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文/樂居財經  嚴明會

中海物業(yè)（02669.HK）又拿下一個“城市大管家”項目。

近日，青島城陽區(qū)城市空間綜合服務項目開標結果揭曉，中海物業(yè)牽頭組成的“央國企聯(lián)合體”成為該項目未來三年的“新管家”，項目中標總金額超8億元。

上游房地產持續(xù)深度調整，物業(yè)行業(yè)從增量轉向存量，而伴隨物業(yè)費降價潮、業(yè)主支付意愿減弱等變化，市場競爭更加激烈。面對行業(yè)挑戰(zhàn)，中海物業(yè)積極求變，將目光瞄向“墻外”，探索廣闊的城市空間服務市場。

“作為城市建筑物的管理者、城市基礎服務的運營者、乃至城市升級服務的深度參與者”，在最新的2025年中期業(yè)績報里，中海物業(yè)首次將“非住宅項目”進一步細分為“商寫園區(qū)類”和“城市運營類”兩板塊。

業(yè)績發(fā)布會上，管理層直言：結合當前的市場環(huán)境，中海物業(yè)的外拓策略主要是發(fā)力于非住業(yè)態(tài)和城市運營服務。

掘金城市空間

在非住宅業(yè)態(tài)、城市服務方面重點發(fā)力，今年上半年，中海物業(yè)收獲頗豐。

數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，中海物業(yè)新增在管面積3180萬平方米，其中84.0%來自獨立第三方，新簽合約總額約達 22.59億元，單方價格維持約71元/平方米較高水平，市場化拓展強勁。

具體到城市空間，新增在管面積中非住宅項目占比59.0%，對應新簽訂的合約額達10.08億元。

進一步細拆，商寫園區(qū)類、城市運營類分別新增在管面積360萬平方米、1520萬平方米，分別占新增總在管面積11.3%、47.7%，對應新簽訂合同額分別為5.17億元、4.91億元。

持續(xù)優(yōu)化業(yè)態(tài)布局，推動多元化發(fā)展，中海物業(yè)非住宅業(yè)態(tài)覆蓋范圍持續(xù)擴大，包括商業(yè)綜合體、寫字樓、購物中心、酒店、產業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、航空、高鐵、醫(yī)院、學校、政府物業(yè)、城市服務、公園、口岸、道路橋梁、公交場站及其他公共設施。

快速搶占城市運營服務市場，今年上半年，中海物業(yè)在城鎮(zhèn)街道業(yè)態(tài)新簽天津東麗區(qū)西片區(qū)環(huán)衛(wèi)一體化項目，學校醫(yī)院業(yè)態(tài)新簽中南大學、北京語言大學、航天工程大學、大連理工大學、沈陽藥科大學、深圳市龍華區(qū)人民醫(yī)院及南通市第一人民醫(yī)院等，交通樞紐業(yè)態(tài)新簽東莞軌道交通等。

與此同時，在香港市場繼續(xù)保持領先地位。

報告期內，中標香港故宮文化博物館、香港藝術發(fā)展局總部以及香港藝術中心等文旅藝術類項目；斬獲香港東區(qū)海濱長廊，開啟城市運營新篇章；新簽及續(xù)簽香港多個農副食品批發(fā)市場項目；與香港警務處合作項目上升至四個；累計服務19間香港公立醫(yī)院；續(xù)約澳門大學研究生、教職員宿舍以及聚賢樓項目。

值得一提的是，今年上半年，中海物業(yè)還迎來海外市場拓展的重要里程碑，承接了埃及新行政首都中央商務區(qū)運營服務中的物業(yè)管理服務。據(jù)悉，該項目包括10座辦公樓、5座住宅樓和4座大型酒店，以及385.8米的“非洲第一高樓”標志塔，由中國建筑承建，是中埃共建“一帶一路”的重點工程。

掘金城市空間，中海物業(yè)管理層表示，一方面國家明確鼓勵物企參與城市更新、老舊小區(qū)改造及城市綜合運營服務，這為其承接城市服務相關業(yè)務提供了良好的政策支撐。另一方面，中海物業(yè)將發(fā)揮中海集團的優(yōu)勢，發(fā)揮全產業(yè)鏈快速搶占城市運營服務市場。

進退有度

市場化拓展成效顯著，中海物業(yè)在平衡取舍規(guī)模與效益的利害關系下，持續(xù)優(yōu)化業(yè)務結構及項目治理，今年上半年退盤約2680萬平方米。

截至2025年6月30日，中海物業(yè)累計進駐163座城市，在管項目達到2301個，在管面積較2024年底增加500萬平方米至4.36億平方米。其中，獨立第三方在管面積、非住宅在管面積分別占比9.1%、27.4%。

規(guī)模穩(wěn)健增長、項目質量優(yōu)化，今年上半年，中海物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入70.9億元，同比增長3.7%；錄得整體毛利約12.02億元，同比增長4.7%，經營溢利10.3億元，同比增加3.4%；公司普通股權持有人應占溢利增加4.3%至7.69億元。

行業(yè)普遍身陷增收不增利困境，中海物業(yè)盈利增速跑贏營收。

面對收入增長放緩，中海物業(yè)以嚴格的成本管控應對，通過減省物資成本、降低雜費及加大分包力度等措施約束直接經營成本增幅，今年上半年其接經營成本約為58.87億元，同比增長3.5%，毛利率較2024年末的16.9%改善至17.0%。

今年上半年，物業(yè)管理服務貢獻營收約55.96億元，同比增加8.4%，占總收入的78.9%；增值服務收入約14.66億元，占總收入的20.7%。

時間線拉長，這兩塊業(yè)務盈利改善表現(xiàn)明顯，2023年1H至2025年1H，中海物業(yè)的物業(yè)管理服務的毛利率分別為14.7%、15.4%及15.5%；增值服務的毛利率分別為19.5%、20.9%及22.5%。

“增值服務毛利率上升主要是因為毛利率較高的社區(qū)資產經營服務業(yè)務量增加”，今年上半年，中海物業(yè)住戶增值服務子分部毛利率約為35.2%，而2024年為30.2%。

實現(xiàn)有質量增長的同時，中海物業(yè)“底氣也很足”，報告期末手中現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為56.66億元。

今年上半年，中海物業(yè)擬派發(fā)中期股息每股港幣9.0仙，較去年同期每股港幣8.5仙上升5.9%。同時，2025年是集團“十四五”戰(zhàn)略規(guī)劃收官之年，為慶祝集團上市10周年，另派發(fā)特別股息每股港幣1.0仙。