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??文/樂居財(cái)經(jīng) 鄧鑫妮

??“冷門股”京城佳業(yè)（02210.HK）不淡定了。

??9月14日臨近收盤，京城佳業(yè)遭遇驚險(xiǎn)一刻，這次股價(jià)沒能反彈。截至收盤下跌17.11%，報(bào)收3.15港元/股，總市值4.07億元。

??類似的事情還發(fā)生在前一天，9月13日午后，京城佳業(yè)平滑的股價(jià)走勢(shì)突然跌出一個(gè)大坑，最大跌幅超52%，隨后股價(jià)探底回升，當(dāng)日跌幅2.06%。

??毫無(wú)預(yù)兆的劇烈波動(dòng)，在京城佳業(yè)往期表現(xiàn)中很少看到。不過(guò)這家背靠國(guó)企的公司也受大環(huán)境之困，上市以來(lái)股價(jià)逐步滑坡。

??去年11月，物管股泡沫逐漸被戳破，京城佳業(yè)選在此時(shí)逆勢(shì)掛牌，上市當(dāng)天股價(jià)破發(fā)，眼下較上市首日已經(jīng)跌去60.31%。

??上市至今，9家大股東掌握了京城佳業(yè)超九成的股票，其中份額最大的是關(guān)聯(lián)公司北京城建投資持股33.47%，其次為北京城建集團(tuán)持股26.44%，主力把持股票不放，因此其活躍度也一度受外界詬病。據(jù)同花順數(shù)據(jù)，今年以來(lái)其換手率為1.63%，排在上市物企倒數(shù)第五位置。

??市值縮水、活躍度較低，與其業(yè)績(jī)表現(xiàn)也有不小的關(guān)系。京城佳業(yè)成名于“胡同”，但胡同物業(yè)在其業(yè)務(wù)板塊中的分量并不算重，而且其有意增加其他區(qū)域和業(yè)態(tài)的砝碼，成效見仁見智。

??截至2022年6月30日，京城佳業(yè)總收入為6.66億元，同比增加15.6%；公司權(quán)益股東應(yīng)占盈利5243.7萬(wàn)元，同比增加16.95%。

??營(yíng)收穩(wěn)中有升，不過(guò)其三大主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率卻全面下滑，導(dǎo)致本就低于上市物企平均值的毛利率進(jìn)一步收縮。

??中期財(cái)報(bào)顯示，京城佳業(yè)在管項(xiàng)目面積約為3440萬(wàn)平方米，同比12.8%的在管面積增速，在上市物企中僅處于后置位，而近60%的關(guān)聯(lián)方在管面積，卻位于上市物企前列。

??外拓補(bǔ)短板

??業(yè)務(wù)拓展方面，京城佳業(yè)上半年有兩次較大的動(dòng)作，且都是和國(guó)資合作。然而上半年的規(guī)模增量只有不到300萬(wàn)方，整體增長(zhǎng)欠佳。

??2022年4月29日，京城佳業(yè)訂立收購(gòu)卓聯(lián)物業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以代價(jià)780萬(wàn)元收購(gòu)卓聯(lián)物業(yè)60%的股權(quán)。這筆收購(gòu)目前已經(jīng)完成，卓聯(lián)物業(yè)成為其附屬公司，財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)并入綜合財(cái)務(wù)報(bào)表范圍。

??十二天后，京城佳業(yè)又與三亞旅文集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司訂立發(fā)起人協(xié)議，共同成立合資公司佳業(yè)旅文（海南）城市服務(wù)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱“佳業(yè)旅文”），注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，其中京城佳業(yè)出資510萬(wàn)元以持有佳業(yè)旅文51%的股權(quán)。

??兩筆投資，京城佳業(yè)并非增強(qiáng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，而是補(bǔ)齊商業(yè)領(lǐng)域和京外布局等方面的短板。

??據(jù)悉，卓聯(lián)物業(yè)主要從事商業(yè)大廈的物業(yè)管理，其為亞洲金融大廈、北投投資大廈和北投購(gòu)物公園三個(gè)位于北京的商業(yè)大廈提供物業(yè)管理服務(wù)，合計(jì)在管面積66萬(wàn)平米。

??而牽手三亞旅文集團(tuán)，京城佳業(yè)則表示：“通過(guò)成立合資公司，公司將擴(kuò)大京外市場(chǎng)規(guī)模，進(jìn)一步拓展全國(guó)服務(wù)版圖，有利于公司經(jīng)營(yíng)收入和品牌。 ”據(jù)2021年財(cái)報(bào)，彼時(shí)其在海南尚未有業(yè)務(wù)落地。

??整體而言，京城佳業(yè)的外拓較為克制。上半年，其上市募資中用于戰(zhàn)略投資及收購(gòu)資金用去933萬(wàn)港元，仍余1.3882億港元。

??然而外拓成果收效甚微，在管面積提升有限。截至2022年6月30日，京城佳業(yè)在管面積約3440萬(wàn)平方米，較上一年末的3160萬(wàn)平方米僅增加280萬(wàn)方，漲幅8.86%。

??截至目前，住宅業(yè)態(tài)仍是京城佳業(yè)主要的規(guī)模來(lái)源。報(bào)告期內(nèi)，京城佳業(yè)住宅物業(yè)的在管項(xiàng)目面積約為2300萬(wàn)平方米，占總在管面積約67.0%。

??非住宅業(yè)態(tài)管理規(guī)模約1100萬(wàn)方，占比33%，包括商業(yè)、公建、街道管理、城市服務(wù)等。其中，商業(yè)物業(yè)的在管項(xiàng)目面積約為200萬(wàn)平方米；在管胡同物業(yè)的項(xiàng)目數(shù)量為6個(gè)，共272條，在管面積約660萬(wàn)平方米；公共及其他物業(yè)的在管項(xiàng)目面積約為270萬(wàn)平方米。

??三大業(yè)務(wù)毛利率齊降

??上半年，物企整體受到疫情和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，盈利水平出現(xiàn)階段性下滑。京城佳業(yè)營(yíng)收增速不算突出，其三大業(yè)務(wù)的毛利率同比均出現(xiàn)回落。

??值得一提的是，社區(qū)增值服務(wù)作為物企的盈利尖刀，即便毛利率滑坡也依舊高于大部分企業(yè)的基礎(chǔ)物管服務(wù)。京城佳業(yè)恰恰相反，其社區(qū)增值服務(wù)的毛利率為三大業(yè)務(wù)中最低。

??京城佳業(yè)三項(xiàng)主要業(yè)務(wù)板塊包括物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)，期內(nèi)三大業(yè)務(wù)的收入分別為4.4億元、8160萬(wàn)元、1.4億元，占總收入約66.3%、12.2%、21.5%。

??其中，物業(yè)管理服務(wù)的毛利率約為22.2%，非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率約為47.6%，社區(qū)增值服務(wù)的毛利率約為13.8%，同比分別下跌1.1個(gè)百分點(diǎn)、2個(gè)百分點(diǎn)和1.9個(gè)百分點(diǎn)。

??京城佳業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)廣泛，包括供熱服務(wù)、餐飲服務(wù)以及眼下大熱的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、家居裝修、車位運(yùn)營(yíng)等服務(wù)。

??其將社區(qū)增值服務(wù)劃分出四項(xiàng)營(yíng)收板塊：供熱服務(wù)、車位運(yùn)營(yíng)服務(wù)、餐飲服務(wù)和其他。

??涉獵廣泛，但經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)參差，其中供熱服務(wù)和其他業(yè)務(wù)的收入同比分別下降2.8%和6.37%，以致社區(qū)增值較去年同期漲幅僅有11.5%，在三大主營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)收增速中處于最低。

??中期報(bào)告顯示，供熱服務(wù)收入約7560萬(wàn)元，占社區(qū)增值服務(wù)約52.9%；車位運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入約2190萬(wàn)元，占社區(qū)增值服務(wù)約15.3%；餐飲服務(wù)收入約3260萬(wàn)元，占社區(qū)增值服務(wù)約22.8%；其他服務(wù)收入約1290萬(wàn)元，占社區(qū)增值服務(wù)約9%。