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樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐迪 9月17日，2025中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)暨第十五屆房地產(chǎn)品牌發(fā)展高峰論壇在上海舉行。

旭輝建管首席產(chǎn)品官孫睿智從代建視角分享對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的思考與探索。

首先，代建規(guī)模持續(xù)多年保持增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)有所放緩。8600多萬(wàn)平米的規(guī)模，同比增長(zhǎng)17%，去年的增速是27%。

第二，競(jìng)爭(zhēng)加劇利潤(rùn)增加。Top5的企業(yè)規(guī)模的占比去年是55%，但今年只有46%，更多的企業(yè)進(jìn)入到這個(gè)行業(yè)。

第三個(gè)數(shù)據(jù)是管理費(fèi)的變化。從當(dāng)初3%~5%的管理費(fèi)，到今年，1%~2%的管理費(fèi)占比超過(guò)一半，行業(yè)已經(jīng)從藍(lán)海卷到紅海了。

卷規(guī)模的同時(shí)去卷產(chǎn)品、卷費(fèi)率、卷服務(wù)，卷專業(yè)，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)跟壓力并存，但是從危機(jī)里也要看到機(jī)會(huì)。三個(gè)關(guān)鍵詞：

1、好房子。房地產(chǎn)開發(fā)階段從住有所居到住有優(yōu)居，城市在發(fā)生變化，建筑風(fēng)格和居住形態(tài)，以及居住者的生活方式也在轉(zhuǎn)變。

基于此，旭輝建管從去年開始做了很多產(chǎn)品線的嘗試，包括對(duì)于中式產(chǎn)品線、海派產(chǎn)品線、四代宅場(chǎng)景、長(zhǎng)租公寓投融管退等方面的嘗試和落地。

2、存量盤活。通過(guò)市場(chǎng)化的運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)盤活和項(xiàng)目重啟是代建公司專業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)。

3、城市更新。大概歸納了三條：第一、文商旅融合的創(chuàng)新機(jī)制；第二，市場(chǎng)化運(yùn)作的模式的突破；第三，保護(hù)與發(fā)展的深度平衡。

作為代建企業(yè)，我們嘗試從這三個(gè)關(guān)鍵詞中去尋找機(jī)會(huì)，一個(gè)企業(yè)從“危到機(jī)”，其實(shí)更多的是需要三個(gè)轉(zhuǎn)變：

第一個(gè)，從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展。

第二個(gè)，從機(jī)會(huì)型轉(zhuǎn)為深耕型。有一個(gè)說(shuō)法就是得長(zhǎng)三角得天下，城市深耕非常重要。一線城市拿上海來(lái)講，住宅代建的機(jī)會(huì)基本上沒(méi)有，二線城市數(shù)量雖然不如三四線城市，但占比遠(yuǎn)超三線城市，二線城市必定會(huì)成為代建企業(yè)深耕的主戰(zhàn)場(chǎng)。

第三個(gè)，從單一能力轉(zhuǎn)化為綜合能力。代建通過(guò)資源整合和業(yè)務(wù)能力去實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的盤活，綜合能力更重要，包括住宅、商業(yè)辦公、公寓、城市運(yùn)營(yíng)、城市更新等等。