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文/北京進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

在門頭溝，王志寬有一喜一愁。

喜的是，他憑借長(zhǎng)安華曦府，當(dāng)上了今年上半年北京回款效率最高的總經(jīng)理。

憂的是，門頭溝一個(gè)別墅項(xiàng)目——西山源著，拖了他kpi的后腿。

作為電建地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理，王志寬也很機(jī)智，他把這個(gè)老盤更名為瀧悅·玖宸，重新包裝，趁著華曦府的這波熱度趕緊去化。

瀧悅，是電建地產(chǎn)的高端產(chǎn)品系。

7月25日，電建瀧悅·玖宸案名正式發(fā)布，視頻中宣稱“把院子還給北京”。

這不禁讓進(jìn)深君想到，最愛(ài)搞院子文化的泰禾，最后把自己搞暴雷了。

電建地產(chǎn)這個(gè)別墅項(xiàng)目，并非第一次更名，從曾經(jīng)的鴻瑞西峰，到西山源著，再到當(dāng)下的瀧悅·玖宸，距離它拿地已經(jīng)過(guò)去了七年。

可見(jiàn)，并非所有的“半山豪宅夢(mèng)”都能照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

雖然改頭換面，但瀧悅·玖宸擺脫不了項(xiàng)目位置和定位較為尷尬的事實(shí)。

在北京，有資金實(shí)力的買家，更偏愛(ài)離市區(qū)近點(diǎn)的大平層。眼下，門頭溝的東邊，石景山和海淀的大平層項(xiàng)目層出不窮。

要買別墅的買家，會(huì)選更遠(yuǎn)，價(jià)格更低的項(xiàng)目。

例如，現(xiàn)在昌平六環(huán)外的某別墅，成交均價(jià)直接跌破2萬(wàn)，降至1.96萬(wàn)/平，套均743萬(wàn)。

在更名前夕，今年4月，瀧悅·玖宸項(xiàng)目公司的高管發(fā)生了“地震”。

原經(jīng)理兼法人的王志寬退出，將交接棒給到張然。

張然，是電建地產(chǎn)門頭溝分公司負(fù)責(zé)人，北京項(xiàng)目管理二部總經(jīng)理。

一同退出的還有監(jiān)事于東和張琴芳，以及董事靳素軍。同時(shí)，新進(jìn)董事趙宇飛和孫潔。

緊接著6月底，又一位董事李金龍退出，谷紅補(bǔ)位。

01

不僅更名，王志寬直接祭出殺手锏——降價(jià)。

它還不是普普通通降個(gè)幾千、幾萬(wàn)，是近乎腰斬。

瀧悅·玖宸置業(yè)顧問(wèn)介紹，“以前啟動(dòng)價(jià)格是1500-1800萬(wàn)元，也是建委備案價(jià)。”

“現(xiàn)在項(xiàng)目在售的為上下疊兩種產(chǎn)品，是準(zhǔn)現(xiàn)房，上疊約350平方米，總價(jià)790-860萬(wàn)元；下疊約400平方米，總價(jià)900-1500萬(wàn)元?！?/p>

至于為何大降價(jià)，在這位置業(yè)顧問(wèn)看來(lái)，“一是市場(chǎng)不好，定高了客戶也不會(huì)買單；另一個(gè)是項(xiàng)目要沖刺年底業(yè)績(jī)給公司交代。”

2022-2024這三年，華北區(qū)域銷售面積三連降，且在電建地產(chǎn)占比從19.8%降至10.44%。

再來(lái)看看項(xiàng)目配套。地鐵 S1號(hào)線石廠站距2公里，距戒臺(tái)寺公交車站也有5公里多，出門只有層巒疊嶂的山脈。

當(dāng)?shù)鼐用癖硎?，“（該?xiàng)目）交通太不方便了，開(kāi)車湊合，打車都不一定有網(wǎng)約車往里走，樓出去，得走半天到公交站。前兩年大雨，隧道口泥石流。窗戶外都是山?！?/p>

此外，項(xiàng)目周邊的居民還比較忌諱，“附近有萬(wàn)佛華僑城公墓?！?/p>

但在置業(yè)顧問(wèn)看來(lái)，“公墓隔項(xiàng)目至少兩個(gè)山頭，我們項(xiàng)目在半山之上，還挺遠(yuǎn)的。”

瀧悅·玖宸還要跟隔壁電建自家的兄弟盤——華萃西山血拼，后者離地鐵更近，產(chǎn)品方面有洋房也有疊拼。

但不能一棍子打死，瀧悅·玖宸也有自己的閃光點(diǎn)。

項(xiàng)目周圍環(huán)境無(wú)敵，四面環(huán)山，負(fù)氧離子濃度超高，推窗見(jiàn)西山森林公園 戒臺(tái)寺郊野公園

早在2018年2月，電建地產(chǎn)聯(lián)合隆泰實(shí)業(yè)以46.5億元底價(jià)，拿下門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)岢羅坨、秋坡、石佛村MC00-0500-0004、0007、0011、0008、0012、0014、MC00-0600-0004、0006、0008、0009、0031地塊。

除了住宅，它還包括商業(yè)用地、多功能用地、基礎(chǔ)教育用地等。其中，就包括瀧悅·玖宸項(xiàng)目所在地塊。

拿地兩年多后的2022年11月，瀧悅·玖宸（備案名“鴻瑞溪悅府”）取得預(yù)售證，目前網(wǎng)簽僅為1套，已簽約面積398.94平米，成交均價(jià)36546.85元/平米。

不知道這位老業(yè)主，看到現(xiàn)在瀧悅·玖宸的價(jià)格，會(huì)不會(huì)哭暈在廁所里。

令人不解的是，該項(xiàng)目從取證至今為何有1套網(wǎng)簽記錄？

一名置業(yè)顧問(wèn)向媒體透露，“之前開(kāi)過(guò)（盤），現(xiàn)在是電建地產(chǎn)接過(guò)來(lái)，作為一個(gè)新盤重啟銷售；之前是賣過(guò)，但是（基本）都退了?！?/p>

此外，該項(xiàng)目土地使用權(quán)抵押予興業(yè)銀行北京知春路支行。

02

對(duì)于瀧悅·玖宸為何大幅度降價(jià)，不得不提到項(xiàng)目的另外一個(gè)股東。

此前，項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)對(duì)媒體表示：“之前本來(lái)是想賣到1800萬(wàn)-2000萬(wàn)元，因?yàn)槲覀兪桥c股東方（隆泰實(shí)業(yè)）合作，股東方覺(jué)得價(jià)格要賣到1800萬(wàn)，認(rèn)為這塊地非常稀缺、挺有情懷的，但是我們（電建地產(chǎn)）結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)情況，首期就開(kāi)最低的價(jià)格，這樣可以吸引到一批量的業(yè)主，二期預(yù)計(jì)會(huì)比一期貴，低開(kāi)高走（策略）?！?/p>

項(xiàng)目公司龍赫置業(yè)（北京）有限公司成立于2018年，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，由中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)和隆泰實(shí)業(yè)（北京）分別持股63%和37%。

二股東隆泰實(shí)業(yè)也是電建地產(chǎn)的老朋友，兩家公司還曾在華萃西山牽過(guò)小手，共同持股項(xiàng)目公司——北京西元祥泰房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱“西元祥泰”）。

2018年，隆泰實(shí)業(yè)將持有西元祥泰價(jià)值250萬(wàn)的股權(quán)數(shù)額，出質(zhì)予電建地產(chǎn)。

緊接著次年，隆泰實(shí)業(yè)就離奇退出了西元祥泰。

隆泰實(shí)業(yè)有何背景，能屢屢抱上這家央企地產(chǎn)商的大腿？

該公司由谷紅和李金龍，分別持股50.5%和49.5%，還曾在2011年，斥資3.88億元在長(zhǎng)春拿地。

活久見(jiàn)的是，在長(zhǎng)春，隆泰實(shí)業(yè)將業(yè)主告上法庭。

2015年6月10日，隆泰實(shí)業(yè)與賀某簽訂《【龍?zhí)┨聪阍贰可唐贩渴赘犊罘制谡J(rèn)購(gòu)書(shū)》，約定賀某認(rèn)購(gòu)的商品房為龍?zhí)┨聪阍讽?xiàng)目中的某房，建筑面積約為98.63平方米。

該商品房的首付款為225956元，賀某選擇分三期付清首付款。而后，他已支付首付款第一筆、第二筆首付款，未按認(rèn)購(gòu)書(shū)約定支付部分第三筆首付款，故開(kāi)發(fā)商訴至法院

賀某認(rèn)為案涉房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，要求隆泰實(shí)業(yè)先進(jìn)行維修。經(jīng)檢測(cè)公司鑒定，案涉房屋客廳至花園的出入戶及采光組合塑料門窗和廚房采光塑料窗安裝不符合國(guó)家規(guī)范要求的“允許偏差”范圍，屬安裝質(zhì)量問(wèn)題。

法院認(rèn)為，隆泰實(shí)業(yè)在賀某提出質(zhì)量問(wèn)題后，即應(yīng)履行維修義務(wù)，即開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行維修義務(wù)在先，賀某有權(quán)以拒絕支付剩余款項(xiàng)進(jìn)行抗辯。

最終，一審法院駁回隆泰實(shí)業(yè)的訴訟請(qǐng)求，鑒定費(fèi)10000元和案件受理費(fèi)1920元均由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

隆泰實(shí)業(yè)不服結(jié)果，繼續(xù)狀告，二審法院則改判賀某于本判決生效后立即向隆泰實(shí)業(yè)支付首付尾款55,956元及違約金。

不止在長(zhǎng)春，回到北京門頭溝，隆泰實(shí)業(yè)因?yàn)槁┧毁?gòu)房者告上法庭。

劉某和隆泰實(shí)業(yè)簽訂《北京市定向安置房購(gòu)房協(xié)議》，購(gòu)買位于北京市門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)苛羅坨村土地一級(jí)開(kāi)發(fā)房屋征收項(xiàng)目定向安置房“西峰家園”地塊三居室1套，合計(jì)面積111.3平方米。

2017年春節(jié)左右，劉某房屋室內(nèi)衛(wèi)生間地下暗埋上水管出現(xiàn)漏水，漏到樓下鄰居家。

法院認(rèn)為，劉某家損失是因?yàn)樾l(wèi)生間內(nèi)上水主管道漏水造成，屬房屋質(zhì)量問(wèn)題。作為房屋的銷售方，隆泰公司應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

在門頭溝，隆泰實(shí)業(yè)的糟心事可不止一樁。

2022年4月3日9時(shí)，北京市門頭溝區(qū)文化市場(chǎng)綜合執(zhí)法大隊(duì)執(zhí)法人員，對(duì)位于北京市門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)龐潭古道（苛羅陀--戒臺(tái)寺段）進(jìn)行執(zhí)法檢查。

現(xiàn)場(chǎng)檢查發(fā)現(xiàn)，隆泰實(shí)業(yè)在龐潭古道（苛羅陀 --戒臺(tái)寺段）靠近石佛村處施工,將古道拆除約六十米,現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人員無(wú)法提供任何文物遷移、拆除相關(guān)審批手續(xù)。

2023年8月，北京市門頭溝區(qū)文化和旅游局處罰隆泰實(shí)業(yè)10萬(wàn)元。