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北京進(jìn)深 徐迪 6月24日，酒仙橋頂豪中海萬(wàn)吉玖序收官房源3#樓取證。

準(zhǔn)售面積9410.54㎡，擬售均價(jià)12.5萬(wàn)/㎡。

3#樓位于小區(qū)北側(cè)，共19層，38套，均為250.25㎡四居戶(hù)型，套內(nèi)面積198.39㎡，產(chǎn)權(quán)得房率79.3%。

至此，中海萬(wàn)吉玖序9棟樓370套住宅全部入市。

項(xiàng)目首批房源4月27日取得預(yù)售證，共332套，準(zhǔn)售面積7.06萬(wàn)㎡，擬售均價(jià)12.5萬(wàn)/㎡，總貨值約88.25億元。

其中，4#樓平墅均價(jià)最高，為13.5萬(wàn)元/㎡；6#樓為得房率最高的樓棟，達(dá)到81%，均價(jià)也在13萬(wàn)以上。

4#樓為首層架空，一層一戶(hù)，頂層為復(fù)式房源，建面576.65㎡，單套總價(jià)約7785萬(wàn)元。

5月18日開(kāi)盤(pán)，官宣口徑開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成交額63.7億元。

項(xiàng)目四居起步，面積段168-372㎡，產(chǎn)權(quán)得房率在73.7%-81%區(qū)間。

自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，中海萬(wàn)吉玖序連續(xù)數(shù)周位列朝陽(yáng)新盤(pán)銷(xiāo)售金額榜首位。

截至6月24日，累計(jì)網(wǎng)簽126套，不算剛?cè)∧米C的房源，全盤(pán)去化率約38%。

簽約面積約2.67萬(wàn)㎡，成交均價(jià)超11.5萬(wàn)元/㎡。網(wǎng)簽金額總計(jì)30.71億元。

中海萬(wàn)吉玖序開(kāi)盤(pán)后，朝陽(yáng)“酒仙橋+小紅門(mén)+十八里店”組合地塊三大住宅項(xiàng)目均已入市。

該組合地塊成交于2024年11月29日，中海地產(chǎn)153.32億元摘得。

早在拿地之前的11月7日，三大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體北京新鑫興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司就已在朝陽(yáng)區(qū)注冊(cè)成立，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，由中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司100%持股。

公司法定代表人、董事長(zhǎng)為付熙嵬，董事、經(jīng)理為中海新城總經(jīng)理張欣。

這是中海新城十多年來(lái)首次在朝陽(yáng)注冊(cè)項(xiàng)目公司。作為中海在北京的兩大業(yè)務(wù)實(shí)體之一，中海新城多年來(lái)深耕這兩大區(qū)域，開(kāi)發(fā)有西城的京華玖序、都闕臺(tái)，石景山的寰宇天下天鏡、中海長(zhǎng)安玖章、中海長(zhǎng)安源境等項(xiàng)目。

“酒仙橋+小紅門(mén)+十八里店”三大項(xiàng)目成為中海新城邁入朝陽(yáng)的關(guān)鍵棋子。

1、小紅門(mén)地塊開(kāi)發(fā)為中海時(shí)光之境，3月20日首批5棟樓共258套住宅取證，面積段105-155㎡，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為8萬(wàn)/㎡。

目前網(wǎng)簽48套，成交均價(jià)約7.8萬(wàn)元/㎡，網(wǎng)簽金額總計(jì)4.4億元。

2、十八里店地塊開(kāi)發(fā)為中海朝陽(yáng)ONE，4月1日、6月9日，兩個(gè)批次共15棟樓749套住宅取證，面積段102-190㎡，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)7.9萬(wàn)元/㎡。

目前網(wǎng)簽78套，成交均價(jià)約7.67萬(wàn)元/㎡，網(wǎng)簽金額總計(jì)7.43億元。

3、三個(gè)項(xiàng)目中，酒仙橋的萬(wàn)吉玖序單價(jià)最高，達(dá)到12.5萬(wàn)元/㎡，網(wǎng)簽金額合計(jì)30.71億元。

截至三個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)簽總金額42.54億元，地價(jià)覆蓋率28%。

朝陽(yáng)單價(jià)超11萬(wàn)的樓盤(pán)不多，酒仙橋的北京宸園算是賣(mài)得最好的。去年9月底拿證，10月中旬開(kāi)盤(pán)，606套房源，備案均價(jià)12.5萬(wàn)元/㎡。截至目前網(wǎng)簽498套，半年時(shí)間去化率72%，成交均價(jià)11萬(wàn)+，約為指導(dǎo)價(jià)88折。

先手優(yōu)勢(shì)的北京宸園，狠狠收割了一波高端用戶(hù)，接檔的中海萬(wàn)吉玖序，能否守住12萬(wàn)+的指導(dǎo)價(jià)？

中海顯然沒(méi)放棄這個(gè)目標(biāo)。

從土豪金的外立面，到保姆專(zhuān)梯的頂配平墅，中海萬(wàn)吉玖序的豪宅特質(zhì)要高于北京宸園。

然而產(chǎn)品只是樓盤(pán)的一個(gè)價(jià)值維度，酒仙橋算不上豪宅區(qū)，受益望京商務(wù)區(qū)近年的發(fā)展，金融和互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者購(gòu)買(mǎi)力較高。

目前酒仙橋板塊的城市界面其實(shí)非常一般，老舊小區(qū)多，棚改進(jìn)行中，有大量安置房，居住群體復(fù)雜。

北京宸園還有100多套房子，中海萬(wàn)吉玖序規(guī)劃了370戶(hù)，還需要將近500位高端買(mǎi)家，才能消化這些庫(kù)存。

除去地段，地塊本身的素質(zhì)來(lái)看，中海萬(wàn)吉玖序2.8的容積率，也不太貼合豪宅定位。

特別是再往北十公里，溫榆河別墅區(qū)，華潤(rùn)剛拿了一塊1.01容積率的地塊。

另一方面，中海萬(wàn)吉玖序的地形很方正，但朝向不好，跟望京的大多數(shù)小區(qū)一樣，不是正南正北的小區(qū)，在這種地塊上排布樓棟，邊角位置的房源會(huì)很多。

產(chǎn)品上，中海萬(wàn)吉玖序有許多“好房子”設(shè)計(jì)元素，包括架空層、挑高層、通面寬陽(yáng)臺(tái)、大尺度飄窗、設(shè)備平臺(tái)等。

最為出挑的當(dāng)屬4#樓，10+1層洋房，首層架空，坡屋頂+頂退設(shè)計(jì)，東北角有1處露臺(tái)，東南轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)；一層一戶(hù)平墅設(shè)計(jì)，面寬22.8米，進(jìn)深15.7米，建筑面積將近360㎡，層高超過(guò)3.6米。

8#樓同樣是10層洋房，也做了坡屋頂造型；5#樓23層高層，首層局部架空。

其余樓棟在贈(zèng)送尺度也相當(dāng)可觀，南向通面寬陽(yáng)臺(tái)，北向有大面積飄窗+設(shè)備平臺(tái)。

整個(gè)項(xiàng)目層高優(yōu)勢(shì)非常突出，3.2米起步，4#和6#兩棟樓層高都在3.6米以上，對(duì)標(biāo)隔壁北京宸園且隱有超越之勢(shì)。

作為上一年的朝陽(yáng)銷(xiāo)冠，北京宸園的層高是項(xiàng)目最大亮點(diǎn)之一，中海酒仙橋項(xiàng)目鞏固層高優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，在贈(zèng)送面積上進(jìn)一步發(fā)揮，南向通面寬陽(yáng)臺(tái)，北向有大面積飄窗+設(shè)備平臺(tái)。

在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，中海酒仙橋項(xiàng)目也將豪宅屬性貫徹到底，徹底摒棄小戶(hù)型產(chǎn)品，戶(hù)均面積210㎡，比北京宸園戶(hù)均多出50㎡。

大戶(hù)型是其一，萬(wàn)吉玖序的豪宅屬性還體現(xiàn)在：用更多的資源來(lái)放大會(huì)客空間。

起步168戶(hù)型，餐客廚加上玄關(guān)，面積超過(guò)60平米。這已經(jīng)是萬(wàn)吉玖序所有房源中最接地氣的戶(hù)型。