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作者 | 孫萌 劉銀平

編輯丨于婞、高遠(yuǎn)山、付影

來源 | 野馬財經(jīng)

中國地產(chǎn)界的兩大巨頭萬科與萬達(dá)，竟因一樁陳年合作糾紛對簿公堂。據(jù)公開信息顯示，海南萬駿管理服務(wù)有限公司（萬科旗下企業(yè)）已就合同糾紛正式起訴大連萬達(dá)集團(tuán)、萬達(dá)地產(chǎn)及萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林本人，案件定于2025年11月3日在上海市第二中級人民法院開庭審理。

圖源：天眼查

從“門當(dāng)戶對”到“對簿公堂”

時間倒回2015年5月，萬達(dá)與萬科的掌門人在北京高調(diào)宣布"千億級合作"：萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林強(qiáng)調(diào)"萬達(dá)要輕資產(chǎn)化，萬科要提升商業(yè)能力"，萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁郁亮則稱這是"行業(yè)結(jié)盟的開始"。

彼時雙方簽署的戰(zhàn)略協(xié)議中，"住萬科好房，逛萬達(dá)廣場"的標(biāo)語一度刷屏地產(chǎn)圈，被視作房企轉(zhuǎn)型合作共贏的標(biāo)桿案例。然而，誰能想到，昔日攜手并進(jìn)的商業(yè)盟友，卻在五年后因一紙協(xié)議反目成仇。

2019年，萬達(dá)與萬科在長春國際影都項目上達(dá)成合作，該項目規(guī)劃面積達(dá)1051平方公里，涵蓋影視基地、文旅綜合體及高端住宅等業(yè)態(tài)，被視為東北地區(qū)標(biāo)桿性開發(fā)項目。萬科通過旗下海南萬駿管理服務(wù)有限公司分兩期注資50億元，獲得項目公司15%股權(quán)，主要參與住宅開發(fā)。

然而，合作僅維持兩年后，雙方就產(chǎn)生了分歧：2021年6月，萬科單方面終止協(xié)議，要求萬達(dá)退還本金及利息合計13.8億元，而萬達(dá)認(rèn)為已償還52.4億元本息，僅愿支付差額8-10億元。

這3.8億元的缺口，也成了雙方對簿公堂的導(dǎo)火索。

2023年6月，萬科向上海虹口法院申請對萬達(dá)資產(chǎn)進(jìn)行訴前保全，大連萬達(dá)商管19.8億股權(quán)被凍結(jié)。這筆股權(quán)凍結(jié)直接將萬達(dá)上市發(fā)行REITs基金按下了暫停鍵。

更為致命的，是萬達(dá)商管為上市簽署的天價對賭協(xié)議：三年(截止2023年底)無法成功上市，萬達(dá)須回購?fù)顿Y人持有的380億股權(quán)，并支付12%的利息，對應(yīng)著1287億元的股權(quán)資產(chǎn)，與雙方爭議的標(biāo)的額資產(chǎn)13.8億元相比，高達(dá)94倍之多，屬于超額凍結(jié)。

當(dāng)時，萬科這一操作可謂一劍封喉，無疑打在了萬達(dá)的七寸上。

盡管雙方曾通過國務(wù)院國資委法律顧問劉紀(jì)鵬斡旋，提出資產(chǎn)置換等方案，但始終未能達(dá)成一致，股權(quán)凍結(jié)持續(xù)至2025年。隨著海南萬駿正式發(fā)起訴訟，“萬萬合作”也進(jìn)入了關(guān)鍵節(jié)點。

限消令僅1天便取消，

禍起武漢萬達(dá)文旅？

萬達(dá)最近的煩心事，屬實有點多。這場合同糾紛不過是萬達(dá)困局的冰山一角，眼下讓71歲的王健林煩心的，還有剛發(fā)酵又迅速解除的限消令風(fēng)波。

9月28日，“限消令”風(fēng)波在發(fā)酵之時，萬達(dá)集團(tuán)內(nèi)部人士向多家媒體回應(yīng)：“此次是由于萬達(dá)下屬項目公司經(jīng)濟(jì)糾紛，事實上之前雙方一直在通過多種方式協(xié)商解決，我們也正在了解具體情況，本次（限高）或因執(zhí)行層面信息不對稱導(dǎo)致?！?/span>

僅一天限消令便取消，看來萬達(dá)的行動力還是很強(qiáng)的。

萬達(dá)集團(tuán)受資金之困兩年多，此前王健林三次成為被執(zhí)行人，這是首次被限制高消費。該限消令由甘肅省蘭州市中級人民法院發(fā)放，案號為（2025）甘01執(zhí)恢249號，被追債的名單中，除了萬達(dá)集團(tuán)和萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡稱“萬達(dá)地產(chǎn)”），還有武漢萬達(dá)文旅、武漢楚河漢街文化旅游投資有限公司。

圖源：天眼查

2017年，萬達(dá)集團(tuán)一口氣將13個文旅項目和76家酒店賣給融創(chuàng)中國，總共賣了600多億元。但萬達(dá)并沒有放棄在文旅項目上的野心。

2021年萬達(dá)拿到了武漢萬達(dá)文旅項目，總投資額達(dá)500億元，旨在打造集文化、旅游、商業(yè)等多功能于一體的大型綜合體。新項目缺不了啟動資金，這筆錢當(dāng)然不是自己掏腰包，而是找了光大信托，其背后是光大集團(tuán)、甘肅國資委、甘肅財政廳、天水市國資委。

當(dāng)年6月，萬達(dá)將武漢萬達(dá)文旅49%的股權(quán)裝到了武漢御創(chuàng)股權(quán)投資有限公司，后者由光大信托100%持股，同時將剩下51%的股權(quán)質(zhì)押給光大信托。也就是說，萬達(dá)將股權(quán)資產(chǎn)委托給光大信托，以此實現(xiàn)融資等相關(guān)授信行為，實際上是明股實債，項目的實際控制人仍是萬達(dá)。

來源：罐頭圖庫

本來雙方合作得很愉快，但近年來由于萬達(dá)集團(tuán)經(jīng)營問題，武漢萬達(dá)文旅項目進(jìn)展緩慢。

多次傳出停工、延期交付的問題。對于資方來說，自然也不愿意吃虧，于是打起了官司。

光大信托和萬達(dá)的官司不止一起。2023年7月，光大信托向法院申請訴前財產(chǎn)保全，請求凍結(jié)萬達(dá)地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)名下2.9億余元銀行存款，或者查封扣押等同價值財產(chǎn)。法院審查之后認(rèn)為符合法律規(guī)定，于是就凍結(jié)了萬達(dá)集團(tuán)賬戶。

被執(zhí)行金額超52億元，

3000億負(fù)債壓頂

1.86億元的執(zhí)行標(biāo)的，讓萬達(dá)及王健林陷入被限高的被動局面，折射出萬達(dá)的債務(wù)和流動性壓力。

根據(jù)天眼查信息，萬達(dá)集團(tuán)有10條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額達(dá)52.63億元，執(zhí)行法院包括北京金融法院、上海金融法院、蘭州市中級人民法院、鄭州市中級人民法院等，單筆執(zhí)行金額均在1億元以上，最大一筆超過24億元。立案時間集中在2025年。

圖源：天眼查

大部分案件都未披露申請執(zhí)行人信息，在10起執(zhí)行案件中，只有1起披露了。在（2025）渝87執(zhí)3849號案件中，中國銀行（601988.SH）成都錦江支行向成渝金融法院申請執(zhí)行，被執(zhí)行人是萬達(dá)集團(tuán)、萬達(dá)地產(chǎn)、成都青白江萬達(dá)廣場置業(yè)有限公司，執(zhí)行標(biāo)的金額3.31億元；申請凍結(jié)了萬達(dá)地產(chǎn)1億元股權(quán)數(shù)額；申請成都青白江萬達(dá)廣場置業(yè)有限公司及其法定代表人甯佐夫、萬達(dá)地產(chǎn)及其法定代表人劉詩文限制高消費。

萬達(dá)地產(chǎn)及劉詩文此前已數(shù)次被限高。天眼查披露的信息顯示，萬達(dá)地產(chǎn)目前有129條被限高信息；失信被執(zhí)行人信息5條，涉案總金額12.07億元；被執(zhí)行人信息424條，被執(zhí)行總金額18.62億元。而劉詩文2025年以來已有79條限高信息。

在申請執(zhí)行人信息中還看到了上海國際信托有限公司（簡稱“上海信托”）的身影。根據(jù)（2024）滬74民初474號案件信息，上海信托因金融借款合同糾紛起訴萬達(dá)集團(tuán)、萬達(dá)地產(chǎn)及天津靜海萬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2025年8月被執(zhí)行4.08億元。

此外，萬達(dá)名下還有47條股權(quán)凍結(jié)信息，股權(quán)分布在旗下數(shù)家關(guān)聯(lián)企業(yè)。9月1日，萬達(dá)旗下兩家金融機(jī)構(gòu)分別新增一條股權(quán)凍結(jié)信息，上海萬達(dá)網(wǎng)絡(luò)金融服務(wù)有限公司（簡稱“萬達(dá)網(wǎng)絡(luò)金融”）、上海萬達(dá)小額貸款有限公司（簡稱“萬達(dá)小貸”）股權(quán)數(shù)額分別累計凍結(jié)85.63億元，8.4億元。

萬達(dá)商管是萬達(dá)集團(tuán)的核心資產(chǎn)，萬達(dá)集團(tuán)持有其40%股份。根據(jù)“小債看市”發(fā)布的信息，截至2023年三季度末，萬達(dá)商管總資產(chǎn)6115.83億元，總負(fù)債3033.6億元，凈資產(chǎn)為3082.24億元，資產(chǎn)負(fù)債率為49.6%。

在今年6月24日《新財富》發(fā)布的2025年500創(chuàng)富榜中，王健林、王思聰父子以588.1億元的身價排在第51位，相較于前一年的1408.4億元身價縮水了一大半，排名也由第9名大幅滑落。

來源：罐頭圖庫

萬達(dá)的債務(wù)危機(jī)很大程度上源于早年簽訂的“對賭協(xié)議”。

2014年，大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡稱“萬達(dá)商業(yè)”）赴港上市，但股價表現(xiàn)不理想，市盈率在5倍左右，而在2015年牛市背景下，不少A股房產(chǎn)公司市盈率高達(dá)幾十倍。王健林認(rèn)為萬達(dá)商業(yè)價值被低估。

兩年后，萬達(dá)商業(yè)從香港退市并簽訂對賭協(xié)議，與投資者簽訂協(xié)議承諾，若未能在2018年8月底前在A股上市，將回購全部股權(quán)并支付10-12%的年息。這一條款最終觸發(fā)，使萬達(dá)面臨數(shù)百億的償付壓力。

2018年1月，萬達(dá)商業(yè)引入騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)四家戰(zhàn)略投資者，以340億元收購其香港退市時投資人持有的14%股份。

王健林承諾在1-2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)運營管理企業(yè)，由此萬達(dá)商業(yè)一分為二，獨立出萬達(dá)地產(chǎn)、萬達(dá)商管。根據(jù)所簽協(xié)議，萬達(dá)商管最晚要在2023年10月31日前完成A股上市，否則需向投資者支付高達(dá)約440億元的本息回購款。

這一連串的對賭協(xié)議形成了巨大的剛性債務(wù)壓力，迫使萬達(dá)不得不大規(guī)模出售核心資產(chǎn)以回籠資金，最終導(dǎo)致公司流動性持續(xù)承壓，陷入債務(wù)困境。

一年“甩賣”85個萬達(dá)廣場，

王健林手里還有多少籌碼？

近兩年王健林的日子應(yīng)該并不好過，從過去的“買買買”擴(kuò)張者，變成了一個“賣賣賣”救火隊長。

2023年起，萬達(dá)將其持有的萬達(dá)電影51%股權(quán)，分多次轉(zhuǎn)讓給了中國儒意和北京萬達(dá)投資股東。至此，王健林和萬達(dá)集團(tuán)基本失去了對這家曾經(jīng)亞洲最大的電影院線的控制權(quán)。這筆交易回籠資金約60億元。

萬達(dá)集團(tuán)早在2019年之前曾經(jīng)計劃出售旗下的金融資產(chǎn)，為其控股的百年人壽尋找買家，但變賣過程一波三折，至今仍未出手。不過2024年百年人壽增資之后，當(dāng)?shù)貒Y成為第一大股東，萬達(dá)集團(tuán)退居次席，意味著其在金融投資領(lǐng)域開始收縮。

來源：罐頭圖庫

2024年是萬達(dá)資產(chǎn)出售的“大年”，其中最引人注目的是萬達(dá)廣場的批量易主，接盤方包括新華保險、陽光人壽等。

2024年除了累計轉(zhuǎn)讓26座萬達(dá)廣場，還出售了美國傳奇影業(yè)股權(quán)，1.6億英鎊出售英國豪華游艇制造商圣汐國際。2025年4月，萬達(dá)還以24.97億元把萬達(dá)酒店管理公司賣給了同程旅行?！柏斅?lián)社”報道稱，這筆交易可為王健林帶來約15億元分紅現(xiàn)金。

今年5月26日，多家媒體報道，5大“接盤俠”將組建合營公司收購大連萬達(dá)商管旗下48座萬達(dá)廣場的100%股權(quán)，收購方包括太盟（珠海）管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）（簡稱“太盟珠?！保⒏吆拓S德（北京）企業(yè)管理服務(wù)有限公司（簡稱“高和豐德”）、騰訊控股有限公司、北京市潘達(dá)商業(yè)管理有限公司（簡稱“京東潘達(dá)”）、陽光人壽保險股份有限公司（簡稱“陽光人壽”）。今年以來已累計出售85個萬達(dá)廣場。

據(jù)國家市場監(jiān)管總局5月21日發(fā)布的最新信息，該筆交易已被無條件批準(zhǔn)。除了太盟、騰訊、陽光人壽等與萬達(dá)有過商業(yè)合作的“老朋友“外，其他兩家公司其實也不是新人，其中京東潘達(dá)的實控人是京東集團(tuán)股份有限公司，實控人劉強(qiáng)東；高和豐德的實控人則是高和資本的蘇鑫。如48座萬達(dá)廣場能最終完成交易，或?qū)椭笆赘煌踅×志徑猬F(xiàn)金流危機(jī)。

據(jù)“第一財經(jīng)”2024年5月報道，當(dāng)時有知情人士表示，萬達(dá)集團(tuán)旗下自持廣場近300座，按之前出售的萬達(dá)廣場資產(chǎn)價值計算，每個廣場的估值約為15億元，300座廣場的估值應(yīng)為4500億元左右。 結(jié)合之前出售的約26座萬達(dá)廣場，再算上這次出售的48座萬達(dá)廣場，萬達(dá)集團(tuán)旗下自持的萬達(dá)廣場應(yīng)該還有220座以上。

“這次參與收購48座萬達(dá)廣場的投資人中，太盟亞洲、高和資本等作為私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)，也有過多次拿下標(biāo)的公司控制權(quán)的案例。此次收購萬達(dá)廣場，可能是看中了萬達(dá)廣場在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的價值和潛力，為以后通過上市退出、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)證券化等方式完成投資套現(xiàn)做準(zhǔn)備?！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示。

來源：罐頭圖庫

賣了這么多資產(chǎn)，王健林手里還有幾張牌可打？萬達(dá)的流動性危機(jī)何時能度過？

萬達(dá)廣場仍是最大也是最硬的一張牌。截至2025年9月，萬達(dá)集團(tuán)仍有520座萬達(dá)廣場在運營，其中200多座為自持廣場。萬達(dá)廣場持續(xù)的租金和物業(yè)收入將是其應(yīng)對當(dāng)前債務(wù)危機(jī)、維持穩(wěn)定現(xiàn)金流的最重要保障，也是其推動“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、與投資者談判的核心底氣所在。

萬達(dá)商管已四次遞表失敗，且未來上市路途充滿迷霧。截至2025年三季度，萬達(dá)商管短期債務(wù)662億元，而賬面現(xiàn)金僅133億元，流動性缺口高達(dá)529億元。不過其500億余元年租金運營能力，仍是其強(qiáng)硬的底氣。2023年底引入600億注資后，王健林對珠海萬達(dá)商管的持股比例由60%降至40%，失去控制權(quán)，不過股權(quán)被稀釋之后，上市的對賭壓力減輕。

事實上，王健林尚未“躺平”——

萬達(dá)集團(tuán)對外投資企業(yè)中仍有24家在存續(xù)期，包括萬達(dá)商管、萬達(dá)網(wǎng)絡(luò)金融、萬達(dá)文化、百年人壽、萬達(dá)小貸等，其中持股超過50%的有15家，王健林控制的企業(yè)中有76家在存續(xù)期。

50億舊賬之外，這位老將能否在債務(wù)到期前盤活棋子，你覺得萬達(dá)能在訴訟與自救的夾縫中，找到新的出路嗎？歡迎在評論區(qū)留言。

本文來源：野馬財經(jīng)