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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 林振興

59歲的周宇騉，仍在四處奔波。盛夏七月，他跑了西安、天津、鄭州等城市。

作為中建方程一把手，周宇騉拜訪了不少當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)。每一次會(huì)晤，都蘊(yùn)含著大量的生意機(jī)會(huì)，他知道政府需要什么。

在中建系36年，周宇騉原本只是中建一局分公司的一位普通工長(zhǎng)。

但他不斷進(jìn)階，從一局集團(tuán)到中建股份，再到中建交通、中建鐵路、中建市政，最后到中建方程獨(dú)當(dāng)一面。

甚至，他還任職過(guò)PPP民營(yíng)第一股——東方園林。這段經(jīng)歷，對(duì)于他后期在中建方程開(kāi)展城市綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，有“啟蒙”的意義。

最近中建方程公布的半年度成績(jī)單，或許也讓周宇騉感到了一絲壓力。

2025上半年，中建方程的營(yíng)收從上年同期的38.72億元降至38.21億元。

如果說(shuō)營(yíng)收只是微降，但凈利潤(rùn)就降得有點(diǎn)猛，它從上年同期的5.43億元下降至2025上半年的3.56億元，降幅超34%。

將時(shí)間線拉長(zhǎng)，中建方程的凈利潤(rùn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)三年降，從2022年的14.76億元，到2023年的9.64億元，再到2024年的9.09億元。

作為中建方程的掌舵人，如何扭轉(zhuǎn)凈利開(kāi)倒車(chē)，成為周宇騉的頭等大事。

看到兄弟企業(yè)發(fā)力地產(chǎn)，他也開(kāi)始摩拳擦掌。

01

周宇騉是純正的中建系出身。

23歲的他，初入職場(chǎng)的第一站是中建一局四公司。

13年的時(shí)間里，周宇騉在分公司不同崗位歷練過(guò)，當(dāng)過(guò)工長(zhǎng)、責(zé)任工程師、翻譯、項(xiàng)目副總工、主任工程師、執(zhí)行經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、副總經(jīng)濟(jì)師、合約部經(jīng)理兼機(jī)電策劃部經(jīng)理。

直到2002年，他從分公司晉升到一局集團(tuán)，先后擔(dān)任項(xiàng)目管理部經(jīng)理、副總經(jīng)濟(jì)師、勞務(wù)公司經(jīng)理。

兩年后，周宇騉被委派至中建一局建設(shè)發(fā)展公司，擔(dān)任董事、總經(jīng)理；2008年，他走馬上任該公司董事長(zhǎng)、黨委書(shū)記。

2009年，他迎來(lái)了事業(yè)的另一個(gè)轉(zhuǎn)折，晉升到中建股份公司，先后擔(dān)任基礎(chǔ)設(shè)施事業(yè)部執(zhí)行總經(jīng)理、投資部總經(jīng)理。

有意思的事，在擔(dān)任中建股份投資部總經(jīng)理期間，周宇騉還做了一份“副業(yè)”，擔(dān)任東方園林獨(dú)立董事。

東方園林身上有著眾多的標(biāo)簽，中國(guó)女首善何巧女、園林第一股、曾經(jīng)的PPP民營(yíng)第一股。

2015年正值PPP項(xiàng)目如火如荼的時(shí)候，何巧女大張旗鼓地進(jìn)軍PPP大潮中。

之后，當(dāng)PPP項(xiàng)目結(jié)款遇到挑戰(zhàn)后，已簽訂的PPP項(xiàng)目好似一個(gè)張開(kāi)血盆大口吞噬資金的巨獸，東方園林的資金鏈也遭遇嚴(yán)重挑戰(zhàn)，后面暴雷的故事，大家都很熟悉了。

巧合的是，周宇騉現(xiàn)在所在的中建方程，也有部分采用PPP模式。

這段在民企工作的經(jīng)歷，對(duì)于他后期在中建方程開(kāi)展城市綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，是否也有啟蒙的意義？

任職東方園林期間，周宇騉多次對(duì)該公司進(jìn)行實(shí)地考察，與高管進(jìn)行深入溝通，了解公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)狀況。

2009年和2010年，周宇騉一共從東方園林領(lǐng)取了12.46萬(wàn)勤酬。

2011年，周宇騉辭去了東方園林的職位。辭職的原因，也知道他心里最為清楚。

緊接著次年，周宇騉又來(lái)到中建交通、中建鐵路、中建市政，擔(dān)任董事長(zhǎng)一把手等職位。

直至2017年，周宇騉與中建方程正式結(jié)緣，擔(dān)任公司董事、黨委副書(shū)記、總經(jīng)理。

2018年，中建七局原董事長(zhǎng)陳穎“空降”中建方程，擔(dān)任董事長(zhǎng)。

短短五年后，周宇騉便替代陳穎，坐上中建方程董事長(zhǎng)、黨委書(shū)記的位置。

周宇騉對(duì)做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)有野心，尤為想在北京大展拳腳。

今年，他挖來(lái)了一員大將——原中海地產(chǎn)北方大區(qū)分管營(yíng)銷的高級(jí)副總經(jīng)理刁鵬，任命他為房地產(chǎn)事業(yè)部總監(jiān)。

刁鵬是中海地產(chǎn)司齡25年以上的老將，曾統(tǒng)管中海北京整體營(yíng)銷工作。

聽(tīng)說(shuō)刁鵬并不是一個(gè)人出走，而是帶著一條線的人，加入中建方程。

02

中建方程是中國(guó)建筑（601668.SH）的全資子公司，也是中建系地產(chǎn)的第九子。

相較于中建智地、中建壹品、中建玖合等中建八子，中建方程在地產(chǎn)圈更像是“小透明”。

因?yàn)樗?/span>主業(yè)務(wù)是城市綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。簡(jiǎn)而言之，就是從事城鎮(zhèn)成片土地綜合開(kāi)發(fā)。

業(yè)務(wù)類型包括保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、舊城改造、城市更新、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套和新區(qū)建設(shè)等。另外，部分城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采用PPP模式開(kāi)展。

城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有一個(gè)缺點(diǎn)，就是開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，所需投資規(guī)模較大。

若項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)展及土地出讓和后續(xù)運(yùn)營(yíng)情況不達(dá)預(yù)期，或?qū)?duì)中建方程經(jīng)營(yíng)和資金周轉(zhuǎn)產(chǎn)生不利影響。

現(xiàn)實(shí)案例中，因?yàn)镻PP項(xiàng)目暴雷的，除了上文提到的東方園林還有華夏幸福。

截至2024年末，中建方程累計(jì)完成城市綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資數(shù)量達(dá)48個(gè)，累計(jì)投資規(guī)模超過(guò) 1000 億元。在手項(xiàng)目分布于北京、上海、天津、西安等地，同時(shí)向鄭州、新疆及山東、武漢等地拓展。

評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，中建方程在手城市綜合建設(shè)項(xiàng)目所需投資規(guī)模仍較大，且個(gè)別項(xiàng)目尚處于回款初期，后續(xù)仍面臨一定的資金壓力。

2024年及2025年一季度，中建方程城市綜合開(kāi)發(fā)板塊，分別實(shí)現(xiàn)回款48.12億元和0.22億元。

以天津?yàn)I海新區(qū)南部新城城鎮(zhèn)綜合建設(shè)項(xiàng)目為例，截至2025年3月末，中建方程累計(jì)投資124.10億元，但累計(jì)回款89.87億元。

更別提ppp項(xiàng)目了，天津市津南區(qū)葛沽鎮(zhèn)城市綜合建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)期5年，運(yùn)營(yíng)期15年，中建方程計(jì)劃總投資175.20億元，截至2025年3月末，累計(jì)完成投資73.61億元，累計(jì)回款19.09億元。

在中建方程2025年年中工作會(huì)議上，董事長(zhǎng)周宇騉強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)定攻堅(jiān)重點(diǎn)難點(diǎn)項(xiàng)目回款清收，加快實(shí)現(xiàn)回款落袋。”

03

城市綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的錢(qián)不是那么好掙，也讓中建方程將目光投向房地產(chǎn)。

從2022年伊始，中建方程開(kāi)始大張旗鼓涉足房地產(chǎn)。

也是這一年，融創(chuàng)、世茂、龍光等房企因美元債違約或信托展期暴雷，行業(yè)危機(jī)深化。另一邊，看著兄弟企業(yè)發(fā)力地產(chǎn)，周宇騉心里自然也癢癢。

2022-2024年，中建方程房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)收入逐年遞增，分別為12.71億元、17.85億元、24.08億元。

與之相反的是，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率卻在逐年減少，2022-2024年，分別為22.42%、19.78%、19.39%。

目前，中建方程在建及在售房地產(chǎn)項(xiàng)目共10個(gè)，布局于北京、上海、天津、西安、蘇州。

受行業(yè)景氣度影響，2024 年中建方程簽約銷售金額小幅下降。在評(píng)級(jí)報(bào)告看來(lái)，它未來(lái)拿地及銷售去化情況尚存在較大不確定性。

例如，天津中建璟秀，2020年8月預(yù)售，都賣(mài)了五年，還沒(méi)收回成本。截至 2025 年 3 月末，該項(xiàng)目已投資13.46億元，累計(jì)回籠8.29億元。

在北京，中建長(zhǎng)安麓院，已投資13.1億元，累計(jì)回籠10.09億元；中建長(zhǎng)安麓府，已投資23.60億元，累計(jì)回籠21.48億元（截至 2025 年 3 月末）。

其中，長(zhǎng)安麓府開(kāi)發(fā)商北京方程信和置業(yè)（簡(jiǎn)稱“方程信和置業(yè)”），被購(gòu)房者王某告上法庭，要求返還商品房認(rèn)購(gòu)定金10萬(wàn)元。

當(dāng)時(shí)，王某發(fā)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)書(shū)第三條約定的總房款與銷售人員承諾的總房款不一致并且當(dāng)場(chǎng)提出質(zhì)疑，“銷售人員解釋說(shuō)認(rèn)購(gòu)書(shū)是報(bào)給建委備案的，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)會(huì)以承諾的總房款為準(zhǔn)。”

他認(rèn)為，方程信和置業(yè)及其工作人員利用在認(rèn)購(gòu)書(shū)中虛報(bào)房款誤導(dǎo)消費(fèi)者以為占了很大便宜應(yīng)盡快簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的心理，讓消費(fèi)者做出不理智的決策。

而后，王某多次同銷售人員及銷售總監(jiān)協(xié)商退房退款，“她們都不同意并且威脅說(shuō)退房就沒(méi)收認(rèn)購(gòu)金?！弊罱K，他將開(kāi)發(fā)商告上法庭。

最終，法院判決，方程信和置業(yè)返還王某定金5萬(wàn)元。

當(dāng)然，北京的遠(yuǎn)郊區(qū)域，也讓中建方程吃到了“甜頭”。

在延慶，上源府已投資6.38億元，累計(jì)回籠7.60億元（截至 2025 年 3 月末）。

上源府也是中建方程在京城首個(gè)獨(dú)立操盤(pán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，2024年10月清盤(pán)，網(wǎng)簽均價(jià)3.35萬(wàn)元/平米。

所以，中建方程在今年繼續(xù)加碼延慶。

7月3日，中建方程以5.6億元底價(jià)拿下延慶新城小營(yíng)YQ00-0205-0001地塊，樓面價(jià)為1.55萬(wàn)元/平米。

眾所周知，地產(chǎn)需要砸入大量真金白銀。

至2025年6月底，中建方程經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~從2024上半年年的12.98億元，下降至今年上半年的5.18億元。

今年上半年，中建方程的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和研發(fā)費(fèi)用都在上漲。其中，銷售費(fèi)用從去年同期的2377.8萬(wàn)元激增至4507.1萬(wàn)元。

（以上數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)和中誠(chéng)信國(guó)際關(guān)于中建方程2025 年度跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告）