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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

中糧北外灘壹號姍姍來遲。從拿地到正式亮相，用了一年半時間。

它的亮相簡單而隆重。6月末，在上海世界會客廳，大悅城控股華東大區(qū)將這座上海第五座“壹號系”作品正式推向公眾視野。

此前，大悅城曾在上海打造過中糧海景壹號、中糧天悅壹號、中糧瑞虹海景壹號、中糧前灘海景壹號。

與之前不同的是，北外灘壹號是中糧大悅城首個壹號系歷史風(fēng)貌項目。

這意味著，北外灘壹號不光要延續(xù)高端調(diào)性，還得在老建筑肌理里融入現(xiàn)代豪宅的骨架，難度不小，但也頗具看點。 

巧的是，它登場時，虹口樓市正熱得發(fā)燙。

華潤外灘瑞府、金茂璞元兩大豪宅項目即將入市。

三足鼎立的架勢一擺開，就知道這場仗得靠硬實力硬碰硬。

華潤和金茂帶來了首次落地上海的頂級產(chǎn)品系，中糧的“壹號系”產(chǎn)品在上海已經(jīng)有過多次成功實踐，口碑和人氣都有。

這些豪宅項目的出現(xiàn)，不僅提升了虹口樓市的產(chǎn)品品質(zhì)與市場熱度，也提高了新房購入門檻：

120㎡的入門級三房，來到了2000萬。

高房價背后，這些地塊本身就價值不菲。

去年11月，華潤置地以51.36億元總價競得外灘瑞府所在地塊，成交樓板價92934元/㎡，溢價率11.97%，地塊中小套占比40%。

今年2月，金茂與慶隆聯(lián)合體以89.6億拿下璞元所在地塊，成交樓板價117474元/㎡，溢價率38.2%，刷新虹口地價紀(jì)錄。同樣，中小套占比40%。

中糧北外灘壹號地塊并非通過公開出讓獲得。2023年9月5日，大悅城控股上海大區(qū)公司通過上海聯(lián)交所成功競得位于虹口區(qū)北外灘116街坊地塊，折合樓面價94437元/㎡。

這是上海市中心罕見的“三無”地塊：無商辦、無自持住宅、無保障房，純粹的居住屬性讓它從一開始就注定走高端路線。

地價直接框定了項目的定位。

金茂璞元憑借地王基因錨定17萬的價格帶；華潤外灘瑞府以低于金茂2.5萬/㎡的樓板價優(yōu)勢，用16萬爭奪改善客群；中糧北外灘壹號高層預(yù)計14萬/㎡，別墅將會以22萬/㎡的開辟頂級賽道。

三者在價格上形成了較為清晰的梯度，鎖定了不同層次的高端客群，但也存在部分重疊。

豪宅的比拼，絕不止于價格。三個項目在打造上各有側(cè)重，都在試圖用差異化打動購房者。

華潤瑞府有4棟24-31層高層住宅，另有少量風(fēng)貌住宅和商業(yè)，戶型面積段為建面約120-165-240㎡的3-4房，目前已開放樣板間，首批次將推出建面約128-165㎡戶型，戶型圖也公布，總價預(yù)計2000-3000萬。

它主打的是“向上生長的全維文化敘事”，創(chuàng)新的圍合布局將景觀視野最大化，全住宅樓棟都設(shè)計了無風(fēng)雨歸家通道，力求給業(yè)主頂豪級的居住體驗，想靠儀式感打動講究生活品質(zhì)的買家。

金茂璞元的樣板間也已開放，項目信息逐漸對外釋放。規(guī)劃圖顯示，項目計劃建設(shè)5棟24-31層高層住宅，配備了大面積下沉庭院和景觀架構(gòu)，主力面積段是建面約128-169-200-240㎡的2-5房。

它的定位是“金茂首入內(nèi)環(huán)31年集大成之作”，由外而內(nèi)把“高端”刻在了每個細(xì)節(jié)中。

陶板鋁板雙拼外立面兼顧質(zhì)感與耐久、全向立面設(shè)計顏值超高，室內(nèi)搭配金茂迄今為止最強科技系統(tǒng)，整個社區(qū)抬高約1.4米隔絕喧囂、首層全架空挑高5米多的架空層、10米高的垂直原生態(tài)峽谷造景、全域紅外線定制社區(qū)、森林感恒溫泳池……

中糧北外灘壹號的獨特性更突出，它幾乎是北外灘紅線內(nèi)唯一的純住宅地塊，位置在保定路和昆明路交匯處，容積率只有1.95，一共160戶，包括84套建面約185-225㎡的高層住宅，以及76套建面約205-410㎡的風(fēng)貌別墅。

地段決定一切。但當(dāng)下的虹口樓市，已經(jīng)到了拼真刀真槍的產(chǎn)品力的時候了。

而這場較量，最終會把虹口的豪宅標(biāo)準(zhǔn)抬得更高。