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北京進(jìn)深 徐迪 6月30日，中海在昌平首個“好房子”朱辛莊項目取得預(yù)售許可證，備案名“光閱里”。

6棟樓342套住宅一次性入市，準(zhǔn)售面積3.78萬㎡，擬售均價7萬/㎡，創(chuàng)昌平新高。

其中4#樓均價最高，為7.24萬/㎡，次頂層邊戶均價達(dá)到7.37萬元/㎡。

目前該項目的推廣案名和戶型圖均未官宣，中海北京公司官方視頻號上周發(fā)布了一條中海@朱辛莊項目案名征集的小視頻。

稱“100+個腦洞大開的想法已簽收！ 感謝“未來生活設(shè)計師”。

視頻上列出了部分征集的案名，此前市場傳聞比較多的是“中?！の磥碇场?。

01

朱辛莊期0029地塊由中海發(fā)展+未來科學(xué)城聯(lián)合體2月18日摘得，宗地總價12.8億元，住宅地塊樓面價約3.18萬元/㎡。

拿地主體北京中海未來置業(yè)有限公司成立于2023年12月21日，注冊資本26億元，法定代表人、董事長為付熙嵬，董事、經(jīng)理為倪健剛。

中海未來置業(yè)是中海寰宇未來項目的開發(fā)主體。

項目占地1.61公頃，總建面6.04萬㎡，其中地上建面4.22萬㎡，地上計容建面4.03萬㎡。容積率2.5，限高80米。

規(guī)劃6棟8-18F住宅樓，共342戶，住宅建面約3.77萬㎡，戶均建面110㎡，剛需/首改戶型為主，面積段100-130㎡，主力建面105㎡。

1#-3#樓為18F小高層，1、2#樓戶型建面約105㎡，共144套。

其中建面108.17㎡三室兩廳，套內(nèi)面積82.94㎡，產(chǎn)權(quán)得房率約75.8%。

3#樓為頂配130㎡戶型，共70套，東側(cè)單元首層架空。

這是好房子新規(guī)發(fā)布后，昌平首個有架空層的新盤，也是繼龍湖觀萃之后，昌平第二個架空層項目。

其中建面129.63㎡四室兩廳，套內(nèi)面積102.22㎡，產(chǎn)權(quán)得房率約78.9%。

4#-6#為8-11F洋房。

4、5#樓戶型建面約110㎡，共80套。

其中建面104.52㎡三室兩廳，套內(nèi)面積86.48㎡，產(chǎn)權(quán)得房率約82.7%。

6#樓三個單元共48戶，為100㎡左右的入門戶型，端戶建面不到100㎡，產(chǎn)權(quán)得房率均為82.4%。

其中建面96.22㎡三室兩廳，套內(nèi)面積79.26㎡；建面104.5㎡三室兩廳，套內(nèi)面積86.08㎡。

02

小區(qū)配建公共服務(wù)設(shè)施配套，建面超2600㎡：

東側(cè)大門進(jìn)來是物業(yè)服務(wù)用房+鄰里中心；

北側(cè)有兩棟沿街商業(yè)服務(wù)樓，共兩層，建面超1000㎡；

東南角有一棟社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站，建面在350㎡左右。

鳥瞰圖上能看到，這兩棟配套樓頂都做了屋頂綠化，計入綠化率。

室內(nèi)擴容空間方面，南向有開敞陽臺+飄窗，部分樓棟端戶有轉(zhuǎn)角飄窗。

北向有設(shè)備平臺，面積不大，為結(jié)構(gòu)外建筑，不可封閉。

從流出的過程戶型圖來看，項目南向開敞陽臺僅1.15米，且不是通面寬，主臥和客廳外接陽臺，次臥為飄窗；

北向設(shè)備平臺供實際設(shè)備使用，不能封入室內(nèi)做擴容面積。

按照上面這張西邊戶108平米戶型圖計算：

南陽臺7.935平米，贈送一半面積大約3.97平米+飄窗1.45平米全贈送，滿打滿算5.42平米。

建面108平米，套內(nèi)面積81.3平米，產(chǎn)權(quán)得房率75%左右，加上贈送面積，實際使用率可以達(dá)到80.3%。

相比之下，剛開盤的越秀星耀未來產(chǎn)權(quán)得房率81%-85%區(qū)間，實際使用率能到91%，并且目前成交均價5.55萬/平，難怪網(wǎng)簽速度這么快。

03

朱辛莊項目周邊主要新盤有大華啟宸府、越秀星樾和中海寰宇未來，均價都賣到6.2萬左右。

大華啟宸府（宸華園）2023年9月26日首開，共338套，主力90-117平米三居，目前已售罄，成交均價6.2萬元/平。

越秀星樾（頤樾嘉苑）規(guī)劃952套住宅，其中468套期房于2023年4月26日首開，主力72-109平米兩居三居，開盤當(dāng)天售罄，成交均價6.2萬/平；

2024年12月以及今年2月底，320套現(xiàn)房取證，面積段92-127平米三居四居。目前總計網(wǎng)簽656套，已取證房源去化超八成。

中海寰宇未來（光元里）2024年3月30日首開，共932套，主力97-145平米三居四居，目前網(wǎng)簽645套，去化率69%，成交均價6.2萬元/平。

原以為中海朱辛莊項目會成為產(chǎn)品刺客，但現(xiàn)在看并沒有。

周邊配套大家都差不多，中海朱辛莊項目最大的優(yōu)勢是離地鐵近，靠這一點很難再現(xiàn)隔壁大華啟宸府的日光盛景，除非，價格給力。

在朝陽和豐臺，中海已打造了多個“好房子”新規(guī)產(chǎn)品，規(guī)劃有架空層、開敞陽臺+花池、3.6米層高等設(shè)計，本次朱辛莊項目是在昌平的首次嘗試。

除住宅地塊外，朱辛莊項目還打包了一幅體育用地，為回龍觀國際信息產(chǎn)業(yè)基地二期0041地塊，日前也已發(fā)布設(shè)計方案。

用地面積1.88萬㎡，建筑規(guī)模1.45萬㎡，其中地上建筑規(guī)模1.1萬㎡，建筑高度21.95米，容積率0.6。

主體建筑體育中心為兩棟連體建筑，擬打造高品質(zhì)體育場館設(shè)施，包括游泳池、籃球館、羽毛球館、乒乓球館、健身房及室外網(wǎng)球場等，全面滿足多元化運動需求。

同時場館設(shè)計兼顧多功能性，可靈活用于舉辦小型發(fā)布會、展覽、年會等活動，有效提升空間利用率。

0029地塊距離朱辛莊站不到500米，真正的臨鐵盤，可承接海淀大廠外溢需求。朱辛莊是昌平線和8號線換乘站，兩站地到西二旗，乘坐8號線可直達(dá)城中心，無需換乘。

此外，地塊交通評估的審查意見中也提到，項目地處北部擁堵地區(qū)，區(qū)域現(xiàn)狀路網(wǎng)不完善，主要進(jìn)城通道擁堵嚴(yán)重，而街區(qū)新增建筑規(guī)模較大，區(qū)域的開發(fā)建設(shè)將進(jìn)一步加劇該地區(qū)交通壓力。

應(yīng)落實軌道既有線網(wǎng)優(yōu)化提升行動計劃，提高區(qū)域交通供給水平，實現(xiàn)與回天地區(qū)、昌平新城和海淀山后地區(qū)的直接聯(lián)系，緩解道路交通壓力。

1、盡快穩(wěn)定S15快線在區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃方案，預(yù)留實施和接駁用地條件。

2、朱辛莊站軌道微中心應(yīng)進(jìn)一步強化功能聚集，細(xì)化設(shè)計方案，優(yōu)化交通組織，預(yù)留慢行及公共活動空間用地條件，構(gòu)建立體車行及人行交通體系。

同時加快實施區(qū)域周邊回沙路、鎮(zhèn)遼門路等南北向通道，緩解京藏高速公路等主要進(jìn)城通道的交通壓力。

項目周邊商業(yè)配套豐富，東側(cè)一路之隔是萬達(dá)廣場和住總?cè)f科天地，向西2公里還有永旺商城和在建中的超級合生匯；醫(yī)療方面有積水潭醫(yī)院等多家三甲醫(yī)院；教育方面，有北京101學(xué)校未來科學(xué)城校區(qū)。

此外還有大量優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)集群，包括小米產(chǎn)業(yè)園、北京國際信息產(chǎn)業(yè)基地等，已入駐小米、福田汽車、華電光大、三一眾力、揚子江制藥等。