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Ai快訊 8月22日，萬(wàn)科（000002.SZ）發(fā)布2025年半年度報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1053億元，歸屬于上市公司股東的凈虧損119億元。盡管市場(chǎng)信心有邊際改善，階段性風(fēng)險(xiǎn)緩釋，但公司仍面臨諸多挑戰(zhàn)。

業(yè)績(jī)虧損受多因素影響。萬(wàn)科管理層在投資者會(huì)議上表示，公司當(dāng)前業(yè)績(jī)一方面受開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下滑和毛利率仍在低位等因素影響，過往高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，毛利承受較大壓力；另一方面，今年上半年對(duì)部分資產(chǎn)計(jì)提減值，部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值，加大了虧損。上半年，萬(wàn)科新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備51.1億元，報(bào)告期末，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額為152.4億元。

債務(wù)方面，在外部金融機(jī)構(gòu)和大股東深鐵集團(tuán)的持續(xù)支持下，截至目前萬(wàn)科已完成243.9億元公開債償付，2027年前無(wú)境外公開債到期。市場(chǎng)人士認(rèn)為，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)狀況仍在底部徘徊，但階段性風(fēng)險(xiǎn)已顯著緩釋。真正決定萬(wàn)科能否穿越周期的，是經(jīng)營(yíng)改善的持續(xù)性，以及對(duì)新模式下地產(chǎn)開發(fā)和服務(wù)業(yè)務(wù)的重構(gòu)能力。

銷售方面，新增供應(yīng)減少致上半年銷售金額跌超45%。1053億元營(yíng)收中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍是業(yè)績(jī)壓艙石，上半年來(lái)自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為844.4億元，占比80.2%。今年上半年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積538.9萬(wàn)平方米，銷售金額691.1億元，同比分別下降42.6%和45.7%，回款率超過100%。銷售金額同比降幅明顯主要因新盤供應(yīng)少，以存量資源去化為主。不過，新開項(xiàng)目去化情況相對(duì)理想，溫州璞拾云洲、成都都會(huì)甲第等項(xiàng)目首開去化率達(dá)9成以上。

同時(shí)，萬(wàn)科將盤活存量作為重點(diǎn)策略，去庫(kù)存成效顯著。針對(duì)現(xiàn)房、尾盤、車位、商辦實(shí)行銷售品類專項(xiàng)管理，上半年現(xiàn)房銷售176億元，準(zhǔn)現(xiàn)房銷售183億元，車位與商辦合計(jì)銷售81億元，還推動(dòng)69個(gè)尾盤項(xiàng)目清尾。通過多種方式推動(dòng)難點(diǎn)項(xiàng)目解題，上半年存量盤活優(yōu)化和新增產(chǎn)能95.2億元，存量盤活回款57.5億元。2023年以來(lái)，已累計(jì)盤活項(xiàng)目64個(gè)，涉及可售貨值約785億元，通過盤活項(xiàng)目新增銷售約226億元。

投資上，萬(wàn)科繼續(xù)執(zhí)行“量入為出”策略，上半年獲取6個(gè)新項(xiàng)目，總規(guī)劃建筑面積55.8萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)約13.4億元，平均地價(jià)4528元/平方米，投資尺度明顯收緊，更強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量地塊和可兌現(xiàn)項(xiàng)目。截至報(bào)告期末，在建項(xiàng)目總建筑面積3227.2萬(wàn)平方米，規(guī)劃中項(xiàng)目3007.4萬(wàn)平方米，整體規(guī)模超6000萬(wàn)平方米。

償債壓力階段性化解。今年上半年，萬(wàn)科核心挑戰(zhàn)仍是債務(wù)兌付。截至8月22日，已完成243.9億元公開債務(wù)償還，2027年之前無(wú)境外公開債到期，最緊迫的外部?jī)攤鶋毫Φ玫诫A段性化解。上半年新增融資和再融資249億元（不含股東借款），累計(jì)獲得深鐵集團(tuán)238.8億元股東借款支持，境內(nèi)新增融資成本為3.39%，股東借款成本低至2.34%，優(yōu)于市場(chǎng)水平。此外，通過經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款盤活資產(chǎn)，截至報(bào)告期末，全口徑經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸余額494.7億元。截至報(bào)告期末，持有貨幣資金740.02億元。

萬(wàn)科管理層強(qiáng)調(diào)，公司將繼續(xù)加速銷售回款、動(dòng)態(tài)管控開發(fā)節(jié)奏、合理平衡收支，力爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)的造血功能。同時(shí)，落實(shí)收斂聚焦，根據(jù)市場(chǎng)條件靈活采用多種策略，充分實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值，適時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)性。萬(wàn)科上半年成績(jī)單仍是虧損和收縮的現(xiàn)實(shí)，“以時(shí)間換空間”只是階段性解法，在行業(yè)筑底大環(huán)境下，未來(lái)能否迎來(lái)“空間換增長(zhǎng)”，仍需拭目以待。

（AI撰文，僅供參考）