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文/樂居財經(jīng) 王敏

上海八批次土拍199億收官，再出新“地王”。

10月20日，上海2025年第八批次土地出讓正式開拍，共推出6宗地塊，分布于徐匯、靜安、楊浦、寶山、松江五個區(qū)，起始總價約185億元，最終地塊全部成交，3宗地塊溢價成交，3宗地塊底價成交，共攬金近199億元。

至此，上海八批次土地出讓總金額累計達到1233.37億元。若算上協(xié)議出讓地塊，截止10月20日，上海土地成交總金額突破2000億元，同比增長近三成。

從房企來看，八批次吸引了中海、保利發(fā)展、保利置業(yè)等20余家企業(yè)參拍，央國企仍是主力。

這場土拍，最耀眼的當屬徐匯濱江地塊。起始樓板價就高達13.5萬元/㎡，引來中海、保利、招商蛇口-西岸集團-濱江集團聯(lián)合體三方廝殺。

值得注意的是，這是時隔十年以來，濱江地產(chǎn)再次出現(xiàn)在上海土拍，但是很不幸沒有拿到地。

最終，中海以44.65億元將其收入囊中，成交樓面價14.85萬元/平方米，溢價10%，刷新同板塊綠城潮鳴東方的“地王”紀錄（約13.5萬元/平方米）。

業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測，項目大概率會打造洋房 部分疊墅的高端產(chǎn)品線，售價有望劍指20-25萬元/㎡，將成為徐匯濱江的又一頂豪標桿。

值得關(guān)注的是，本次推出的6宗地塊均無中小套型比例要求，標志著執(zhí)行近二十年的“7090”政策迎來實質(zhì)性調(diào)整。該政策曾長期主導(dǎo)上海新房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，而此次解綁“中小套型限制”，被視為與當前改善型需求高度契合的市場化舉措。

在業(yè)內(nèi)機構(gòu)人員看來，上海本輪土拍持續(xù)釋放優(yōu)質(zhì)地塊，結(jié)合9月出臺的“好房子”建設(shè)新政，此次出讓地塊具備較高開發(fā)潛力。但同時，此次土拍整體溢價率維持在15%以內(nèi)，說明市場熱度在趨于平穩(wěn)。

丁祖昱分析稱，以上海為代表的高能級城市優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次下降，也是土地市場熱度下滑的重要原因。隨著九批次地塊信息出爐，上海供應(yīng)端明顯迎來結(jié)構(gòu)性調(diào)整，前期核心板塊已積累相對充足的潛在庫存，出于控制庫存規(guī)模的考量，增加了外圍區(qū)域土地供應(yīng)，部分房企將迎來“撿漏”機會。

據(jù)上海易居研究院統(tǒng)計，2025年上半年，上?？們r3000萬元及以上新房成交套數(shù)為1096套，觀察歷史數(shù)據(jù)，上海已連續(xù)兩年該類豪宅交易超過千套（其中2024年為1542套），此外上半年億元豪宅交易套數(shù)共計15套，這些數(shù)字說明頂級豪宅的購買力非常強。

據(jù)克而瑞重點統(tǒng)計的30個城市土拍數(shù)據(jù)，2025年前7月重點溢價成交地塊比重達30%，為近三年新高，較2024年增加12個百分點；溢價地塊的平均溢價率亦有明顯提升，2025年前7月為26%，幾乎較過去兩年成倍增長。

分城市來看，今年前三季度，上海居第三位，土地出讓金約1035億元，同比增長39%；位居全國各城市之首的為杭州，土地出讓金總額已達1304億元，同比增長62%；北京以1121億元的土地出讓金額位居第二，同比漲幅11%。

整體來看，投資百強前9月拿地貨值、金額、建面均同比上升。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至9月末，新增土儲百強房企的新增貨值、總價和建面百強之和分別為17958億元、9600億元和6944萬平方米，貨值同比增長33.2%，金額同比增長53.3%，建面同比微漲5.4%。

也就是說，即便剔除上海徐匯區(qū)東安新村舊改“巨無霸”地塊帶來的影響，總規(guī)模趨勢仍是同比增長的態(tài)勢。

業(yè)內(nèi)認為，進入四季度，預(yù)計土地市場的供應(yīng)將有所增加，短期內(nèi)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競爭態(tài)勢或?qū)⒀永m(xù)。