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文/樂居財(cái)經(jīng) 王敏

高得房率房子要成為歷史了？

據(jù)業(yè)內(nèi)消息透露，廣州即將出臺(tái)住宅報(bào)建新規(guī)，嚴(yán)查“偷面積”行為。

也就是說，一大批靠飄窗、花池、天井“玩設(shè)計(jì)”的高得房率新房，今后恐怕再也見不到了。

雖然新規(guī)尚未正式落地，但相關(guān)部門已開始對(duì)項(xiàng)目報(bào)建進(jìn)行“從嚴(yán)審批”，要求嚴(yán)格按照規(guī)劃規(guī)范執(zhí)行。開發(fā)商以前靠“拼設(shè)計(jì)”“拼得房率”的玩法，正在失靈。

一位廣州房企人士透露，相關(guān)審批流程已變得非常嚴(yán)格，“以前設(shè)計(jì)得巧妙點(diǎn)，能偷出超高得房率，現(xiàn)在基本很難通過審批。”

業(yè)內(nèi)人士表示，住宅新規(guī)的出臺(tái)，或?qū)楸姸嗖荒芸俊案叩梅柯省眮頂U(kuò)大競爭優(yōu)勢(shì)的二手房送來一場(chǎng)“及時(shí)雨”。

其實(shí)，在此前，全國多地就陸續(xù)出臺(tái)文件針對(duì)“偷面積”現(xiàn)象提出整治措施。

這些措施主要包括規(guī)范飄窗設(shè)計(jì)（僅允許廚衛(wèi)采用內(nèi)凹式飄窗，杜絕客廳、臥室通過“假飄窗”違規(guī)增加面積）、將所有結(jié)構(gòu)柱納入面積核算、對(duì)40米以上樓層花池進(jìn)行功能限定（禁止改造為實(shí)用空間）、標(biāo)準(zhǔn)化建筑內(nèi)部天井尺寸（規(guī)避增加戶型數(shù)量而壓縮天井尺寸）等。

2024年6月，成都市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2024）》中指出，每套住宅飄窗、陽臺(tái)以及非公共活動(dòng)空間（包含但不限于各類形式的入戶花園、空中花園、露臺(tái)、退臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、空調(diào)板、構(gòu)造板、抗震板等）的水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的20%。

值得注意的是，此前，這類空間的水平投影面積占比要求為不超過15%。

另外，《成都市建筑工程竣工規(guī)劃土地核實(shí)工作程序及標(biāo)準(zhǔn)》中要求，“板率”增加值不得超過1.5%，這意味著開發(fā)商違規(guī)改造設(shè)備平臺(tái)導(dǎo)致板率超標(biāo)將無法通過驗(yàn)收。通知還要求層高誤差值限制在0.15米以內(nèi)，防止開發(fā)商通過加高夾層、隔板等方式變相擴(kuò)容。

廣州則是在2023年年底出臺(tái)《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》，其中將住宅套內(nèi)半開敞空間半計(jì)容的比例由原不超過套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%，并允許設(shè)置一個(gè)滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺(tái)不限制其進(jìn)深。

此外，北京也收緊了建筑新規(guī)。在今年2月，北京“好房子”最新陽臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)，它給陽臺(tái)贈(zèng)送尺度做出了明確的量化：“按需設(shè)置封閉或開敞陽臺(tái)。每戶陽臺(tái)水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%，進(jìn)深不大于1.8米?！?/p>

而在最近，北京市場(chǎng)傳出了新消息——新項(xiàng)目得房率將被收緊，不再允許大面積的贈(zèng)送。

在這些規(guī)定的指引下，成都、廣州等多座城市開始上架能夠打造高實(shí)用率住宅的地塊。

例如，成都的萬科·都會(huì)甲第項(xiàng)目主推建筑面積86至121平方米的改善型產(chǎn)品，最高得房率達(dá)到113%；成都越秀閱金沙項(xiàng)目的得房率也高達(dá)120%。

在今年6月17日，黃埔區(qū)KXCGS-I4-8地塊掛牌出讓，結(jié)果無一家房企出手，最終撤牌。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志指出，這一切源于廣州剛剛宣布的“禁止偷面積”政策。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，各地對(duì)優(yōu)化容積率計(jì)算的方式，可以提高住宅的實(shí)用率，在同樣的地價(jià)前提下，這類項(xiàng)目顯然會(huì)更有優(yōu)勢(shì)，更受到房企的青睞?！凹饶茏龅椒€(wěn)定地價(jià)，又能夠讓購房者享受到更高的實(shí)用率，對(duì)新規(guī)樓盤是共贏的。”

某機(jī)構(gòu)一份研報(bào)中表示，從政策引導(dǎo)到市場(chǎng)實(shí)踐，“好房子”建設(shè)既需要房企以匠心打磨品質(zhì)，在合規(guī)框架內(nèi)通過設(shè)計(jì)創(chuàng)新提升居住體驗(yàn)，也依賴監(jiān)管體系的持續(xù)完善。