㎡戶型中，甚至主衛(wèi)、公衛(wèi)都有飄窗。

淋浴房與飄窗并存，是洗澡可以坐下休息用，當(dāng)這是公共澡堂？就這么點大的淋浴房，里面還有墻垛子，老人和孩子洗澡跌倒怎么辦？

03

海岄位于海淀與石景山交界，有人調(diào)侃它為“貼牌盤”。

因為買這里的海淀人民，得蹭石景山配套，山姆會員店、萬達(dá)廣場、大悅城都得往那邊跑。

自家門口，僅有錦繡大地物流港。

學(xué)區(qū)目前也是海淀靠后，1公里內(nèi)有規(guī)劃九年一貫制學(xué)校，有消息說將引入首師大附中，但沒確定文件；2公里內(nèi)有北京十一晉元中學(xué)、首師大附屬小學(xué)，在海淀屬于墊底梯隊。

周邊城市界面一般，老舊小區(qū)居多，離豪宅板塊的定位差距可不小。

6月5日，海淀寶山雙子地塊完成出讓。

金隅地產(chǎn)以33.64億元總價摘得東側(cè)0017地塊，樓面價5.73萬元/㎡，溢價率1.48%，打造第三座“北京隅”產(chǎn)品。

開發(fā)主體北京海隅建業(yè)房地產(chǎn)，成立于2025年6月13日，注冊資本2000萬元，由金隅地產(chǎn)100%持股。

項目公司法定代表人、總經(jīng)理為王亮，他是金隅地產(chǎn)北京管理中心總經(jīng)理，同時也是北京隅東序的項目總。

西側(cè)0016地塊由中建壹品以27.78億元總價競得，溢價率1.76%，樓面價約5.68萬元/㎡，打造在北京的第一座“元境”。

海岄現(xiàn)在有兩個強(qiáng)勁的對手。

一個是靠近西四環(huán)的半壁店項目，由保利發(fā)展 北京建工聯(lián)合體以45.45億元摘得，折合樓面價約7.84萬元/㎡，溢價率11.95%。地塊建筑規(guī)模約5.8萬㎡，容積率1.4。

另一個是靠近海淀的中海玉華玖章。它的城市界面足以秒殺寶山村地塊，且還有一個不容忽略的因素，石景山可以有大尺度的陽臺，但海岄卻只有飄窗。

此外，地塊北側(cè)3公里內(nèi)的西郊機(jī)場地塊也在最新一輪供地清單中，還沒正式上架。

目前來看海淀西四環(huán)至西五環(huán)一帶新盤不少，多個項目面臨去化壓力?，F(xiàn)在高價上車海岄，后續(xù)會不會站崗？