廣發(fā)證券郭鎮(zhèn)：房地產資產分三類，價格邏輯完全不同
原創(chuàng)
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樂居財經
張林霞
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2025-09-17 15:11
樂居財經 張林霞 9月17日，2025中國房地產企業(yè)品牌價值測評成果發(fā)布會暨第十五屆房地產品牌發(fā)展高峰論壇在上海舉行。
會上，廣發(fā)證券房地產首席分析師郭鎮(zhèn)發(fā)表主題演講，他認為未來可以把房地產資產分成三類，三類市場的資產價格邏輯要分開去看。
第一類是新房，其價格跟著產品走，政府也好，企業(yè)也好，都在不斷的給新房做加法，產品的獲得感更強，甚至現在有些企業(yè)開始卷情緒價值，最近看盤看的體驗也很好。
第二類是核心二手房，所謂核心二手房是它的功能性，它的價格段會跟新房產生一定的差異化，作為互相的補償，這類核心二手房資產，它們的價格表現跟市場交易量走，每個城市也都有自己的榮枯線。
第三類就是非核心二手資產，非核心二手資產的價格，因為過去過度的供應，包括居民購買過程當中的一些判斷也好，保有量很大，可能存量的350億平米里面有200億平米是這類房子，它們肯定還會面臨一定的價格壓力，就需要政策的明確支持。
持有這類資產的人越來越多的進行資產置換，所以它的拋售壓力也在逐步的增強。所以我們認為未來其實在整個市場端，隨著新房開盤去化率的提升，企業(yè)的拿地行為，包括非城投企業(yè)的購地強度在逐步回升。
開發(fā)商越來越注重產品，居民消費者現在也開始不把房子當成一個普通的財產配置，而作為一個消費品去進行考慮和對待，整個產業(yè)重塑完成之后，行業(yè)的供應鏈指標，包括開工、拿地、投資等會變好，對于行業(yè)的貢獻也會相應的增長。
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