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文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會

掛牌僅半個月，越秀市客運站地塊突然下架了。

據(jù)廣州公共資源交易中心公告，原定于9月1日開拍的越秀區(qū)環(huán)市路以南AY0103023地塊（市客運站地塊），因故終止出讓。

該地塊于7月31日掛牌，起拍總價約135616萬元，起拍樓面價33452元/平。

它也是今年越秀區(qū)掛牌的第一宗涉宅地。

寸土寸金的越秀，能擠出來一宗地塊很是不易，誰知還沒開拍就先“啞火”了。

這著實讓人有些意外。

地塊素質(zhì)其實是不錯的：

1）占地約1.1萬平，總建面約4.05萬平，容積率4.0。

其中，住宅建面約3.6萬平，非商業(yè)類公共服務(wù)設(shè)施2755平，商業(yè)商務(wù)建面2000平。

主要是以住宅為主。

對比年初的供地藍(lán)皮書，規(guī)模和容積率都有大幅下降。

此前規(guī)劃8萬平建面，容積率高達(dá)7.5。

雖說在老城區(qū)，動輒7、8甚至更高的的容積率，已經(jīng)司空見慣。

但降了當(dāng)然是最好不過。

如此調(diào)整，也符合目前廣州土拍市場普遍降低容積率的大勢。

此外，容積率還有“獎勵”。

除首層以外的建筑公共開放空間，不計入容積率，若以單棟建筑為單位計算，最多占建面的5%。

這是為了鼓勵開發(fā)商增加公共區(qū)域的建設(shè)。

未來業(yè)主或?qū)碛懈湓５墓不顒涌臻g，居住體驗也可得到顯著提升。

2）地塊位置佳。

地處廣東省汽車客運站南側(cè)，東鄰白馬服裝市場，距離廣州火車站直線距離約500米。

周邊有地鐵2、5、11號線，交通便捷，居住氛圍濃厚，學(xué)鐵商醫(yī)園等一應(yīng)俱全。

不足之處是，緊挨著內(nèi)環(huán)，噪音難以避免。

順便提一嘴，越秀市客運站地塊是廣州首個由舊改做地轉(zhuǎn)化而來的涉宅地，非常有標(biāo)志性意義。

翻譯成大白話，就是將原本屬于舊客運站、城中村等低效利用或閑置的非居住類土地，轉(zhuǎn)化為住宅用地。

并在公開市場掛牌出讓。

3）地價不高。

起拍樓面價約3.35萬/平，扣除公服后實際起拍樓面價約3.7萬/平。

這個價格，在越秀區(qū)處于較低水平。

去年12月，越秀拿下的廣州大道中地塊，樓面價4.6萬/平。

目前已打造成越秀東山云起項目入市，賣得很好。

4）板塊內(nèi)新房供應(yīng)稀缺。

地塊周邊已多年未有宅地推出，新房市場供應(yīng)緊張。

周邊大多是30-40年樓齡的老舊小區(qū)。

因此，越秀市客運站地塊一開始亮相的時候，就備受市場期待。

但僅掛牌半個月就終止出讓，實在出乎意料。

值得一提的是，該宗地塊也是網(wǎng)傳下半年廣州將出讓的7宗地塊中，最早掛牌的一塊。

今年7月下旬，市場傳出廣州擬推出7宗涉宅用地，其中就包括越秀市客運站地塊。

從區(qū)域分布來看，這些地塊覆蓋了越秀、天河、荔灣和黃埔四個區(qū)。

天河供應(yīng)最多，有3宗；

荔灣次之，2宗；

越秀和黃埔各有1宗。

目前，除了越秀市客運站地塊掛牌又終止外，還有一宗——荔灣石圍塘地塊，也已掛牌。

荔灣石圍塘地塊也是一個“香餑餑”。

純江景宅地，容積率3.0。

是“石圍塘三兄弟”當(dāng)中最小的一塊。

起拍總價50574萬元，起拍樓面價2.15萬/平。

與山村舊改項目僅一路之隔，屬于白鵝潭商務(wù)區(qū)。

地塊不遠(yuǎn)就是荔灣區(qū)橋梓大街南側(cè)地塊項目——建鑫鵝潭名郡，目前待售中。

其他在售樓盤還有，新世界天馥、萬科理想花地傲璟、武漢城建保利花語和岸等，參考均價4.1-5.1萬/平。

另外，老西關(guān)板塊的荔灣中山八地塊也已公布控規(guī)調(diào)整。

多出3宗涉宅地，容積率僅2.2。

離正式掛牌應(yīng)該也不遠(yuǎn)了。

盡管這7宗地塊里的首宗地塊“出師不利”。

但下半年的廣州土拍，仍然值得期待。

加上最近廣州多個片區(qū)或地塊集體調(diào)規(guī)，比如海珠西的“王炸”——翠城花園東地塊，也要來了。

重頭戲還在后面。