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文/北京進(jìn)深 徐迪

11月4日，大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)南郊農(nóng)場6002地塊建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖公示。

這是合生創(chuàng)展首個“悅系”住宅項目——合生me悅的西區(qū)地塊。

該項目已于2021年7月開盤，并于去年6月完成交付。

本次公示部分主要涉及到西區(qū)自持的4棟樓。

最新總平圖 ↓

原總平圖↑

對比原來的設(shè)計方案，新方案將地面機(jī)動車停車位和中軸景觀做了微調(diào)。

室外運動場地由正方形變?yōu)椴灰?guī)則場地，面積由200㎡增加至230㎡。

調(diào)整后仍保持地上37個車位的總數(shù)量，符合1.3輛/戶的車位配比標(biāo)準(zhǔn)。

01

合生me悅所在地塊成交于2021年1月26日，由合生創(chuàng)展集團(tuán)以上限價46.57億元+競自持面積比例21%競得，溢價率10.88%。

開發(fā)主體北京合亦盛景置業(yè)有限公司，成立于2021年2月4日，注冊資本3000萬元。

由合生集團(tuán)旗下北京盛宏辰悅房地產(chǎn)100%持股。

王正擔(dān)任項目公司法定代表人、董事長、經(jīng)理。

“競自持”——當(dāng)多家房企競價達(dá)到上限后，轉(zhuǎn)為競報“企業(yè)自持商品住房面積比例”。

這是北京在“限房價、競地價、競自持”土地出讓模式下的典型操作。

根據(jù)規(guī)定，自持部分必須全部用于租賃，不得銷售、不得分割轉(zhuǎn)讓。

租賃方式：應(yīng)以整棟或整層形式對外出租，不得“以租代售”（如一次性收20年租金）；

運營主體：開發(fā)商須成立住房租賃企業(yè)，納入政府監(jiān)管平臺；

租期限制：單次租期原則上不超過3年；

優(yōu)先對象：鼓勵面向新市民、青年人、產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工等群體提供保障性租賃住房。

因此，合生me悅中21%的自持住宅，在法律和政策上必須長期持有并作為租賃住房運營。

雖然目還沒有公開資料明確說明項目自持部分具體如何運營，但結(jié)合行業(yè)慣例和項目定位，合理推斷可能用途：

1、集中式長租公寓。合生創(chuàng)展或其旗下租賃品牌（如“合生·縵寓”）將自持樓棟統(tǒng)一裝修、運營，面向亦莊、舊宮及南城就業(yè)人群出租，主打年輕白領(lǐng)市場。

2、人才公寓/保障性租賃住房。若與政府合作，可申請納入北京市“保障性租賃住房”體系，享受稅收、水電、金融等政策支持，但需接受租金漲幅限制（通常年漲幅≤5%）。

02

截至今年9月份，這4棟自持樓仍在施工。

今年以來，合生me悅西區(qū)曾屢次因地上車位和交付質(zhì)量問題遭到業(yè)主投訴。

包括小區(qū)內(nèi)部公共服務(wù)設(shè)施（車庫未開放）、公用基礎(chǔ)設(shè)施（地面磚塊到處裂縫）、綠化（小區(qū)內(nèi)有隔檔，只開放1/3，其中四棟自持仍在施工）仍未完成。

地下室多個區(qū)域存在嚴(yán)重漏水現(xiàn)象，開發(fā)商私自扣減綠化面積，變更規(guī)劃在地面增設(shè)車位等。

業(yè)主表示，在購房時被告知小區(qū)實行人車分流，地面上不會修建車位，且此事項在合同中也進(jìn)行了約定。

但在2025年9月4日公示規(guī)劃方案中，地面增設(shè)了37個車位，要求相關(guān)部門駁回該開發(fā)商的規(guī)劃變更方案，并督促開發(fā)商嚴(yán)格執(zhí)行人車分流。

此外，住宅已交付半年（截至留言時間），但西區(qū)四棟自持樓仍在施工，對入住業(yè)主造成困擾。

對此，經(jīng)開區(qū)建設(shè)局表示，已約談開發(fā)商了解相關(guān)情況，并要求開發(fā)商嚴(yán)格按照設(shè)計文件施工，嚴(yán)格履行與業(yè)主簽訂的商品房買賣合同，確保現(xiàn)場與合同約定一致，交付合格工程。

據(jù)報道，早在2024年6月份，在合生me悅交房前后，也多次收到投訴，大部分是關(guān)于“外墻質(zhì)量、裝修減配”等問題。

包括：樓外立面大面積鼓包和發(fā)霉發(fā)黑、綠化很少與沙盤完全不符、室內(nèi)裝修與樣板間差別巨大、虛假宣傳小區(qū)人車分流、地庫漏水等。

主管部門第一時間約談開發(fā)商，并要求進(jìn)行排查整改。

同時督促開發(fā)商盡快建立有效的溝通渠道，積極與業(yè)主協(xié)商解決反映的按合同約定交付問題。

要求開發(fā)商嚴(yán)格按照設(shè)計文件施工，嚴(yán)格履行與市民簽訂的商品房買賣合同，確?，F(xiàn)場與合同約定一致，不得有虛假宣傳行為。

（上圖為合生me悅2024年5月工地開放日實景拍攝，來源公眾號）

03

項目占地5.69公頃，建筑控制規(guī)模13.31萬㎡，容積率2.34，限高45米。

包含3幅子地塊，均為居住用地，規(guī)劃23棟10-15F洋房、小高層，總計1430戶。

其中4棟為開發(fā)商自持，19棟為純商品房。

因為有自持，最終折算下來的樓面價實際上已經(jīng)達(dá)到4萬元/㎡。

項目位于大興舊宮板塊，臨近南五環(huán)，距離8號線德茂站直線500-800米，東南角地塊小區(qū)外邊就是地鐵站。

交通便利是合生me悅最大的優(yōu)勢，不少南城剛需客群都是沖著這個來的。

按照開發(fā)商的宣傳口徑，“悅”系是合生為現(xiàn)代都市青年定制的全新產(chǎn)品系，首發(fā)新品合生me悅在戶型設(shè)計上提供了從一居到四居的全生命周期產(chǎn)品覆蓋。

項目拿出兩棟東西朝向的小高層，做了五環(huán)邊相對稀缺的超小戶型產(chǎn)品引流——50多平米的一居室，低總價臨鐵房，超級剛需首選。

主力為95㎡三居，72㎡二居、120㎡四居，均為南北通透戶型，其中120㎡做出四葉草格局。

（上圖為合生me悅120㎡樓王戶型室內(nèi)實景，來源公眾號）

園林上打造了中軸禮序、宅間花園和多重立體園林，配置了近千平米的的“悅CLUB會所”。

這些在當(dāng)時的住宅產(chǎn)品上還是很領(lǐng)先的，加上時值南城小戶型斷供，項目一亮相還是吸引了不少人打卡的。

2021年7月23日，合生me悅首批次1062套取證，為東區(qū)0037、0038地塊的17棟樓，準(zhǔn)售面積9.49萬㎡。

官宣首開2.5小時勁銷26億，300多套。

后續(xù)網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化也還可以，特別是一居小戶型，基本頂著預(yù)售價賣，成交價一度逼近7萬/㎡的價格。

隨后的9月17日，西區(qū)6002地塊18#、19# 也取得預(yù)售許可證。

共128套，準(zhǔn)售面積0.92萬㎡。

至此，項目全部商品住宅共1190套房源均已入市，并于2024年11月交付驗收，現(xiàn)已轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售階段。

截至目前，項目累計網(wǎng)簽1145套，僅有少量尾盤在售。

成交均價6.04萬元/㎡，成交總金額超60億元。