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文/樂居財(cái)經(jīng) 魏薇 

2024年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然在深度調(diào)整中摸索前行，萬科作為代表性企業(yè)，直面挑戰(zhàn)，并向市場(chǎng)傳遞了信心。

6月27日，萬科舉行2024年度股東大會(huì)。多重風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)之下，萬科管理層坦誠(chéng)直面困難，并表達(dá)了積極應(yīng)對(duì)的堅(jiān)定信心。

會(huì)議傳遞出的核心信息清晰而有力，在多方力量的共同支持下，萬科不僅頂住了行業(yè)深度調(diào)整期的巨大壓力，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)基本穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)化解的有序推進(jìn)，更在困境中展現(xiàn)出了發(fā)展韌性。

最近一年來，萬科堅(jiān)持在發(fā)展中解決問題，多項(xiàng)核心業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長(zhǎng)并保持競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)主動(dòng)擁抱科技創(chuàng)新，積極探索多元場(chǎng)景、多業(yè)態(tài)復(fù)合的融合發(fā)展路徑，以尋求新的增長(zhǎng)動(dòng)能。

這一系列積極變化，正逐步重塑市場(chǎng)各方對(duì)這家行業(yè)龍頭長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的信心。

化債工作有序推進(jìn)

2024年，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)收超過3400億元。更值得關(guān)注的是，全年高質(zhì)量交付房屋超過18萬套，銷售回款率持續(xù)保持100%，為公司提供了寶貴的現(xiàn)金流。

進(jìn)入2025年，在各方支持下，萬科保持了經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定：一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收近380億元，銷售近350億元，回款率繼續(xù)超過100%。期內(nèi)公開債全部如期兌付，多地項(xiàng)目開盤去化率超80%。租賃住宅業(yè)務(wù)規(guī)模、效率、納保量等多項(xiàng)業(yè)務(wù)保持了行業(yè)第一的競(jìng)爭(zhēng)力；物業(yè)新拓存量項(xiàng)目年化收入增長(zhǎng)超50%，在業(yè)內(nèi)率先推出彈性定價(jià)體系服務(wù)模式；商業(yè)業(yè)務(wù)客流、銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)，物流業(yè)務(wù)出租率行業(yè)領(lǐng)先，冷鏈營(yíng)收雙位數(shù)增長(zhǎng)。

萬科在債務(wù)問題上的應(yīng)對(duì)備受關(guān)注。管理層表示，在各方支持和自身努力下，公司有信心、有能力應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，全力以赴爭(zhēng)取妥善化解到期債務(wù)。

2024年，萬科完成了約197億元境內(nèi)外公開債券的兌付。2025年以來，深鐵集團(tuán)已累計(jì)向萬科提供了超過140億元的股東借款，專項(xiàng)用于償還債券本息。

在金融機(jī)構(gòu)、大股東等各方支持以及自身努力下，萬科在1-5月新增融資和再融資341億元，融資成本保持在低位。目前已順利完成165億元公開債務(wù)償還，年內(nèi)已無境外公開債。

對(duì)于后續(xù)債務(wù)，萬科表示將通過加速銷售回款、動(dòng)態(tài)管控開發(fā)節(jié)奏、合理平衡收支等措施，力爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，并充分發(fā)揮經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的造血功能。同時(shí)將根據(jù)市場(chǎng)條件靈活采用市場(chǎng)化轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化等策略，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值，適時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)性。

此外，萬科也在積極爭(zhēng)取與金融機(jī)構(gòu)的合作與支持，穩(wěn)定銀行存量融資規(guī)模，繼續(xù)爭(zhēng)取增量流動(dòng)性機(jī)會(huì)。

融合發(fā)展，探索創(chuàng)新業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)

萬科管理層在股東大會(huì)上強(qiáng)調(diào)，公司堅(jiān)持“用改革的辦法解決發(fā)展中的問題，在發(fā)展中化解風(fēng)險(xiǎn)”。

在業(yè)務(wù)發(fā)展上，萬科在存量盤活方面已經(jīng)形成系統(tǒng)性打法。

2023年以來，萬科借助政府各類支持性政策，萬科已盤活項(xiàng)目61個(gè)，可售貨值約733 億元。過去兩年，通過已盤活的資源，累計(jì)實(shí)現(xiàn)新增銷售212億元，其中2024年貢獻(xiàn) 111 億元，對(duì)業(yè)績(jī)起到了正向貢獻(xiàn)。

此外，萬科積極把握政策趨勢(shì)，充分利用專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地和存量商品房，實(shí)現(xiàn)資源盤活，截至目前，已有15個(gè)項(xiàng)目納入市級(jí)清單。在這個(gè)過程中，萬科不斷迭代升級(jí)“三好”產(chǎn)品體系，通過產(chǎn)品力將盤活資源轉(zhuǎn)化為真實(shí)銷售，形成了“盤活-產(chǎn)品升級(jí)-熱銷回款-再投資”的正向循環(huán)。

目前累計(jì)盤活可售貨值超700億，實(shí)現(xiàn)新增銷售超200億。這不僅改善了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，也為發(fā)展注入了新的活力。

萬科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)在部分賽道，如物業(yè)、公寓、物流、商業(yè)等已建立行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。2025年前5月實(shí)現(xiàn)收入287億元，同比增長(zhǎng)7.8%。

對(duì)于這部分業(yè)務(wù)，萬科表示將聚焦優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，鞏固行業(yè)領(lǐng)先地位，著力培育和運(yùn)用新質(zhì)生產(chǎn)力，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)水平和發(fā)展質(zhì)量提升。

在科技領(lǐng)域，萬科積極響應(yīng)“數(shù)字住建”政策號(hào)召，已獲近300件國(guó)家發(fā)明專利，其中圖紙智能識(shí)別技術(shù)論文入選國(guó)際最頂級(jí)的 AI 學(xué)術(shù)會(huì)議，施工圖智能審查技術(shù)獲建設(shè)科技領(lǐng)域高級(jí)別的國(guó)家獎(jiǎng)項(xiàng)“華夏獎(jiǎng)”。

在產(chǎn)業(yè)協(xié)同方面，萬科積極探索融合發(fā)展，通過產(chǎn)業(yè)協(xié)同尋找新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。不久前，萬科旗下長(zhǎng)租公寓品牌泊寓與深圳地鐵置業(yè)集團(tuán)簽署深鐵項(xiàng)目租賃運(yùn)營(yíng)合作框架協(xié)議，深鐵置業(yè)將發(fā)揮其豐富的項(xiàng)目資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)，與萬科泊寓在租賃領(lǐng)域的品牌影響力和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，對(duì)適配長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的深鐵項(xiàng)目開展合作運(yùn)營(yíng)。

結(jié)語

萬科2024年度股東大會(huì)，傳遞出的并不僅是克服短期困難的決心，更是在行業(yè)變革浪潮中主動(dòng)轉(zhuǎn)型、尋求可持續(xù)發(fā)展的信心。

這種“在發(fā)展中解決問題”的務(wù)實(shí)策略，以及面向未來在科技賦能和融合生態(tài)上的前瞻布局，讓市場(chǎng)看到了一個(gè)有韌性和生命力的萬科。

面向未來，萬科管理信心堅(jiān)定，在相關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)、大股東的鼎力支持下，其也將動(dòng)員各方力量，充分調(diào)配資源，竭盡所能、全力以赴，共同推動(dòng)公司重歸健康發(fā)展的軌道。扎實(shí)的行動(dòng)和初步展現(xiàn)的成效，正重塑市場(chǎng)各方對(duì)萬科未來的信心，也為整個(gè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了有價(jià)值的參考。