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文/上海進深 嚴明會

在恒大宣布退市的當天，原恒大北外灘地塊迎來新進展。

近日，擱置五年的伊泰北外灘綜合體地塊設(shè)計方案正式公示，意味著項目重啟，北外灘豪宅市場將再添新成員。

該項目由HK286A-03a商住辦地塊和相鄰的HK286A-03c商辦地塊組成，此次公示的03a地塊用地面積9963.6㎡，容積率3.47，計容建筑面積34586.76㎡。

其中，03c地塊設(shè)計方案已在去年10月公示，容積率約4.03，總建筑面積約1.57萬㎡。

根據(jù)設(shè)計方案，03a地塊將打造2棟高層住宅及復(fù)合商業(yè)配套，具體來看：

6號樓為21F 7F組合住宅，層高約3.3米，主打大平層和洋房；

7號樓為23F住宅，層高大約3米，戶型也相應(yīng)縮小；

另需配建一棟5F保障房、社區(qū)配套和較多體量的商業(yè)。

該項目的定位與最初相比有所下調(diào)。

原業(yè)主恒大原本計劃將其打造成 400㎡左右的頂豪大平層，并命名為恒大外灘天璽，而新方案則主打改善型豪宅。

入市挑戰(zhàn)

項目的入市時機對伊泰來說是一把雙刃劍。

重啟并計劃入市之際，正逢北外灘板塊高端住宅供應(yīng)集中放量。

今年以來，虹口北外灘豪宅“神仙打架”，金茂璞元、華潤外灘瑞府、綠城北外灘項目將相繼入市。

8月初，金茂璞元99套房源過會，建面約130-239㎡，均價16.6萬/㎡。于8月13日結(jié)束認購，最終認購數(shù)170 組，認購率約175%。

外灘瑞府展廳和樣板間已經(jīng)開放，建面約120-240㎡3-4房即將入市，錨定總價2000-3000萬級。

綠城北外灘項目在今年六批次土拍中拿地，設(shè)計方案已公示，預(yù)計推出建面約200-310㎡大戶型，價格或?qū)_擊20萬。

眾多實力房企入局，為板塊增加了熱度，同時也加劇了競爭。

相比之下，伊泰的項目中包含大量的商業(yè)配套，僅由2棟住宅，產(chǎn)品的純粹性和市場接受度可能面臨一定考驗。

另外，地塊內(nèi)保留著馬廠路19弄11、25號、溧陽路125號等約5600平方米歷史保護建筑，規(guī)劃要求完整保留1920-1930年代建筑格局，商業(yè)占比需達35.55%以上，辦公占比不超過20%，且商辦部分須整體自持至少20年，對開發(fā)商運營能力提出了極高要求。

種種因素疊加之下，對于首次在上海開發(fā)豪宅項目的伊泰來說是個不小的挑戰(zhàn)。

之前，伊泰曾通過參投上海中城聯(lián)盟投資管理股份有限公司的方式間接涉足上海房地產(chǎn)市場，而此次是直接操盤。

這塊地堪稱北外灘板塊中位置最好的宅地，與地標建筑上海白玉蘭廣場一路之隔，直線距離黃浦江僅300米，高區(qū)房源能看到江景。

項目的建設(shè)單位為上海恒耕置業(yè)有限公司，法定代表人為左凱，由伊泰置業(yè)（上海）有限責任公司100%持股。左凱同時也是內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)有限責任公司的總經(jīng)理。

一波三折

回顧地塊，2020年9月，恒大經(jīng)過38輪的競價，最終擊敗保利，以22.95億元、10.87%的溢價率奪得上述地塊，成交樓板價5.1萬/㎡。

拿地后，恒大為了快速引入信托基金，將項目70%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓予光大信托持股99.94%的子公司。至此，恒大持有項目30%的股權(quán)，光大信托持有70%股權(quán)。

之后，恒大深陷財務(wù)危機，項目遲遲沒有進展，并因長期長期閑置會面臨處罰和回收的風險。2023年底，恒大將30%的剩余權(quán)益全部轉(zhuǎn)讓給了光大信托。

取得該項目全部權(quán)益后不到15天，光大信托即將30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給伊泰置業(yè)（上海）有限責任公司。

在地產(chǎn)界，“伊泰”是個陌生的名字。但在煤炭行業(yè)，伊泰兩個字響當當。

其背后是內(nèi)蒙古能源領(lǐng)域的巨頭——伊泰集團。這是一家是以煤炭生產(chǎn)、運輸、銷售為基礎(chǔ)，集鐵路、煤化工為一體，以房地產(chǎn)開發(fā)、現(xiàn)代農(nóng)牧業(yè)為互補的大型清潔能源企業(yè)。

創(chuàng)始人張雙旺曾登頂“內(nèi)蒙古首富”。2024年的中國民營企業(yè)500強榜單上，張雙旺與其兒子張東海再度一起上榜，財富達170億元。

伊泰置業(yè)是伊泰集團旗下的房地產(chǎn)開發(fā)平臺。官網(wǎng)顯示，伊泰置業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)已從內(nèi)蒙古拓展到海南、四川、北京、河北、新疆等省市，逐步形成以鄂爾多斯及整個內(nèi)蒙地區(qū)為重點，以內(nèi)地中心城市為點狀支撐輻射全國的布局。目前開發(fā)面積約255萬平方米，已開發(fā)項目15個。

伊泰似乎早有在上海投資房地產(chǎn)的想法。伊泰置業(yè)（上海）有限責任公司早在2019年9月就成立，遠早于收購恒大北外灘地塊的時間。

初始注冊資本3000萬元，今年5月增加至200000萬元。大股東也從“內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)集團有限責任公司”變更為“內(nèi)蒙古伊泰投資股份有限公司”。

但近幾年來，伊泰在房地產(chǎn)方面的新增投資并不多，在售的大多是尾盤或機會型的新增項目。