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文/十一弟

幾天前，香港鄭裕彤家族旗下的地產(chǎn)商——新世界發(fā)展，債務(wù)問題岌岌可危，幾乎站到了違約邊緣。

今年六月份，它原本需要支付名下4筆永續(xù)債的7700萬美元利息，卻選擇了延期。

這4筆永續(xù)債的最初發(fā)行規(guī)模34億美元，按年支付兩次利息。

到去年，新世界發(fā)展身上背負(fù)了1465億港元有息債務(wù)，還有354港元永續(xù)債。

結(jié)果，它連6億港元的利息都付不出來，可見其自身現(xiàn)金流是多么脆弱了。

根據(jù)協(xié)議條款，延期支付利息，不會(huì)構(gòu)成永續(xù)債違約，但會(huì)遞延到本金里面，重復(fù)計(jì)算利息，相當(dāng)于利滾利。

新世界發(fā)展遞延支付利息，讓投資者感到震驚。

這導(dǎo)致其在二級(jí)市場(chǎng)上股債雙殺，不少投資者選擇了跑路，用腳投票。

現(xiàn)在，它的市值只剩下143億港元，相比歷史最高時(shí)的千億市值，已經(jīng)跌落谷底。

新世界發(fā)展當(dāng)前面臨的最大危機(jī)，是身上背負(fù)的龐大債務(wù)，以及手里捉襟見肘的現(xiàn)金流。

最近，它從幾十家銀行拿到了一大筆救命錢——

新世界發(fā)展完成了882億港元的再融資，得到一絲喘息。

到去年，連同永續(xù)債，它名下的有息債務(wù)規(guī)模超過了1819億港元。

高達(dá)882億港元的再融資，相當(dāng)于覆蓋了它名下幾乎一半的債務(wù)。

新世界發(fā)展的再融資，是從銀行獲得新貸款的同時(shí)，還與原有貸款行協(xié)商，對(duì)之前的貸款進(jìn)行展期。

這次從銀行拿到的882億港元救命錢，新世界發(fā)展把最早的貸款到期日，推遲到了三年后。

也就是說，這882億港元再融資里面，最早一筆貸款到期償付，也要等到2028年。

這是打算用時(shí)間換空間，它需要花費(fèi)更長(zhǎng)的周期來解決債務(wù)問題。

新世界發(fā)展在上個(gè)月正式啟動(dòng)再融資、與銀行展開談判時(shí)，市場(chǎng)上就已經(jīng)傳出了風(fēng)聲——

向其提供再融資的銀行數(shù)量，超過50家，有中資銀行，有香港本地行，還有國(guó)際大行。

這次再融資由中銀、星展、匯豐擔(dān)任牽頭行，渣打、東亞、富邦、恒生、法國(guó)工商信貸等銀行，也都參與其中。

據(jù)說，起初有些小銀行反對(duì)，希望降低商業(yè)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

由于新世界發(fā)展的再融資計(jì)劃，需要取得所有銀行的一致同意和批準(zhǔn)。

這意味著，這些小銀行其實(shí)有權(quán)利推翻交易。

不過，新世界發(fā)展似乎得到了監(jiān)管層的支持——

一些中資銀行收到指示，除非出現(xiàn)重大問題，否則將繼續(xù)貸款；

另外一些貸款行也接到了香港金管局的要求，需要提供交易進(jìn)展及顧慮的最新資料。

而這被看作是監(jiān)管部門促成新世界發(fā)展完成再融資的非正式壓力。

協(xié)調(diào)逾50家銀行達(dá)成一致、簽字同意，這是香港豪門家族擁有的巨大能量。

若是沒能順利完成這次再融資計(jì)劃，新世界發(fā)展將會(huì)陷入的困境，可想而知。

十一弟查了下，連同354億港元永續(xù)債在內(nèi)，新世界發(fā)展的有息債務(wù)規(guī)模超過了1819億港元。

它在一年內(nèi)到期的短期債務(wù)，超過了322億港元。

而它手上的現(xiàn)金資源，只有218億港元，根本覆蓋不了短期債務(wù)。

上個(gè)月，市場(chǎng)上最早傳出它將進(jìn)行875億港元再融資，其中635億港元用于償還今明兩年到期的有息債務(wù)。

剩下240億港元，則覆蓋了2027年到期的有息債務(wù)，為其爭(zhēng)取喘息空間。

據(jù)說，新世界發(fā)展還為882億港元再融資增加了信貸增強(qiáng)措施，以及提供了額外抵押資產(chǎn)。

它現(xiàn)在所面臨的困境，完全出于它的激進(jìn)風(fēng)格，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的錯(cuò)判。

作為香港四大豪門家族之一旗下的老牌地產(chǎn)商，新世界發(fā)展的風(fēng)格，其實(shí)更像內(nèi)地房企。

跟其他三家老牌地產(chǎn)商相比，新世界發(fā)展的杠桿水平，

到去年，郭得勝家族的新鴻基地產(chǎn)，凈負(fù)債率不到18%；李兆基家族的恒基地產(chǎn)，凈負(fù)債率大約21%；李嘉誠(chéng)家族的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)，凈負(fù)債率更是維持在4%左右。

而新世界發(fā)展的凈負(fù)債率，將近58%。

若把354億港元的永續(xù)債，從權(quán)益科目調(diào)回負(fù)債科目下，它的真實(shí)負(fù)債率水平，實(shí)際在88%以上。

當(dāng)年敢出手把恒大從深坑里拉起來、還把許家印喊上牌桌的鄭裕彤家族，其激進(jìn)大膽程度，無人能及。

三年前，鄭裕彤家族的第三代接班人、太子爺鄭志剛，還在意氣風(fēng)發(fā)地掌舵新世界發(fā)展。

2022年，國(guó)內(nèi)樓市掉頭向下，一大批風(fēng)格激進(jìn)的民營(yíng)房企，已經(jīng)癱倒一片。

在那年的業(yè)績(jī)會(huì)上，鄭志剛無所顧忌，一臉自信地放出大話——

“整個(gè)大灣區(qū)的內(nèi)地開發(fā)商沒有錢了，新世界有錢，又是香港開發(fā)商，是比較靠得住的?！?/p>

“所以有100個(gè)項(xiàng)目找我們談收購，最后選了三四個(gè)。”

當(dāng)時(shí)，鄭志剛還提出了一個(gè)所謂“Quick Win”的快贏戰(zhàn)略——

“過去一年，內(nèi)地落實(shí)三條紅線政策，要求高負(fù)債房企去杠桿，我們反而沒有這個(gè)問題?！?/p>

“許多內(nèi)地開發(fā)商正面臨巨大的財(cái)務(wù)壓力，他們的處境非常艱難，但這場(chǎng)危機(jī)正在變成一個(gè)機(jī)會(huì)?！?/p>

“因?yàn)槲覀兊母軛U沒有受到三條紅線影響，是新世界的一個(gè)契機(jī)，在危機(jī)中收購了很多便宜和高毛利的土地，我們稱之為Quick Win。”

為了匹配所謂的快贏戰(zhàn)略，鄭志剛讓新世界發(fā)展留出了200億港元的資金用于收購，看準(zhǔn)時(shí)機(jī)進(jìn)軍大灣區(qū)，留意地點(diǎn)較好、成熟、短期內(nèi)可銷售的改造項(xiàng)目。

當(dāng)時(shí)，鄭志剛對(duì)內(nèi)地樓市的判斷，非常樂觀——

“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)觸底了，將慢慢復(fù)蘇。未來一兩年內(nèi)，將會(huì)復(fù)蘇得非常非常好。”

“這是一個(gè)收購?fù)恋睾唾Y產(chǎn)、獲得戰(zhàn)利品的好機(jī)會(huì)?！?/p>

當(dāng)時(shí)，新世界發(fā)展圍繞在太子爺身邊的一幫管理層，也感受到了歡快的氣氛。

公司從上到下，都很樂觀，它的首席財(cái)務(wù)官也跟著放言——

“我們的凈負(fù)債率已經(jīng)見頂了。”

“2023年將會(huì)下降到稍微高于40%，2024年將進(jìn)一步下降到40%以下。”

鄭志剛及其身邊的管理層放完大話后不久，回旋鏢來得太快，他們根本接不住——

去年，新世界發(fā)展的凈負(fù)債率不降反升，飆升到了58%，實(shí)際凈負(fù)債率88%以上。

它不受三道紅線管控，耗費(fèi)了大把現(xiàn)金流，逆市收購。

結(jié)果，樓市低迷、銷售停滯，流動(dòng)性壓力陡升，站到了懸崖邊上。

新世界發(fā)展已經(jīng)陷入連續(xù)虧損，僅在2024年，凈虧損逾171億港元。

去年，鄭裕彤家族已經(jīng)把太子爺鄭志剛，從新世界發(fā)展總裁的位置上，換了下來。

他不僅丟掉了掌控新世界發(fā)展的權(quán)杖，就連作為鄭裕彤家族第三代接班人的前景，也蒙上了陰影。

接替鄭志剛的職業(yè)經(jīng)理人——馬紹祥，只在一把手的位置上坐了兩個(gè)月，就悻悻辭職了。

新世界發(fā)展的現(xiàn)任總裁，是另一位女性職業(yè)經(jīng)理人——黃少媚，此前她主要負(fù)責(zé)新世界發(fā)展在中國(guó)內(nèi)地的開發(fā)業(yè)務(wù)。

解鈴還須系鈴人，從哪里跌倒，就要從哪里爬起來。

接下來，全靠?jī)?nèi)地的開發(fā)業(yè)務(wù)，逆風(fēng)翻盤了。

這次完成882億港元再融資，新世界發(fā)展還同步了一份人事變動(dòng)——

鄭志剛從董事會(huì)辭職，卸下了非執(zhí)行董事職務(wù)，徹底從上市公司淡出。

果然，不怕富二代玩物喪志，就怕富二代雄心壯志。

崽賣爺田心不疼，豪門家族實(shí)力再雄厚，也填不了后輩用野心挖下的坑。

本文來源：拾遺地