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文/北京進(jìn)深 林振興 徐迪

金茂滿曜的喜事，接二連三。

喜事之一，開盤10天，它已有56套網(wǎng)簽，收金超5.6億元。且成交均價(jià)也很堅(jiān)挺，超過7.8萬元/㎡。

喜事之二，金茂把小區(qū)內(nèi)的誥封碑遷走了。

置業(yè)顧問跟進(jìn)深君透露，“施工前就已經(jīng)遷出去了。”

她還一再強(qiáng)調(diào)，那個(gè)不是墓碑，是誥封碑。

但對大部分購房者來說，碑就是碑，大清亡了幾百年，這東西立在自家門口看著還是不順眼的。

眼下，誥封碑一走，房子好賣了，心里也不膈應(yīng)了。無論對于開發(fā)商還是業(yè)主，這都是一件好事。

直線距離1公里多的朝觀天珺，搶先金茂滿曜開盤，目前網(wǎng)簽29套，差不多是金茂的一半；但朝觀天珺主要以大戶型為主，定價(jià)就是比較高，目前網(wǎng)簽均價(jià)8.4萬 。

三間房雙子座里，保利和金茂互為股東。雖然兩個(gè)項(xiàng)目比鄰而居，規(guī)劃條件相似，但雙方卻是競合關(guān)系，不搞明爭暗斗，一心撲在產(chǎn)品上。

有人評價(jià)，三間房共識，給當(dāng)下動輒拼到刺刀見紅的北京樓市，吹來一股清流。

兩個(gè)新盤一前一后亮相，也讓朝陽樓市徹底熱鬧了起來。其中，朝觀天珺首開勁銷21億，金茂滿曜官宣銷售182套房源、18.75億。

但眼下，朝陽開發(fā)商不得不面對一個(gè)現(xiàn)實(shí)——朝陽樓市新房壓力真的無比巨大。

金茂滿曜面臨不少勁敵，除了中建智地在朝陽的第三座宸園——黃杉木店項(xiàng)目，連朝陽國資都下場砸盤了。

上個(gè)月，朝陽國資委要拋售新北苑世華泊郡的300套房產(chǎn)，單價(jià)6萬左右。最近，朝陽國資委又又又要賣房了，晨光家園C區(qū)300多套房源，單價(jià)不到6萬。

朝陽價(jià)格屠夫一個(gè)接一個(gè)，金茂滿曜能否招架得?。?/span>

01

如若誥封碑未遷走，它或許是金茂心里不大不小的疙瘩。畢竟與墓地沾邊，大多數(shù)人是忌諱的。

滿曜項(xiàng)目的西北角，原本有一座石文晟墓園，墓園中現(xiàn)存的石文晟繼妻佟氏誥封碑。

石文晟（1643-1720），漢軍正白旗人，清朝大臣。

石碑螭首龜趺，碑身高3.75米，寬1.08米，厚0.44米。龜趺高0.91米，寬1.13米，長2.76米。碑陽碑文清晰，滿漢合璧，漢文七行，碑額書“誥命”。

用銷售的話來說，“它相當(dāng)于一個(gè)皇家認(rèn)證的榮譽(yù)紀(jì)念證書，只不過個(gè)頭兒大點(diǎn)。”

但土地出讓文件白紙黑字寫著，“依法應(yīng)當(dāng)實(shí)施原址保護(hù)”。換言之，這尊碑不可移動。

而且此前，金茂回復(fù)反饋意見稱公示方案未遷移地塊內(nèi)文物，并承諾按照掛牌文件相關(guān)要求對地塊內(nèi)文物實(shí)施相應(yīng)保護(hù)措施。

眼下，金茂為業(yè)主著想，將誥封碑遷走，想必也是費(fèi)了很大的一番力氣。至于用了什么妙招，只有開發(fā)商心里知曉。

滿曜項(xiàng)目公司為北京滿茂置業(yè)，董事長為吳進(jìn)。

吳進(jìn)，原金茂華北區(qū)域總經(jīng)理，目前已升遷至集團(tuán)總部，出任首席運(yùn)營官一職，分管華北各城市經(jīng)營。

43歲的吳進(jìn)，曾服務(wù)于朗詩地產(chǎn)，自2011年加入金茂后，升職如同開掛一般，

他歷任杭州公司營銷總、上海區(qū)域營銷總，后晉升金茂華東區(qū)域副總兼蘇州公司總經(jīng)理，2022年執(zhí)掌華北區(qū)域，步步晉升，直至現(xiàn)在成為集團(tuán)核心管理層一員。

目前，金茂北京地區(qū)公司總經(jīng)理為馬浩，他之前是金茂總部運(yùn)營管理部總經(jīng)理。

將文物移走，金茂并非第一個(gè)吃螃蟹者。

在豐臺，中海地產(chǎn)110億元拿下的萬泉寺24地塊，打造麗金府。里面，有一座明代家族墓地祭祀臺。北京市考古研究院稱它比較罕見，是明代葬俗的重要新發(fā)現(xiàn)。

最終，中海還是將祭祀臺移出了地塊。

但它能移出的原因是，文件只要求建設(shè)單位“在今后的規(guī)劃和建設(shè)中進(jìn)行妥善保護(hù)”，沒有寫明“原址保護(hù)”。

并非所有開發(fā)商都想如此大費(fèi)周章遷走文物，有的甚至把它變成寶，當(dāng)做項(xiàng)目賣點(diǎn)。

海淀的香山樾，里面有座關(guān)帝廟，17世紀(jì)清代修建的，占地約1000平米。

香山樾把它變成了香山書院，以“修舊如舊”，讓歷史活在當(dāng)下，確實(shí)很妙。

不管何種方式，只要尺度把握好，避開業(yè)主們的忌諱，就是妙招。

02

三間房雙子，比鄰而居，面積段也有不少重合。

但金茂滿曜主力面積段更小一些，建面140㎡以下的房源占比近八成。

定價(jià)邏輯上，金茂滿曜以保利朝觀天珺為基準(zhǔn)，形成“高低配”錯(cuò)位入市。主打質(zhì)價(jià)比，吸引預(yù)算有限的客群。

畢竟沒有人會不喜歡拿更少的錢，買更大的house？

滿曜開盤首推的5棟樓，是它最好的房源，全部集中在洋房和小高層。

戶型為116平三居，以及129平、133平、159平四居。全屋贈送面積下來，最高拓展后的使用率，可達(dá)98%。

金茂滿曜的價(jià)格之香，朝陽群眾也用腳做出了投票。

截止6月26日，金茂滿曜網(wǎng)簽56套，套均約129㎡，成交均價(jià)約7.84萬元/㎡。此外，有10套也已名花有主，被預(yù)訂了。

按照金茂官宣海報(bào)182套的成交數(shù)，相當(dāng)于已完成超三成的網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化。

不得不感嘆，朝陽人民的購買力，還是杠杠的。

其中，擬售均價(jià)最高的9#樓，目前已有6套網(wǎng)簽 2套預(yù)訂。

9#樓王棟為8層洋房，兩個(gè)單元共31套房源。

戶型為項(xiàng)目頂配159㎡四居，擬售均價(jià)9.13萬/㎡，為小區(qū)唯一均價(jià)超9萬的樓棟，采用雙玄關(guān)，客廳面寬高達(dá)6.3米。

當(dāng)然，金茂滿曜的小戶型也很吃香，3#和17#東單元賣得都很快。

3#是賣得最火的樓棟，116㎡左右戶型，網(wǎng)簽了14套房源，并有3套被預(yù)訂。

該樓棟南向正前方為園林5大主題中的女神花園，里面種滿了各種櫻花。

17#東單元也是116㎡戶型，目前網(wǎng)簽7套 2套預(yù)訂，基本該單元也沒剩啥房源。它南邊可看河景，北面正對著小區(qū)的水系園林。

該棟樓的預(yù)售均價(jià)為8.4萬元/平米，較3#便宜，而且它的產(chǎn)權(quán)得房率也要高于3#。

另據(jù)官方給出的消息，金茂滿曜認(rèn)籌首日116平米首推房源庫存告急。

116平三居最低可下探至7.8萬元/平米，總價(jià)900萬元出頭。這讓該戶型成了當(dāng)下朝青板塊，最便宜的南向3面寬改善型三居。

133㎡戶型，目前2#賣得最好，網(wǎng)簽了11套，并有1套被預(yù)訂；11#網(wǎng)簽8套；16#網(wǎng)簽10套 2套預(yù)訂。

滿曜之所以火爆，也是因?yàn)榻鹈漠a(chǎn)品卷到了天花板。

它是金茂“金玉滿堂”新產(chǎn)品系中，滿系首個(gè)北京落地項(xiàng)目。

小道消息稱，金茂集團(tuán)高級領(lǐng)導(dǎo)甚至親自對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案把關(guān)、調(diào)整，樓棟排布、項(xiàng)目規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、裝標(biāo)配置等都幾易其稿。

這不是件簡簡單單的數(shù)字，而是一場關(guān)于“好房子”的極致追求。

擁有街坊路本是令開發(fā)商頭疼的事情，但金茂滿曜卻化腐朽為神奇，將街坊路優(yōu)化成了一條步行景觀街，在路的南北兩頭分別安置了兩個(gè)大門。

咨詢了售樓人員，說是這條路會做成一條櫻花大道。

另外，金茂還創(chuàng)造北京首個(gè)地上地下雙車馬院歸家系統(tǒng)：地上車馬院 地下車馬光廳。