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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

在競(jìng)爭(zhēng)激烈的上海樓市，聯(lián)發(fā)集團(tuán)的存在感相對(duì)有限。

今年以來(lái)，集團(tuán)副總經(jīng)理兼滬杭事業(yè)部負(fù)責(zé)人孫濤正試圖改變這一局面。其采取的策略主要有兩點(diǎn)：

一是積極拿地，二是快速推進(jìn)項(xiàng)目。

6月下旬的五批次土拍，聯(lián)發(fā)以總價(jià)21億元、溢價(jià)率41.68%拿下浦東曹路地塊，一舉打破上海自2024年8月“雙高雙競(jìng)”新規(guī)實(shí)施以來(lái)溢價(jià)率最高紀(jì)錄。

這是聯(lián)發(fā)首次在上海獨(dú)立操盤項(xiàng)目，拿地后35天公布規(guī)劃。

緊接著，7月下旬的六批次土拍，聯(lián)發(fā)又以21.95億元的底價(jià)拿下青浦區(qū)巨無(wú)霸地塊，成交樓面價(jià)14925元/㎡。

其中47-04、49-01、50-01三個(gè)地塊為住宅用地，合計(jì)計(jì)容面積約13.5萬(wàn)㎡，容積率在1.8-2.5不等；52-02、52-04兩個(gè)地塊為商業(yè)用地，容積率為1.2。

此項(xiàng)目的推進(jìn)速度更快，從拿地到設(shè)計(jì)方案公示，一共11天。

零溢價(jià)拿地的平靜表象之下，醞釀著波瀾。

低成本拿地，為聯(lián)發(fā)后續(xù)在產(chǎn)品打造和營(yíng)銷方式上預(yù)留了施展更大野心的空間。

此次公布的是住宅項(xiàng)目規(guī)劃，3宗地塊擬建洋房、小高層、高層產(chǎn)品，覆蓋剛需和改善。一共21幢，部分樓棟做了首層架空。

三個(gè)地塊各有特點(diǎn)，聯(lián)發(fā)做了不一樣的產(chǎn)品規(guī)劃。具體來(lái)看：

1、北側(cè)的47-04地塊

距離東側(cè)的淀山湖大道地鐵站和萬(wàn)達(dá)茂商業(yè)最近。擬建8幢14-17層小高層住宅，主打剛需。

主出入口/人行出入口位于東側(cè)的青衡路上，設(shè)置有風(fēng)雨連廊；次出入口/車行出入口分布在青衡路和南側(cè)的淀怡路上；地庫(kù)出入口分布在小區(qū)的西側(cè)和南側(cè)。

2、西南側(cè)的49-01地塊

南側(cè)有公共綠地，景觀視野好。擬建7幢13-14F小高層和1幢5F洋房，呈圍合式排布，地塊中心配置了一個(gè)300㎡的生境花園，面向改善。

地塊中軸線上的8號(hào)樓，預(yù)計(jì)會(huì)是樓王，北側(cè)是花園，南側(cè)是風(fēng)雨連廊，且無(wú)遮擋。東南角的9號(hào)樓是洋房，直面淀浦河。

主要出入口/人行出入口位于淀怡路上，次出入口/車行出入口位于西側(cè)的青曲路上。另有一個(gè)人行出入口位于南側(cè)的三分蕩路，此處設(shè)置了風(fēng)雨連廊。

3、東南側(cè)的50-01地塊

南側(cè)是綠地、河道，東側(cè)緊鄰公共綠地，景觀視野也不錯(cuò)。擬建4幢14-17層高層和1幢6F洋房。其中，位于東南角的這棟洋房直面南側(cè)的公共綠地和淀浦河，右側(cè)是公共綠地。

主出入口/人行出入口位于青衡路上，此處設(shè)置了風(fēng)雨連廊；地庫(kù)出入口位于青衡路和北側(cè)的淀怡路上。

在零溢價(jià)獲取的地塊上，聯(lián)發(fā)充分利用了景觀資源，但又顯得很克制。

僅在49-01和50-01地塊的東南角，規(guī)劃建設(shè)兩棟5-6F的洋房，一共42戶。

這兩棟樓，堪稱青浦樓市的“稀缺王牌”，不僅能提升整體價(jià)值還能吸引高端改善客戶。

在戶型上，聯(lián)發(fā)此次也做了突破。從規(guī)劃圖上來(lái)看，所有配上了雙陽(yáng)臺(tái)/三陽(yáng)臺(tái)，北向或也會(huì)有陽(yáng)臺(tái)/飄窗，算是青浦首個(gè)配置多陽(yáng)臺(tái)的新盤。

來(lái)自廈門的聯(lián)發(fā)，2022年前后才進(jìn)入上海市場(chǎng)。初期多與其他房企聯(lián)合拿地，合作對(duì)象包括保利、建發(fā)和象嶼等已經(jīng)在上海市場(chǎng)有一定建樹(shù)的房企，開(kāi)發(fā)過(guò)保利聯(lián)發(fā)·光合臻園、建發(fā)聯(lián)發(fā)·青云上、象嶼聯(lián)發(fā)·金海汀雲(yún)臺(tái)，做的都是剛需和改善項(xiàng)目。

2024年底開(kāi)始，聯(lián)發(fā)集團(tuán)啟動(dòng)大規(guī)模組織調(diào)整，總部多個(gè)部門合并重組，13家城市公司撤并為10個(gè)區(qū)域事業(yè)部。其中，上海與杭州合并為“滬杭事業(yè)部”，由集團(tuán)副總經(jīng)理孫濤親自掛帥。

上述地塊的項(xiàng)目公司上海聯(lián)泓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，法定代表人亦為孫濤，由聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司100%控股。拿地時(shí)，該地塊由聯(lián)發(fā)與中建三局聯(lián)合競(jìng)得，目前暫未看到二者具體的股權(quán)比例。

地塊周邊直線距離1500米范圍內(nèi)近一年未有涉宅用地成交，基本無(wú)新房在售，為聯(lián)發(fā)項(xiàng)目的入市提供了有利條件。

然而，聯(lián)發(fā)在上海獨(dú)立開(kāi)發(fā)、操盤高端改善產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)尚淺。如何將規(guī)劃中的“稀缺洋房”和戶型亮點(diǎn)成功轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)認(rèn)可的高溢價(jià)產(chǎn)品，并快速去化，將是孫濤和滬杭事業(yè)部面臨的考驗(yàn)。

另外，創(chuàng)紀(jì)錄的浦東曹路高溢價(jià)地塊，也對(duì)其后續(xù)的產(chǎn)品定位和成本控制能力提出了更高要求。