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文/樂居財(cái)經(jīng) 張林霞 

近日，萬科在股東大會(huì)上強(qiáng)調(diào)了瘦身自救的一系列動(dòng)作。

董事長(zhǎng)辛杰首次以萬科董事會(huì)主席的身份亮相，并坐在臺(tái)前C位主持會(huì)議。一同出席的人員還有萬科執(zhí)行副總裁郁亮、李鋒，萬科監(jiān)事會(huì)主席、工會(huì)主席解凍，獨(dú)立董事廖子彬、萬科香港授權(quán)代表雷江松等人。

曾在股東大會(huì)上居核心位置的郁亮，如今以執(zhí)行副總裁身份坐在辛杰右側(cè)，角色已然轉(zhuǎn)變。這一座位的變動(dòng)，折射出萬科權(quán)力架構(gòu)的調(diào)整，也意味著萬科已正式進(jìn)入“深鐵時(shí)代”。

辛杰表示，2024年公司經(jīng)營(yíng)確實(shí)經(jīng)歷了困難，為有效化解風(fēng)險(xiǎn)，今年1月公司充實(shí)了經(jīng)營(yíng)管理力量，管理團(tuán)隊(duì)攜手并肩，共同應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。

多方支持下，萬科將牢牢把握政策機(jī)遇，堅(jiān)持用改革的辦法解決發(fā)展中的問題，在發(fā)展中化解風(fēng)險(xiǎn)，通過戰(zhàn)略聚焦、管理提升、經(jīng)營(yíng)提振、科技賦能、融合發(fā)展等措施，推動(dòng)業(yè)務(wù)布局優(yōu)化和結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)開發(fā)業(yè)務(wù)回歸良性循環(huán)，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，提高不動(dòng)產(chǎn)全周期運(yùn)營(yíng)能力，持續(xù)為客戶提供“好產(chǎn)品”“好服務(wù)”。

此外，萬科還將進(jìn)一步加強(qiáng)與大股東深鐵集團(tuán)的融合發(fā)展，發(fā)揮好雙方資源稟賦，形成多元場(chǎng)景、多業(yè)態(tài)復(fù)合的城市服務(wù)新生態(tài)。

郁亮在回答股東提問時(shí)，表達(dá)了對(duì)行業(yè)回歸健康穩(wěn)定的審慎樂觀預(yù)期。支撐其判斷的主要來自四大因素：

一是土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性改善，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，高庫(kù)存區(qū)域供地趨緩；非住宅用地規(guī)劃調(diào)整加快，低容積率地塊增多，更適配高品質(zhì)住房需求。

二是需求端的回升，自去年9月底一攬子政策出臺(tái)后，行業(yè)信心受到提振，市場(chǎng)穩(wěn)步修復(fù)，現(xiàn)在各地持續(xù)“因城施策”優(yōu)化調(diào)整限制性措施，預(yù)計(jì)進(jìn)一步鞏固回升基礎(chǔ)。

三是在存量去化方面，2025年土地和商品房盤活力度加大，速度加快，行業(yè)造血、回血能力將顯著增強(qiáng)，企業(yè)現(xiàn)金流情況和新增投資能力將借此更快得到改善。

四是新房產(chǎn)品力的提升，新房供給向多元化、品質(zhì)化發(fā)展，其領(lǐng)先性結(jié)合現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房銷售趨勢(shì)，正成為對(duì)抗二手市場(chǎng)分流的有力武器。

針對(duì)市場(chǎng)關(guān)注的償債問題，萬科管理層回應(yīng)稱，在各方支持與自身努力的雙重作用下，公司有信心、有能力直面挑戰(zhàn)，將全力推動(dòng)到期債務(wù)的妥善化解。

今年1-5月，萬科新增融資和再融資341億元，融資成本保持在低位，目前已順利完成165億元公開債務(wù)償還，年內(nèi)已無境外公開債。

萬科執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華表示，對(duì)于后續(xù)債務(wù)，萬科將通過多種方式安排。一方面，將繼續(xù)通過加速銷售回款、動(dòng)態(tài)管控開發(fā)節(jié)奏、合理平衡收支，力爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，并發(fā)揮好經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的造血功能。

另一方面，公司將繼續(xù)落實(shí)收斂聚焦，根據(jù)市場(chǎng)條件靈活采用市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化等策略，充分實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值，適時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)性。

萬科管理層認(rèn)為，市值管理的關(guān)鍵核心是長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流。萬科將做好三個(gè)方面的工作來提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值：一是做好戰(zhàn)略管理，二是做好各賽道經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新，三是狠抓客戶服務(wù)。公司會(huì)按照已經(jīng)公布的估值提升計(jì)劃逐步落實(shí)每項(xiàng)工作，在戰(zhàn)略管理、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新、聚焦客戶服務(wù)的總體布局下不斷提升公司價(jià)值。