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北京進(jìn)深 徐迪 8月4日，華潤置地溫榆河低密住宅項目設(shè)計方案公示。

建設(shè)單位為華潤置地開發(fā)（北京）有限公司，設(shè)計單位為浙江綠城建筑設(shè)計有限公司。

項目規(guī)劃用地面積170374.25平方米，總建面約367754.39平方米，其中地上建面約172680.51平方米（計容建面172077.99平方米），容積率1.01。

規(guī)劃111棟住宅樓，共483戶：19棟8層洋房+92棟雙拼別墅。

鳥瞰圖↓

總平圖↓

多層立面效果示意圖↓

19棟洋房沿小區(qū)西北側(cè)外圍排列，層高超3.3米，有錯層轉(zhuǎn)角露臺。

其中5棟為躍層空墅，建面329m2左右：6#、7#、8#、26#和36#樓；

其余均為大平層產(chǎn)品，建面269m2/325m2。

低層立面效果示意圖↓

別墅形式均為雙拼，深淺咖配色，古堡莊園質(zhì)感。

一二層貫通式落地窗，超大窗體。

坡屋頂設(shè)計，頂層有帶天窗的閣樓。

4個面積段：339m2/389m2/439m2/489m2。

起步戶型預(yù)計2800萬級別。

區(qū)位圖↓

5處風(fēng)雨連廊+4個大門+3棟鄰里共享空間+2個下沉庭院：

1#大門位于小區(qū)北側(cè)，為車行出入口；

2#大門位于東側(cè)兩排洋房之間，為人行出入口：

進(jìn)門兩棟配套樓為鄰里共享公共空間，以風(fēng)雨連廊串聯(lián)，再往前為大面積下沉庭院——社區(qū)主會所。

3#大門也在小區(qū)東側(cè)，偏南，在別墅區(qū)正中央的位置，大門南北兩側(cè)各6排樓。

圍合式風(fēng)雨連廊，設(shè)有迎賓水系，再往里是物業(yè)服務(wù)用房和鄰里共享空間。

形成三進(jìn)式門庭，向內(nèi)連接中央景觀軸。

4#大門在小區(qū)西側(cè)。

進(jìn)門為另一處面積較小的下沉庭院+社區(qū)管理服務(wù)用房。

356平米的室外活動場地也在西門入口處。

2月27日，華潤置地以底價60.24億元摘得順義溫榆河2101-2007、2008地塊，折合樓面價約3.5萬元/㎡。

項目地上建面合計17.21萬㎡，限高24米（局部27米），容積率僅1.01，堪稱北京容積率最低的宅地之一。

目前市場上能與這個容積率對標(biāo)的項目是懋源云紀(jì)，在后沙峪板塊，兩個項目距離5公里左右。

懋源云紀(jì)占地17.11公頃，1.1的容積率，規(guī)劃16棟洋房和135棟別墅，其中有15套獨(dú)棟。已于5月28日取得預(yù)售證，銷售指導(dǎo)價6.1萬/㎡。目前網(wǎng)簽1套255平米的洋房，成交價與預(yù)售價一致。

位置上，華潤置地溫榆河地塊更靠近市區(qū)，且緊鄰溫榆河，周邊有成熟的社區(qū)及生活配套。

按照最新批復(fù)，項目總投資估算約91.76億元。

值得一提的是，在正式掛牌的半個月后，溫榆河地塊進(jìn)行了一次調(diào)規(guī)，優(yōu)化調(diào)整內(nèi)部道路位置。

原本應(yīng)該修建在2008地塊內(nèi)部的街坊路，可以由建設(shè)單位根據(jù)項目設(shè)計需求，自行調(diào)整到一個更為合理位置上。

6月25日，地塊又一次調(diào)規(guī)公示，兩幅子地塊正式“合二為一”。

不僅是之前街坊路的優(yōu)化，而是“結(jié)合建設(shè)單位提出的申請，要求落實(shí)兩地塊規(guī)劃指標(biāo)整體核算”，2007、2008兩地塊調(diào)整為一宗用地。

這個調(diào)整給予建設(shè)單位更大的規(guī)劃自由，不再受限于每塊地的指標(biāo)，讓原本不夠規(guī)則的地塊，能夠合理利用到極致。

北京東北郊溫榆河是北京唯一一條四季長流的河流，沿河建有200米寬的綠化帶，以外輻射形成1至1.5公里寬的綠色生態(tài)走廊。

溫榆河與機(jī)場高速路相交圍合而成的區(qū)域，是北京最早的高檔別墅群落?，F(xiàn)已成為名副其實(shí)的CVD(中央別墅區(qū))，形成了一處高端居住帶。

距離2007、2008地塊最近的優(yōu)山美地項目，魯能地產(chǎn)2001年起開發(fā)的豪宅，分為ABCD四個區(qū)，數(shù)百套別墅和少量公寓產(chǎn)品，面積從777到1788平米不等，售價在7000萬到3億之間。

地塊附近有北京順義國際學(xué)校、北京大學(xué)第三醫(yī)院首都國際機(jī)場院區(qū)、中糧祥云小鎮(zhèn)大型商辦綜合體等，配套完善。

2024年5月1日，北京市發(fā)改委批復(fù)，同意實(shí)施順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)溫榆河生態(tài)走廊周邊用地土地一級開發(fā)項目。

項目規(guī)劃總用地面積約45.05萬平方米，其中規(guī)劃建設(shè)用地約36.88萬平方米，代征綠化用地約3.69萬平方米，代征道路用地約4.47萬平方米。

建筑控制規(guī)模約25.85萬平方米（不含地下面積），建設(shè)內(nèi)容為住宅、基礎(chǔ)教育等。具體建設(shè)規(guī)模指標(biāo)由規(guī)劃自然資源管理部門核定。