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樂居財經(jīng) 徐迪 10月14日，仲量聯(lián)行發(fā)布2025年第三季度北京房地產(chǎn)市場研報。

2025年前三季度，北京市圍繞提振消費、科技創(chuàng)新、深化改革等方面實施了一系列針對性政策，旨在推動經(jīng)濟平穩(wěn)健康運行。

“北京辦公樓市場發(fā)展進入新常態(tài)，區(qū)域間租金壁壘的打破增強了跨區(qū)域流動性?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示：“盡管有效需求不足帶來整體北京商業(yè)地產(chǎn)市場全面的承壓，但各方業(yè)主正回歸理性，積極構(gòu)建多元化運營策略，尋求‘第二增長曲線’，以提升核心競爭力，穿越市場周期?！?/p>

2025年第三季度，北京辦公樓市場增量需求持續(xù)疲軟，整體市場將維持對租戶方有利的環(huán)境。

投資市場仍由內(nèi)資買家主導，延續(xù)了對零售物業(yè)、長租公寓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的側(cè)重。

零售地產(chǎn)租金降幅加深，整體市場承壓下不乏IP消費及情緒消費帶來的新增亮點。

工業(yè)物流市場，多個項目推遲竣工給市場供需關(guān)系改善帶來一定緩沖空間。

在高端住宅市場，利好政策提振整體市場情緒，改善型需求成為市場主力。

甲級辦公樓：空置率環(huán)比下降0.3個百分點至15.5%

全市租賃活躍度持續(xù)緩步下行，業(yè)主重視樓內(nèi)現(xiàn)有租戶。由于增量需求相對疲軟，非續(xù)租租賃成交仍以搬遷為主，其中1,000平方米以下的面積段為市場主力需求。此外，各子市場租金差異收窄使得區(qū)域間搬遷壁壘打破，近期市場錄得若干跨區(qū)域租賃需求落地。辦公樓業(yè)主愈發(fā)重視現(xiàn)有租戶的續(xù)租留存，尤其是長期空置率高企或近期去化壓力較大的項目業(yè)主，正通過提供更為優(yōu)惠的續(xù)約條款穩(wěn)定樓內(nèi)租戶。優(yōu)質(zhì)的大面積租戶作為穩(wěn)定樓內(nèi)租賃結(jié)構(gòu)的壓艙石，部分業(yè)主愿意在續(xù)租時為其提供公區(qū)重新裝修等附加服務。

2025年第三季度，全市空置率維持穩(wěn)定。整體甲級辦公樓市場對外租賃項目空置率環(huán)比下降0.3個百分點至15.5%，望京區(qū)域的大面積租賃成交做出了主要貢獻。區(qū)域內(nèi)空置壓力較大的項目通過提供更長免租期等激進策略吸引成本至上的租戶入駐，從而在三季度錄得去化。2025年初至今無新增供應入市。在北京這個以存量為主的市場中，中關(guān)村等部分區(qū)域的存量項目較為老舊，不過，部分近一至兩年入市的項目為這些區(qū)域提供了稀缺的全新辦公面積選擇，尤其是在近幾個季度具有競爭力的租賃條款加持下，這些項目去化進程順利。

租戶承租能力持續(xù)下行。租戶對市場租金預期持續(xù)走低，其愿意承付的租金總成本下調(diào)，近期的搬遷成交除租金單價降低外，往往伴隨著部分面積的縮減。全市租金延續(xù)前幾個季度的下行趨勢，環(huán)比下降3.2%。由于增量需求有限，整體市場將維持對租戶方有利的環(huán)境。租戶將尋求更加靈活優(yōu)惠的租賃條款，并借助持續(xù)低租金環(huán)境做出降本提質(zhì)的搬遷決策。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示：“預計整體租金下行趨勢將至少延續(xù)至2027年?！?/p>

投資：內(nèi)資主導、聚焦特定細分賽道

2025年第三季度，北京投資市場延續(xù)了對零售物業(yè)、長租公寓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的側(cè)重。三季度產(chǎn)業(yè)園區(qū)的交易亮點為康橋生命科學基礎設施核心基金一期成功收購康橋大興生命科學園。該基金是康橋醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)設施平臺成功募集并設立的首支人民幣醫(yī)療健康不動產(chǎn)基礎設施基金，總規(guī)模達9.25億人民幣，引入國際知名保險機構(gòu)作為戰(zhàn)略投資人，專注投資中國優(yōu)質(zhì)生命科學產(chǎn)業(yè)基礎設施。

從買家結(jié)構(gòu)來看，內(nèi)資、外資買家都展現(xiàn)出一定參與度，其投資邏輯聚焦于資產(chǎn)現(xiàn)金流的安全性與長期資本價值。盡管外資機構(gòu)對北京大宗交易市場保持密切關(guān)注，但在整體經(jīng)濟不確定性及利率、匯率波動的共同影響下，其決策周期普遍較長，亦或持觀望態(tài)度。年初至今，除景順參與的長租公寓交易項目及康橋大興生命科學園交易項目外，未出現(xiàn)其他外資機構(gòu)參與的交易案例。仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務運營主管兼華北區(qū)負責人徐茜茜表示：“整體而言，北京大宗交易市場呈現(xiàn)內(nèi)資主導、聚焦特定細分賽道的特征，絕大多數(shù)機構(gòu)投資人更看重資產(chǎn)的穩(wěn)定性、安全性以及運營能力?！?/p>

優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)：市區(qū)有效租金環(huán)比降3.5%

整體消費品零售市場顯著承壓，餐飲品牌加速更替，情緒消費熱度持續(xù)。1-8月份社會消費品零售總額同比下降5.1%，較2024年同期降幅有所擴大。在餐飲業(yè)態(tài)大量關(guān)店的同時，新的餐飲品牌和品類的開店需求依然在激增，品牌更替加速，行業(yè)下沉和內(nèi)卷加劇。雖然潮玩和戶外類品牌整體開店速度有所放緩，但平均店效仍維持穩(wěn)定增長。IP消費及情緒消費的熱度持續(xù)，高端手機殼頭部品牌Casetify在太古里南區(qū)和西單大悅城開出兩家新店，法國小眾皮具品牌Polene中國首店進駐太古里北區(qū)，喪葬用品品牌歸從在三里屯區(qū)域開出首家實體店，提供獨特的情感釋放體驗空間。此外，IP聯(lián)名帶來的情緒價值以及爆款產(chǎn)品席卷下的時尚風潮使很多原本寂寂無聲的品牌強勢崛起。

市場轉(zhuǎn)型與調(diào)整周期下，全市租金降幅加深。整體經(jīng)濟的波動性對消費者信心帶來影響，消費潛力釋放受到明顯制約，迫使品牌方的擴張行為更趨保守，在選址和成本預算上持謹慎態(tài)度，進而使得業(yè)主方在當前的市場環(huán)境下做出更多租金讓步。三季度市區(qū)市場有效租金環(huán)比下降3.5%。“消費結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型必然帶來短期陣痛，加之過去兩年高供應周期下市場競爭壓力攀升，預計市區(qū)市場及郊區(qū)市場租金的同比跌幅在今年均有加深趨勢?！?span style="text-wrap-mode: wrap;">仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀明表示：“運營商為迎合不斷變化的消費趨勢將加速業(yè)態(tài)及品牌調(diào)改，推動零售地產(chǎn)市場價值升級?！?/span>

工業(yè)物流地產(chǎn)：空置率環(huán)比上升0.5個百分點至30.1%

三季度整體租賃活躍度放緩，區(qū)域間搬遷型需求占主導。由于現(xiàn)階段業(yè)主對于保證續(xù)租和留住租戶的意愿較為強烈，市場租賃活躍度較上半年明顯放緩。加之外部環(huán)境帶來的需求外遷，以及退租縮租等現(xiàn)象延續(xù)，整體市場凈吸納量持續(xù)走低。截至三季度，全市整體市場空置率環(huán)比上升0.5個百分點至30.1%。雖然增量需求疲軟，區(qū)域間以降本為目的的搬遷活動相對活躍，主要由第三方物流和零售類企業(yè)等儲藏類需求所驅(qū)動，支撐平谷等新興子市場溫和去化。

當前市場下行周期中，部分新增供應入市節(jié)奏放緩。為緩解去化壓力，部分新項目業(yè)主選擇推遲竣工；另有業(yè)主通過主動提升在建倉庫消防等級等措施以促進租賃，項目交付時間相應延后。

核心子市場租金大幅縮減帶來區(qū)域間價差收縮。三季度，北京物流地產(chǎn)市場平均租金環(huán)比下降4.4%。核心子市場租金震蕩較為明顯，順義空港等成熟子市場租金環(huán)比降幅均超過5%，區(qū)域間租金價差正逐步收縮。紀明表示：“租金調(diào)整有利于市場需求潛力的釋放，未來汽車等制造類租戶以及醫(yī)藥類企業(yè)租戶將成為核心子市場筑底修復的有力支撐?！?/p>

高端住宅：可比項目新房價格環(huán)比下降3.1%

北京高端住宅市場供應顯著回落，上半年開盤項目穩(wěn)定去化。經(jīng)歷二季度供應高峰后，三季度北京豪華公寓市場進入平穩(wěn)期，新開盤項目僅240套。政策利好支持新房市場活躍度保持平穩(wěn)，但受供應減少影響，新房成交量下滑至約790套。上半年入市的新盤保持較好的去化節(jié)奏，貢獻了三季度超六成的成交量。

高品質(zhì)住房購買門檻持續(xù)降低，改善型需求成為市場主力。為把握政策窗口期加速去化，二手高端住宅市場多板塊掛牌量攀升，價格普遍有所回調(diào)。開發(fā)商同步推出折扣促銷。排除新開盤項目影響后，豪華公寓可比項目新房價格環(huán)比下降3.1%，降幅較二季度略有擴大。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事陳晨表示：“隨著美聯(lián)儲開啟新一輪降息周期，中國預計也將適時調(diào)整利率政策。金融條件改善將推動潛在購房者加快決策，加之大量優(yōu)質(zhì)供應提供充足選擇，市場中的改善型住房需求有望進一步釋放?！?/p>